住宅ロ－ン借り換えの金利選択について

質問

ゼロ金利解除動向から６月に借換申し込みをし７月下旬に実行がきまりましが金利で三日間悩んでも結論が出せません。既存借入は３．４５％で固定期間の残が２年、借入残１８年、借入残１４７０万、借換先には同期間・残金額で借入します。金利は、変動（来年２月に改定）１．３９９固定２年１．８９９固定３年２．０６０固定５年２．４１９となっています。変動の方が当初６カ月は返済がかなり楽ですが、上昇幅が大ではないかと思います。諸事情から固定５年以上は検討していません。
少してせも年間返済額がすくないのが希望ですが、固定５年でおさえた方が得策でしょうか？２０日までに決定が必要となります。どなたかアドバイスの方お願いします。ちなみに変動から固定は随時変更出来ますが固定から期間中で変動への変更は数十万かかる仕組みをとっているネットバンクです。

回答No.5

walkingdic

>半年後には現状の固定２年３年を上回っているような気がしてなりません。
そういうときは固定２年にしましょう。（３年は中途半端です）

理由は簡単で御質問者のように割り切ることが出来ずに悩む性格の人の場合には、この先変動金利の推移を少なくとも２年間は非常に気にしてすごすことになるだろうから精神衛生上良くないからです。
２年固定を選んだらあとは２年は気にせずすごせます。

補足

ご回答ありがとうございました。ご指摘のように結構悩むタイプで株なんかでも成功するタイプではないですね。
でも、３年が中途半端な理由はなんでしょうか？そこのポイントだけでも再回答いただけますか。未だにどうしたものか悩んでいます。

回答No.4

walkingdic

>私のような事情の場合は変動を選択すべしとの事。固定を選択するのであれば３年で十分との事でした。
私の見解とそんなに違わないようですね。
後は具体的な金利でどちらにするのかという判断なのでしょう。

私も５年固定のメリットは感じられません。先に計算したようにかなり右肩上がりにならなければメリットが出ないからです。

リスクヘッジという意味では確かに変動で支払額制限があるものですと、万一の金利上昇による支払額急増に対するヘッジが出来ますけど、、、、。可能性は極めて低そうですからね。

ただ景気が減退して直ちにまた金利が下がるのかというのは少し疑問もありますけど。
このあたりは有識者の間でも議論がありそうです。５年以上先の話ですから確度も低くなります。

お礼

重ね重ねありがとうございます。まだ、迷っているんです。変動と固定２年の損得での返済差額は半年（２月）でわずか１７６５０円。
迷っているポイントは、半年後には現状の固定２年３年を上回っているような気がしてなりません。実は、２４日が決定期限という事になっていたそうで余計に迷っています。なにかしら、情報等ございましたら宜しくお願いします。とにかく、迷い続けます。固定５年は対象外としました。

回答No.3

walkingdic

>変動という選択はリスクが高すぎるでしょうか？
変動の方が金利が低いのであれば変動という選択肢も考えられます。

リスクという言葉は適当ではありません。単に得するか損するかという話です。
リスクをヘッジするつもりであれば、全期間固定や長期固定などまるで選択肢が異なります。

ですからリスクが高いとかそういう議論は出来ません。
損得の可能性の話に過ぎませんので、金利の予想と実際の動きが当っているのかどうかという話です。

ちなみに変動金利の場合ですと、固定金利と異なり返済額が５年単位でしか変わらないという仕組みもあります（ただし新生銀行の商品などその仕組みのない変動もありますので注意が必要です）。

補足

理路整然としたご回答ありがとうございました。実は、質問の後たまたまメインバンクである某日本一のメガバンクの担当が来まして（ちなみに私、経理管理職なんです）私のような事情の場合は変動を選択すべしとの事。固定を選択するのであれば３年で十分との事でした。５年以上の固定を選択した場合、金利がダウンした場合のメリットを享受出来ない事と５年以上の間景気がこの状態を維持するとは思えない点、ゼロ金利解除といっても必ずしもローン金利が右肩上がりに推移すると決まっているわけではないという事を言っていました。どうでしょう？占い師ではないですが一応プロの考え方は上記のような事でした。

それでもまだ考えあぐねています。今回のバンクは毎年５月並びに１１月１日改定で返済額も改定の翌月から新金利が適用されます。

回答No.2

shambala

変動金利の場合はある程度のリスク対策がされており支払額の上限があったと思います。
5年ごとに見直しでどんなに金利が上昇しても5年間の支払額は一定という銀行がほとんどで変わるのは内訳の元金、利息なのです。
もちろん見直しされるので5年ごとに負担が変わります。
それから負担額の上昇幅ですがどんなに金利が上昇しても返済額の上昇幅は1.25倍まで決められているようです。
というわけでどんなに金利が上昇しても突然支払額が倍になるような事はありません。
そこで注意いすべき点として支払額が突然倍になるなんて事はありませんがそれだけ元金は減らないのでリスク回避として定期的な繰り上げ返済して元金を減らしていくと変動の低金利を上手く活用できると思います。
リスク面から考えると高い順に
　短期固定→変動→全期間固定
という順番になるそうです。(ファイナンシャルプランナーの方に伺いました）
短期固定が一番なのは変動のような規定が無いためです。とわ家これも上手く活用するとそう悪いものではありません。1～2年の短期固定金利は変動よりも低く設定される事が多いですので固定期間終了時に繰上げ返済が可能であればトータル的な支払額が軽減されますので短期物もうまく使うと良い商品だと思いますよ。
ちなみに私はこの方法で現在返済中です。(現在は３年固定)
ご参考までに。

補足

ご回答ありがとうございました。７月実行の金融機関は某ネット専用バンクで半年単位での金利改定となります。
それと上昇幅等の制限も全くありません。変動の制約は一切なく固定よりも自由性（繰り上げ返済等無料
変動から固定あるいは部分固定への変更はいつでも出来ます。但し、怖いのは期間内の固定から変動への変更が時価であり数十万かかるというしろものです。

回答No.1

walkingdic

>諸事情から固定５年以上は検討していません。
これを大前提とするのであれば、２年固定でも５年固定でもリスクヘッジとしてはさしたる違いがあるわけではないから、２年固定でかまわないのではと思います。

>少してせも年間返済額がすくないのが希望ですが
であれば固定２年の方がまだ可能性は高いと思われます。

>固定５年でおさえた方が得策でしょうか？
２年でも５年でも将来の金利上昇による支払額増額はやむを得ないのですから、それであれば、繰上返済なしとしても２年固定のあとから５年までの金利が平均２．７７％以上でなければ２年固定の方がやすくなるので、繰上返済も含めて考えれば更にこの差は拡大しますので（２年後の金利が３．２７％以下であれば２年固定の方が安くなる）、２年固定でもよいのではと思います。

ただこれは将来の金利が幾つになるのかは全くわかりませんので、あとは金利の予想で決めてください。
二年後から五年後までの金利の平均値が３．２８％以上になると予想すれば５年固定にするということです。

お礼

早速の回答ありがとうございます。非常に分かり易く助かりました。そこで、もう一つ伺いたいのですが、変動という選択はリスクが高すぎるでしょうか？来年の２月に０．４３４％以上アップする可能性はかなり高いように自分としても考えておりますが、半年で現行の借入との返済額は９万弱圧縮出来ます。よろしくお願いいたします。

補足

早速の回答ありがとうございます。非常に分かり易く助かりました。そこで、もう一つ伺いたいのですが、変動という選択はリスクが高すぎるでしょうか？来年の２月に０．４３４％以上アップする可能性はかなり高いように自分としても考えておりますが、半年で現行の借入との返済額は９万弱圧縮出来ます。よろしくお願いいたします。