土地の賃貸と所有権移転請求権仮登記

質問

私の義兄で所有者(A)が借主(B)に地代￥30,000/月で平成3年3月に土地を貸しました。期間は20年間です。　同時期に請求権仮登記をなされていることを本日登記簿謄本で確認しました。

(1)家賃の支払いが丁度６年間滞っていますので請求をしましたら、土地代は充分支払ったのでこれ以上は支払う意思はないと言っており、所有権の本登記を強要されました。　本登記の義務について教えてください。
(2)私が実は義兄に貸した金銭が多少ですが有るのでの所有者(A)の賃貸料を債権譲渡してもらうことに同意がされ早速借主(B)に私が内容証明郵便でその債権譲渡の旨を伝え、更に所有者(A)からは借主(B)に債権譲渡に同意した事を伝えた。しかし私への家賃の支払いを借主(B)は拒否しました。

私のとるべき法的な事も含めてどうぞお教えください。

回答No.1

hachi2191 · ベストアンサー

仮登記をしているからといって，当然に本登記の義務があることにはなりません。
相手方に移転の仮登記をしたり，相手方が本登記を請求しているのには，登記原因（売買など）があるはずです。
この売買などの原因が有効に成立しているならば，本登記の義務があるということになるかもしれません。
このあたりは，事案の詳細によりますので，何ともいえません。

債権譲渡の通知は，譲渡人（Ａ）から行わなければ効果を生じません（譲受人が債権者であることを債務者に対抗できません）。
本件では，債権譲渡に同意したことを伝えたのがこの譲渡人からの通知にあたる可能性はありますが，後に訴訟等で債権譲渡の通知をしたことを立証するために，再度，譲渡人（Ａ）から債権譲渡したことを内容証明郵便で通知しておくべきだと思います。

一度弁護士に相談するべき事案だと思いますよ。

お礼

ありがとうございます。
”譲渡人(A)から私へ債権譲渡した”旨の内容証明郵便を借主(B)へ送付した証拠は私が確認しております。
この場合は確定日付など他にすべき事がありますでしょうか。

回答No.2

hachi2191

もう少し丁寧に記載するべきでしたね。

＞”譲渡人(A)から私へ債権譲渡した”旨の内容証明郵便を借主(B)へ送付した証拠は私が確認しております

この作成名義人（内容証明の送り主）は譲渡人（Ａ）ですか？それとも譲受人の質問者さんですか？
つまり，「私は譲受人だけど，○月○日に，あなたへの○○の債権を譲渡人（Ａ）から譲り受けたので通知します」ではダメで，「私は譲渡人だけど，○月○日に，あなたへの○○の債権を譲受人（質問者）に譲り渡したので通知します」という通知を送る必要があるということです。
譲受人からの通知では，譲渡を受けていないのに，勝手に譲渡を受けたことにして通知をしているかもしれないので，譲渡人からの通知だけに対抗要件を認めているのです。

内容証明で送っているなら，送付の日付が郵便局の印がついて記録されますので，確定日付をとる必要はありません。

お礼

ありがとうございました。
おっしゃる通りです；所有者(A)から(B)へは”譲渡理由、譲渡する契約の特定について譲渡したことを具体的に書き留め、０月０日付けで譲渡した”とのないようで送付したことを確認済みです。