住宅ローン審査「物件評価額」の目安について

質問

住宅ローンについて、こちらでだいぶ勉強させていただいております。
どうしても今気になっていることがあるので質問いたします。

●今の状況
・土地と建物を別の会社から購入します。
・建物は現在ラフプランを設計中
・出来上がり次第メインバンクのろうきんでローンを組む予定です。
（フラット以外なら土地先行融資ＯＫとのこと→審査が通ればの話ですが）

●融資希望内容
・土地販売価格１７８０万、建物は諸費用含め１４５０万位
・自己資金はトータル８００万、このうち頭金６００万払うつもり
・２８００万借り入れ希望
（話が具体的になる以前、ろうきんで返済可能額から試算してもらった額です）
・融資+自己資金で合計３４００万

●質問
1)「物件評価額」によっては、もしかして２８００万の融資は受けられない？

2)ケース・バイ・ケースだとは思いますが、「評価額」と「購入金額」の幅は、だいたいどれくらいあるものなのでしょうか？
※ちなみに今調べたところ、購入予定の土地は今年度の国土交通省地価公示ですと、
土地購入予定代金の１/３しかありません・・・
（確かに少し高い気はしましたが、条件にぴったりでしたので
決めるつもりでした）
※「固定資産税評価額」はネットで調べられなかったので、参考に「財産評価基準」
を調べたところ、その土地は「固定資産税評価額×７２％」の評価になっていました。

3)建物に関しては、建物にかかった金額がほぼ評価額と見て良い？

明日、とりあえず土地の買付けを出すつもりでおり、
もう一回資金調達を洗いなおしてみたところ、
基本的な問題を見落としていた次第です・・・・

ご回答よろしくお願い致します。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

営利事業として担保を取って金を貸す金融機関の側に立って考えて見てください。金融機関側は「質問者に住宅を持って欲しい。」と考えるのではなく、「質問者の住宅購入に際して融資をすることで長期間に渡り安定的に金利収入を得たい。」と考えます。

(1) 今回の固定資産税評価額と実売買価格との差異が何に起因しているかが不明ですが、土地の評価の基準は、「時価」です。質問者が最悪ローンを延滞した際に外部に売却したと仮定して、その際に基準になる想定価格が担保評価の基準になります。質問者が何らかの拘りからプラス評価した部分が控除される、と考えられます。

(2) とは言いながら、個別物件の「時価」算定が銀行員の個々の能力・経験等属性で左右されないような内部ルールがあり、これに沿って個別融資の判断をすることになります。業者と銀行の提携関係などで、業者の扱う数字自体に信用力ありと判断される場合には、取引金額＝時価と考えてそこから、借入人の信用力に合わせて担保掛目（時価×１００％～７０％なり）を乗じた金額が融資金額の上限という考え方をします。
　　ということで、購入金額と評価額との幅は、個別物件特性・業者信用力に左右され、融資金額についてはそこから借入人の信用力が加味されるという流れになりそうです。

(3) 建物の評価についても、業者への発注金額から業者の儲け分と発注者の個人的な趣味の部分を控除した部分が「想定時価」になり、これが担保評価の基準になります。

いずれにせよ、個別判断については借入予定銀行の融資判断に委ねる他なさそうです。

お礼

大変遅くなりましたが、詳細な回答をどうもありがとうございました。
金額についてよく検討し、その後無事ローン審査も通り、
土地を購入致しました。
回答から勉強させていただいたおかげです。

急にいろいろと動き出したもので、お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。