中古住宅購入時に未登記部分が発覚。その登記費用は？

質問

中古住宅の購入にあたり仲介契約を結び、銀行と融資についての相談を受ける段階において、融資元より中古住宅に付帯する物置について登記するよう依頼がありました。（融資の条件です。）
銀行の話では、未登記となっていた物は売主負担で登記し、登記移転費用は買主が負担するのがいいでしょうとのアドバイスを受けました。

この件を仲介業者に問い合わせると、
・物置の固定資産税は払っているが、未登記である事は認識していた。
・物置が未登記で、登記することは、この業界ではありがちな事象で費用は買主で負担するのが、一般的。
・売主買主の費用分担に関しての銀行のコメントは銀行の立場での言い分である。
との説明です。

私としては、
・ありがちな事象と認識し、しかも固定資産税を払っている事実を知っておきながら説明が無い点。
・不意な登記費用が発生する点について、その可能性についても言及していない点
・売主買主の費用分担に関しては銀行サイドの勝手な言い分であったとしても、紹介したのは仲介業者であった点
等々の理由で、重要事項説明について不備があると考えますが、どうでしょうか？

回答No.2

noname#19073 · ベストアンサー

＞重要事項説明について不備があると考えますが、どうでしょうか？

不備ですね。
通常は「取引対象となる不動産の表示」という、初歩的な項目で登記・未登記に係わらず対象物件を表示するのが普通です。

さすがに、植木や庭石のようなものまでは書きませんが、登記出来るような建築物や構造物がある場合には、そういうものを記載します。

ただし、「未登記」である、＝悪である、ということではありません。費用負担をどういう内訳で行うのかは話し合って決めるしかありませんね。

銀行側の主張する方法が好ましいとは思いますけれど・・。売主がやらない場合でどうしてもあなたが納得行かなければ、ローン特約（付いていれば）を使って解除するしかないでしょう。

又、こういう事を書くのも微妙ですが、もしあなたが何らかの負担をしなければならない状況になった場合には、重説の不備ですから、その分を仲介料から負けさせるのが良いと思いますけれど。

しかし、未登記建物の記述は重説に一切無かったのですかね？・・

お礼

回答ありがとうございます。結局のところ、登記は売主、移転にかかる登記費用は買主(私)という線で手打となりました。今回の取引において登記すべき物置小屋の定義があり、基礎部分が簡易なものではなく、施工されたものは課税もありうる点については驚いた次第。そして何よりもプロである不動産屋も、決して万能ではない点でしょうか。ただ購入当初から物件の値引き交渉など、精力的に対応してくれた実績もありましたし、単なる凡ミスと解釈することにしました。
尚、未登記建物の記述は重説に一切ないどころか、それ以前に登記問題は銀行融資に影響しないと考えていたようです。（トホホですネ）

回答No.1

m_inoue

＞この業界ではありがちな事象で費用は買主で負担するのが、一般的。

未登記自体はありがちですが買い主に説明もなく費用を押しつけるのは一般的ではありません

費用はどちらが負担しても良いでしょうが、少なくとも買い主が承知していないのはおかしいと思います

わたしも未登記の建物を購入しましたが承知でした
現金で買ったためいまだに未登記のままです

税金を払っていようといまいと売るときにはきちんと説明すべきです

未登記建物では金融機関も貸し付けてくれません

まともな仲介業者の言葉とも思えませんね

契約書に「未登記建物を含む」との記述が無ければ対抗すべきだと思います
認識していたら説明すべきと思います

契約には「ローン特約」が有るのでは？

仮に買い主負担で押してくるなら

「ローンが成立しませんので契約不成立になります」

での対抗も良いのでは？

買ってもいない（契約前の）建物の登記を買い主がする必要は無いでしょうし、出来ないでしょう

人の持ち物を貴方が勝手に登記してはいけません．．．（笑）。

お礼

回答ありがとうございます。結局のところ、登記は売主、移転にかかる登記費用は買主(私)という線で手打となりました。
今回の取引において登記すべき物置小屋の定義があり、基礎部分が簡易なものではなく、施工されたものには、課税もありうる点については驚いた次第。
そして何よりもプロである不動産屋も、決して万能ではない点でしょうか。
ただ購入当初から物件の値引き交渉など、精力的に対応してくれた
実績もありましたし、単なる凡ミスと解釈することにしました。

補足

早速のアドバイスありがとうございます。
本日、売主買主ともに顔を合わせての契約（一種のイベントなのですが…）後に、銀行に出掛けての
指摘でいささか精神的ショックがありました。
　で、その後、銀行屋さんから「不動産屋へ融資が困難との連絡を入れると共に、少なくても未登記に関しての費用は売主で対応すべき」とコメントした旨連絡が入りました。
一応、解決の方向へ向かっております。（今後の展開に一抹の不安はあるものの…）