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マンション２年点検
マンション管理組合理事長をしております。 ４月に２年点検を実施した折、駐車場に大きな水溜りができるので補修してほしい事項をあげました。売主からは周辺で小学校建設の造成工事を実施しているので、責任はないと言われました。簡易補修案を提示しましたが、理事会で却下しました。本格的に補修してもらうにはどうしたらよいか困っています。知恵をお貸し下さい。
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＞２年点検指摘事項の補修工事はいつまでに実施しなければならないのでしょうか。 当社の場合もそうですが、いつまでにという規定はありません。ですが、どの業者も、迅速に対応するというのが、基本的な考えではないでしょうか。 ＞現在、完了書に押印してません。 その対応で良いと思います。今回の場合は、いつまでに補修させるかの前の段階ですので、「指摘し続ける」「要求し続ける」ことが重要かと思います。 完了印を押してしまうと、すべて終わって、納得しましたという証になってしまいますので、納得するまでは、押印することはないと思います。 ＞境界際のフェンスは見た目上は傾きはありません 造成工事の内容がわからないので、なんとも言えないのですが・・・。 通常、建築工事で、敷地ギリギリを深く掘った、あるいは杭を打った等と言う時に、隣地の土地が沈下等することは稀にあります。 しかし、造成工事（土の移動、管の埋設等）で、境界付近に、なんの症状もなく、離れた場所が沈下するという現象は？？？です。 駐車場はアスファルト舗装かと想像しますが、ありがちなのは、路盤の転圧不足じゃないかな？と思いますが・・。 小学校への対応も、その方向で良いと思います。 売主については、客観的証拠を示すよう要求して見てください。 あとは、理事長さんだけでは大変だと思いますので、理事会、管理組合をうまく引き込むことも必要だと思います。以外に、他人事にように考える住民もいるかと思いますが、みんなの財産なんですよということを意識付けすることが大事ですね。 とにかく、売主に要求し続けることと。 そして、記録に取ることも、後々法的処置にでることも視野にいれると、必要だと思います。
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＃４です。 何となくマンションの１階にある土間コンクリートをイメージしていたので、見当はずれの回答になっていたようです（土間コンクリートでしたら、沈下などによる影響ならひびわれが発生するので、その記述がなかったので）。 原因は次の３つが考えられると思います。 １）学校側の工事による地盤の影響 ２）転圧不足による地盤の沈下 ３）施工精度上の不陸 ３の場合最初から存在するようなものですが、１と２の区別は難しいです。時間的な前後も大きな要因ですし。 でも、１なら補修は学校側の責任ですので、売り主が負担をする必要がありません。むしろ問題が問題が小学校側にあるのなら、業者は補修をきっぱり断っても良いはずです。 ２なら再転圧を求めるのは妥当な要求だと臣ますが、全面というのは難しいかもしれません。アスファルト舗装の場合、つぎはぎしても構造上問題ないですし、２年経った時点で問題が発生していないのは他の部分の転圧などに問題がなかったとも考えられます。 これは、駐車場の面積と問題のある箇所の大きさなどを検案してみなければ、判断できません。 このように原因により損害賠償責任を求める先が変わってしまうので、原因の特定というのが重要です。 でも、原因の特定は難しいです。 最終的には、専門家の鑑定書を持って、弁護士を通じての話し合いになるのではないかと思います。 それ以外には、相手が了承しなければ、強制させることはできないと思います。
＃１です。 先に書いた２年という期間は、竣工日ではなく、引き渡しを始点とする期間です。 共同住宅の場合は、引き渡し期間がずれていることもあるので微妙です。 なお、２年という期間の意味は２つあります。 １つは売り主との瑕疵担保に関する取り決めです。契約書で具体的な期間を設けるとが多いです。この期間は売り主が宅建業者の場合、民法の原則に従うか引き渡しから２年以上としなければならないことに宅建業法になっています。こちらの場合通常は補修請求権はなく、損害賠償請求権になります。 もう１つはアフターサービス契約です。 これは売り主でなく施工会社が買い手と行うこともあります。これは各社の自主的な契約ですので、詳細は契約内容に従うことになります。 補修や定期点検についてはこちらで取り決めていることが多いです。 こちらは完了のサインをしてしまうとアフターサービス契約が完了してしまうと思われますので、解決するまでは、拒否しておくことがよいと思います。 なお、＃２さんが書かれているように工事前に調査することも多いのですが、「隣」ではなく「周辺」となると、事前の調査はしていない場合も多いと思います。 でも、売り主は小学校の工事に責任があるとしていますので、それが根拠のないことだと、小学校側に証明してもらえば、売り主の根拠は崩れますので、大いに利用すべきだと思います。 ここからは厳しい意見になるのですが、水が溜まるという瑕疵については、水が溜まらないようになればよいので、それ以上のことを求めるのは過大な請求となります。 売り主が提案した簡易補修案が状況と照らし合わせて、妥当かどうかの判断はどういう根拠によりなったのか、それが質問文からは不明ですので、質問者サイドで過大な要求をしている可能性もあります。 でも、売り主側は学校建設工事による影響と考えているようですので、それが本当でしたら、もっと大きな影響が長期にわたって出る可能性もあり、同じ提案するのでしたら、簡易な補修ではなく、もっと抜本的な補強を提案するべきだと思います（費用負担が誰になるかはおいておいて）。 このあたりについて、売り主サイドの提案は、原因と対策に不一致が見られ、不適切な対策を提案することは、専門家として問題有りの行動だと思います。 原因と対策の正当性について、説明は求めた方がよいと思います。
補足
小学校は駐車場の隣接地で、３ｍ前後の盛土です。 当方からは部分的なアスファルト舗装ではなく、全面舗装を求めていましたが、路盤・路床の再転圧を求めます。過大請求と言われると・・・。 「原因と対策の正当性について、説明は求めた方がよいと思います。」 売主は当方との議事録も作成しない業者なので・・・。
- kgih
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建設会社 営業やってます。 ＞小学校建設の造成工事を実施しているので、責任はないと言われました。 これには、客観的根拠はあるのでしょうか？一度、確認されてはどうでしょうか。 また、小学校工事の着手前に、近隣調査はありませんでしたか？民間の建設工事を行う場合、隣接しているお宅の土間や柱等、着工前写真をとり、問題があった場合の参考としますることがあります。 また、本当に造成工事によるものであれば、舗装だけでなく、たとえば、小学校との境界にあるフェンスが傾いたなどの現象があるはずです。 いずれにせよ、管理組合・売主・役所・造成工事の施工者との４者で集まり、現地を確認されてはどうでしょうか。
補足
小学校（公立）に対して家屋調査報告書の提示を５月上旬に求めました。境界際のフェンスは見た目上は傾きはありません（測量を実施したわけではありません） そもそも２年点検指摘事項の補修工事はいつまでに実施しなければならないのでしょうか。現在、完了書に押印してません。宜しくお願いします。売主は逃げの一手で会いに来ません。
>駐車場に大きな水溜りができるので補修してほしい事項をあげました。 一般に屋外に面するところは、完全な水平ですと水がはけませんので、水勾配を設けて計画通りに水が排出されるようにしています。 しかし、それがうまく施工されていないと水たまりができることがあります。 でもそれならば簡単な補修で治ると思うのですが。 ＞売主からは周辺で小学校建設の造成工事を実施しているので、責任はないと言われました。 この説が正しいとすると、売り主の責任はないですが、造成工事による地盤の変形があったためによって生じたことが原因と考えています。 もしそれが本当でしたら、小学校側に損害賠償を請求できることになります。 でもそんなことよりも最初の施工精度の問題などで水たまりができているほうが可能性が高いと思います（水たまりの発生時期にもよりますが）。 学校建設の管理は役所（私立でなければ）ですので、それならば一緒に役所にいって被害に対する補償の交渉につきあってくれと言えばよいのではないでしょうか？ 本当に工事の影響だと確信しているのなら、自己の責任がないこと示すために、協力してくれると思いますし、そうでなければ逃げると思います。 また逆に役所に相談して小学校建設業者を巻き込んで、工事の影響でないということを証言してもらって、売り主側の責任であるというふうに持って行く交渉術もあると思います。 あと２年点検というと、２年は過ぎてしまっているのでしょうか？ ２年以内でしたら瑕疵担保請求の訴えを起こすという方法もあります（売り主はおそらく宅建業者でしょうから最低２年の瑕疵担保はついています）。瑕疵担保は通常補修請求は認められておらず、損害賠償請求権が認められていますので。 ただし、２年を過ぎていると瑕疵担保請求期間を過ぎてしまっているので使えない手ですが（正確には契約内容による）。 もしかするとマンションの場合は最も後に契約した人ならば、まだ契約期間内のこともあります。
補足
マンションは2004年4月に竣工してます。
お礼
ご回答ありがとうございました。 理事会等で検討させていただきます。