土地の立ち退き料（道路建設に伴う立ち退き）について

質問

祖母の家の土地を、道路の拡幅で県が買うことになりました。

土地は、宅地で約１００坪です。家は借り主が建てたものです。戦前から貸しており、契約書はありません。

家は相当に古く、民対民の立ち退きであれば、お金にならないものだそうです。

土地の利用料は、毎年２万円ほどです。相手の収入が多くないので、相場以下ですが、納得して貸していました。

ところが、立ち退きに際してトラブルになりました。

相手は、祖母に、
「この土地には地上権が発生している。土地を県に売った代金の５０％以上を支払って欲しい。」
と言います。

一方、県は相手に立ち退き料（土地の売却価格より多額）を支払う予定で、全額相手が自分のものと出来るそうです。

県や村は、
「地主が土地の代金を借り主に支払った前例は無い。県は借り主側には十分に補償をするから、地主が補償をする必要は無い。悪例になるので、支払わないで欲しい。」
といいますが、相手は
「弁護士に相談したら、もらえると聞いた。５０％支払わないのであれば訴訟する。」
と言います。

このままでは、県曰く
「強制収容を行うしかないが、それを行うと双方ともに今の補償額を大きく下回る。特に借り主の減額は大きく、借り主への支払いと祖母への支払いの半額を足しても、現在提示している額を下回るのだが。」
だそうです。

県は借り主にも説明しましたが、相手は
「自分に半額支払わなかった地主（祖母）が悪いのだから、その損失分を地主に補填してもらう。」
といって聞かないそうです。

そこで相談です。
１．地主が土地を売った代金の一部（地上権相当分）を、借り主に支払う義務はありますか。また、義務がある場合は、どれくらいが妥当でしょうか。

２．強制収容の場合、相手に収容前の提示額との差額を祖母は支払う必要があるのでしょうか。

以上ご回答頂ければ幸いです。

回答No.4

legalmindcorp · ベストアンサー

補足しますが、私のいう分けて調わせる、という意味は、(1)行政対底地権者、(2)行政対借地権者、この2通りの補償問題に際して、(1)では所有権価格から借地権価格を引いた底地権価格を、(2)では狭義の立退料・建物補償・借地権補償の大別3種合算の価格を、それぞれ明確に区分しつつスムーズに合意に結びつけるべきだ、ということです。それには、(2)の補償に際して、行政側が自働的に「底地権者に借地権に関する請求はしない」などの文書を入手し(1)の補償のファクターとして提供すべきだと思うところです。これを行政に要請してはいかがでしょう。

お礼

なるほど、よく分かりました。何度も有り難うございます。

ここで、狭義の立退料、建物補償、借地権補償とありますが、立退料は慰謝料的なとらえ方でよろしいでしょうか？

また、建物補償については、この場合、機能補償されるのか、それとも、一般補償の範疇なのでしょうか。

回答No.3

tk-kubota

＞そこで相談です。 １．地主が土地を売った代金の一部（地上権相当分）を、借り主に支払う義務はありますか。また、義務がある場合は、どれくらいが妥当でしょうか。

県は賃借人に補償していますのて、それ以外に支払う必要はありません。

＞ ２．強制収容の場合、相手に収容前の提示額との差額を祖母は支払う必要があるのでしょうか。

ありません。祖母は県に合意しており、相手の「２重取り」が原因のようですから。
相手が弁護士に話したなかに「県からの補償」を伏せているから「５０％以上なければ訴訟」と云う回答と思われます。
県は諸条件を考慮して補償しているわけですから「２重取り」は不当です。

お礼

有り難うございます。

下で回答頂いた方は、借地権と底地権は分けて考える、とのご意見でしたが、借地権に関して言及していなくても、県からの補償については諸事情を考慮していることになるのでしょうか。

家が相手方のものであり、相手方はあくまでも「家の補償だ」と主張しかねないので不安です。

回答No.2

legalmindcorp

「立退料」という名目だけではありませんが、通常、というよりも、そのような仕事に携わるのであれぱ、常識的にこのような借地人の主張を予見し隅々まで話を詰めることにより、スムーズな取引を実現するべき立場にあるのではないかと思います。経験がありますが、担当官があまりよくわかっていないケースが多く、相手方と話をする前に、行政側のある程度仕事のできる課長クラスか上級職採用者などにまとめてもらうよう要請されたほうがいいと思います。

お礼

祖母に聞いてみましたが、どうも、そのあたりのことについては担当者がお茶を濁した答え方をしているようです。

相手に対して支払う予定のお金がどういった内容なのか、やはり確認する必要があるのですかねぇ。

もう少し、他の方のご意見も伺ってみることにします。

補足

下のお礼の文章に、お礼の言葉を忘れてしまい、大変失礼いたしました。

度重なるご回答、有り難うございます。

回答No.1

legalmindcorp

行政は、借地権と底地権とを分けて物事を進めていただかないと困りますね。
　考え方として、借地人には借地権を補償した、底地権者には底地権を補償した、ということであれば、借地人は借地権を二重取りすることになり、それであれば弁護士氏そんなことはいわないと思います。
　もしかして、立退料という名のもと交渉が進んでしまっているんではないでしょうか?

補足

名目が「立ち退き料」なのかどうか、については再度確認したいと思います。

通常、このような場合は、行政は借地権と底地権をそれぞれに補償した形で支払われるのでしょうか？