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コンクリート基礎のひび割れ補修 中立な立場からの調査は請求できますか？
- 築5年の建売住宅のコンクリート基礎にひび割れがあり、上塗りで隠されている状態です。建築会社は補修すれば良いと主張していますが、公平な目での調査が必要です。
- コンクリート基礎のひび割れが問題となっています。建築会社は単に補修すれば良いとしていますが、外部の検査会社による公平な調査が必要です。
- 築5年の建売住宅でコンクリート基礎のひび割れを発見しました。建築会社の調査では補修すれば良いと言われていますが、中立な立場での検査を求めるべきです。
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＃２です。 お礼を読んで補足します。 一般に瑕疵担保というのは契約で定めるのが普通ですが、法律で規定してある部分もあるです。関連する法律としては、一般的な原則として民法があり、新築物件なら品確法、宅地建物取引業者が係わる売買契約なら宅建業法が適用されます。 民法は原則を定めているだけなので、契約で定めたほうが優先します。すなわち民法に反するようなことを定めるのは許されています。 しかし、宅建業法と品確法は契約書に優先して適用されます。 契約は売買契約で売り主は宅建業者のようですから宅建業法が適用されますが、宅建業法では２年以上の期間を契約で定めればよいことになっていますので、こちらはおそらく期限切れになっています。 品確法は期間が１０年になっていますが、これは構造上重要な部分と雨漏りに関係する部分だけと適用する部分を限定しています。基礎は構造上重要な部分として扱えます。 一方法律とは関係なく、業者が自主的に社内ルールとしてアフターサービス契約を定めていることがあります。これは法律で義務つけられているものではなく、あくまで業者の独自のサービスで一般には有効期限を２年としていることが多いようです。 これについては相手の社内の規則ですので、これに基づいて修理を行う場合は、アフターサービス契約内容に従う必要があります。 品確法に基づいて請求することも可能と思いますが、業者が自分のところで行うものより過大な費用が生じた場合、その費用の支払いにすんなり応じないと思います。あまりもめると裁判まで行かなければならなくなり、余分な手間が発生してしまいます。 いきなり今後の関係も良好にしていきたいようですから、内容証明などいきなり突きつけなくとも、まずは話し合いの機会を設けて、調査方法などや費用負担の確認・工期など状況を聞き出し、それを専門家なり、適当な人がいなければここで改めて質問してみてもよいのではないかと思います。 個人的な感想としては、交渉に品確法を持ち出し、実際は相手に修理させてみてもよいのではないかと思います。 ＞今後、もし現在の家を売却する場合、今回の補修の件に関して買主にはこの瑕疵について報告しなくてはならないのですよね。。？ メンテナンスの記録は報告した方がよいと思いますが、きちんと修理が完了していれば、それは売却時点ではすでに瑕疵ではなくなっていると思います。 ＞やはり今回の補修の件でその価値が下がったという事に対しての賠償責任の請求と言うのは出来るのでしょうか？ これはかなり無理だと思います。 その理由は以下の通りです。 １）コンクリートは大なり小なりひびわれが発生する材料ですから、ひびの発生はそんなに珍しくないですので、資産価値が低下したと認められるかどうかは難しいところだと思います。 ２）調査や修理にかかった費用を証明するのはそんなに難しくないですが、資産価値の低下を損害賠償として請求するには、その価格を証明する必要がありますが、それを評価するのはかなり困難だと思います。 ３）品確法は新築物件に対してのみ有効で、中古売買には関係しないもので、民法の規定によると木造の場合５年で時効を迎えることになります。こう考えると品確法の適用範囲内でしか損害賠償などは適用できないと思います。 品確法の瑕疵担保責任はあくまで新築住宅の購入者・建築主を対象にしていますので、そのもの自体の瑕疵についての責任しか適用されず、資産価値の低下までは対象とならないと思います。 ＜不具合が本アフターサービス業務基準に該当するか 否かの具体的認定及び補修方法の決定は、 この話では品確法での話ではなくアフターサービス契約での対応を言っているようですね。 先に述べたようにアフターサービスとして行うのなら、一般的な期間である２年を過ぎていますので、業者の対応はむしろ丁寧であるようにも思えます。 なお、アフターサービス適用外であっても品確法の適用はできると思います。 打合せをする場合この両者をきちんと区別して話をすることが大事だと思います。 ＞当社または当社の代理人が現地調査（目視を基本とする簡易調査）を行い、専門的、経験的見地から総合的に判断し、実施いたします。 目視調査を始めに行うのは、コンクリート診断の基本ですから、妥当なところです。 専門的に見るというのなら調査員の資格を確認した方がよいのではないでしょうか？ 建築士かコンクリート診断士あたりの資格を持っているかどうか？ 資格を示して行った行為は有資格者として責任が生じますので、それほど変なことはしなくなるのではないでしょうか？ 資格を確認することにより相手にプレッシャーも与えられると思います。 ＞なお、補修は構造耐久上または機能上の観点から必要な範囲内で行うので、部分保証となる場合があり、その際仕上げ面の色合いの相違が生じる事があります コンクリートは練った単位ごとに色合いが違ってしまいますし、どんなものでもそうですが新品と中古では色あせなどにより、色合いが変わるのが普通ですから、これは致し方ないことです。 ちなみにひびわれ幅が0.3mm程度以上なら漏水（基礎なので雨漏りは関係ないが、鉄筋の錆のおそれあり）が発生しますので、補修は必要と考えた方がよいです。 0.3mmを計るには専門のスケールもありますが、シャープペンの芯などを利用するとよいです。 ＞これは上塗りしてあった部分は剥ぎ取って、したの部分のコンクリートの状態を見るとは言ってました。。 でも、なに分にもあちらの連れてくる調査をする業者さんでは本当の不具合があっても、きちんと対処をしてくれないと思うのです。 通常目視調査だけですますことが多いのですが、はぎ取るまでいっているということは、それなりにきちんとした対応をしようとしているように感じます（私が施工サイドの人間なのでひいき目もあるかもしれませんが）。 かなり業者に対する信用を失っているようですが、本当のところどうなんでしょうね。そこまで信頼できない業者なのか。今までの経緯次第ですね。
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築５年というと平成１２年４月１日以降の物件だと思いますが、どうでしょうか？ これ以降の物件でしたら品確法の対象になり、基礎部分は構造上重要な部分として１０年保証になります。 それ以前の物件ですと品確法の対象になりませんので、契約時の瑕疵担保特約内容により損害賠償を請求できるかどうか変わりますが、期間を２年程度に定めていることが多いので、おそらく損害賠償はできないものと思います。その場合は費用は質問者の負担となりますが、隠していたようなものなら請求できる可能性もあります。この判断は難しいので、別な業者による点検が必要かと思います。 まずは時期と契約内容をご確認下さい。 品確法が適用になる場合、この瑕疵担保責任を負うのは、請負契約ですと施工業者ですが、売買契約ですと施工業者ではなく売り主で、施工業者自体は責任を負わないことになっています。すなわち建て売りと欠いてあるので、売買契約になっていると施工業者に責任はなく、請求先は売り主となります。そうなると業者が補修を行うのはアフターサービスの一環ということになると思います（施工と売り主が一緒なのかな）。 また住宅性能評価を受けていると公的な機関を利用することができますが、それを受けていないと調査を行うような公的機関はないとも言えます。 建材センターやベターリビングのような機関なら頼めば調査もしてくれるかもしれませんが、かなり大げさなことになると思います。一般には民間の調査機関や構造に詳しい建築士やコンクリート診断士によることになると思います。 また品確法では修理請求の他損害賠償請求もできますので、他の業者に点検・修理をさせてその費用を受けた損害として請求するという方法もあります。 瑕疵担保責任を持つ相手にそのように話して、社外の調査機関・業者による報告をするようにし向けるという方法が１つの手だと思います。 なお、＃１さんの書かれている耐震診断は木造で１９８１年以前のものでしたら役所に相談すると耐震診断士を紹介してくれますが（無料のところもある）、そうでないと難しいですね。耐震診断詐欺も横行していますので、耐震診断を行う場合は注意した方がよいと思います。年代と内容からいってコンクリート診断で済む問題で、耐震診断を行うほどのものではないと思います。 また、文献から判断する範囲では、ひびわれならきちんと補修をすればすむような瑕疵に思えます。しかし、コンクリート充填不足によるジャンカなどの場合は一度不良コンクリートをはつり取ってから補修した方がよいように思います。 いずれにしろ実物を見てみないと判断できませんが。
補足
semi-zzzさん 回答ありがとうございます 回答を読ませていただいて、 業者のペースで次に進ませてしまう前にするべき事があるのでは。 と思いましたので、近々の調査をキャンセルしました 契約を結んだのは5年前で 平成13年の６月という事になります 建築関係に全く明るくないので理解が上手く出来ないのですが ＞売買契約になっていると施工業者に責任はなく、請求先は売り主となります。そうなると業者が補修を行うのはアフターサービスの一環ということになると思います（施工と売り主が一緒なのかな） 売主が〇〇不動産 （すみません、インターネットなので伏字にさせていただきますが、財閥系です） 施工会社はその系列の会社になり、アフターサービスも その系列会社がするようになっていると記載されています アフターサービスの認定と補修方法と言う項目があって、 内容はこのようになっていました ＜不具合が本アフターサービス業務基準に該当するか 否かの具体的認定及び補修方法の決定は、 当社または当社の代理人が現地調査（目視を基本とする簡易調査）を行い、 専門的、経験的見地から総合的に判断し、実施いたします。 なお、補修は構造耐久上または機能上の観点から 必要な範囲内で行うので、部分保証となる場合があり、 その際仕上げ面の色合いの相違が生じる事があります＞ これを読むと相手の言いなりになり また、表面上だけ小手先で直され、補修は完了と言われ 泣き寝入りと言う方向に行ってしまいそうです 私が女性という事もあり、 相手には上手く今までかわされていた気もします 今後、もし現在の家を売却する場合、 今回の補修の件に関して買主にはこの瑕疵について 報告しなくてはならないのですよね。。？ そうすると、やはり今回の補修の件で その価値が下がったという事に対しての 賠償責任の請求と言うのは出来るのでしょうか？ これから、私ひとりで業者とは掛け合っていかなければならず とても心細く思っていましたが ここで、相手のペースに飲まれてはいけないと semi-zzzさんのアドバイスを読ませて頂いて思いました ＞コンクリート充填不足によるジャンカなどの場合は 一度不良コンクリートをはつり取ってから補修した方がよいように思います これは上塗りしてあった部分は剥ぎ取って、 したの部分のコンクリートの状態を見るとは言ってました。。 でも、なに分にもあちらの連れてくる調査をする業者さんでは 本当の不具合があっても、きちんと対処をしてくれないと思うのです。。 今のところ頭に浮かんだのは教えて頂いた ＞品確法では修理請求の他損害賠償請求もできますので、 他の業者に点検・修理をさせてその費用を受けた損害として 請求するという方法もあります。 と言う事を相手側に内容証明で郵送して 相手の出方をみようかな。。とも思ってますが、 ある程度の誠意を見せているアフターサービスの方との 関係が悪化するのも、、と言う心配もあります 今の状況ですと、今後どの様に話を進める方法があるでしょうか。。 あつかましくて申し分けないのですが アドバイスをいただけましたら大変嬉しく思います
- inon
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この場合はご自分で工務店の息のかかっていない調査会社に依頼するしかないでしょう。お金を払うのが工務店であれば調査会社が工務店寄りになるのは仕方がありません。（残念ですが）又、あなたが選んだ調査会社の費用を工務店に請求しても余程誠意のある工務店でないと払わないと思います。 少しきついことを言いますが許してくださいね。私は建て売りでまともに工事されている物件を見たことがありません。（あくまで私の見ている限りですが）建て売りを買うのは、かなりのリスクがあります。今後の安心の為にも耐震診断を設計事務所等に受けた方がよいかもしれません。
お礼
inonさん アドバイスありがとうございました ＞私は建て売りでまともに工事されている物件を見たことがありません そうなんですか・・ 確かに物件が建つ前から購入を考えていれば 現場に何度も足を運んだり出来ますが 通常は出来上がった時に購入を決めるのですから その建築途中の状態は購入者にはわからないですね 今回、近々業者が入って床下の調査をするという事でしたが キャンセルしました もう一度、補修を始めてしまう前に色々調べてみようと思います アドバイス、ありがとうございました
お礼
semi-zzzさん お時間を割いていただき、詳しい回答をありがとうございました とても参考になりました 回答を読ませて頂いた後、アフターサービスの会社に連絡を入れ 別の日を設定してもらう事になりました 信頼の出来ない業者ではないと思いますし、 来週来てくれる事になったので、 今週末に私なりに考えをまとめておき、 きちんと話を進めたいと思います 本当にありがとうございました