一戸建ての家を貸したいのですが初めてで不安があります

質問

こんにちは。
今回、築年数約30年の木造一戸建てを不動産会社経由で貸す計画があります。何人かの方から打診があり、どなたが良いか思案しております。その中で次のような条件を出された方がいらっしゃいます。
・家の一部を借主負担で改造したい
・賃料は相談したい（安くして欲しい）
借主負担で改造すること自体は、よっぽどのことでなければ事前に図面等で確認出来れば問題ないと考えています。そこまでして住みたいと思っていらっしゃることはありがたいのですが、万が一、以下のような事態になってしまうのが不安です。
・家賃不払いが続く
・退去時に「改造部分を家主が買い取って欲しい」などど言われてしまう
借主負担で改造ですから事前の契約ではっきりしておけば問題ないとは思いますが、これを口実になかなか退去に応じないなんてことも想定されます（但し特に現時点では数年後に退去してもらう必要はありませんが）。そこで質問です。
１．借主側で負担してまで住みたい理由とは一般的にどんなことが想定されますか
２．旧借家権ではなく定借での契約を行った場合、家賃はどの程度下がるものでしょうか
３．その他何かアドバイスあれば助かります
よろしくおねがいいたします

回答No.3

keiyuza · ベストアンサー

「借主側で負担してまで住みたい」というより、自分の気に入った内装にしたいと言うことではないでしょうか？普通、内装工事なんかは借主が自分の金でやるものですから。
makoto_niftyさんの物件に限らずこの人は同様の希望をするタイプの人っぽいですよね。
賃貸物件は楽なんです、後の責任が無いから。だから、本当に注意してないと好き放題やられてしまう可能性ありますよ。逃げる人もいますから、気をつけてくださいね。

定借というのは貸主のリスクを減らすための法律です。
今までは２年の契約を結んでいても解約予告期間を守れば契約を満了する必要が無いですよね。
つまり、解約予告期間２ヶ月の契約なら、２ヶ月の短期契約を毎月更新していることと同じですが、２４ヶ月の定期借家契約なら少なくとも向こう２４ヶ月間の収入は確保されるわけです。その２４ヶ月の間に次の人を探すのか、今の人と再度契約をするのか、様々なことを考えられますよね。それがリスク回避です。
２４ヶ月の定期借家契約期間中にいくら得するのか、定借契約を結ぶことによる安心料はご自分ではいくら位だと思うのか。
そんな「ご自分の考え方を金額に換算する」ということをしないと、自分で納得の出来る金額というのは出ません。定価が無い世界ですから。

定借で契約しても、自分でリスクを回避する方策を予め取っておかない限り、定借の意味がありません。
つまり、家賃に反映させる意味もないということです。もしそうだとするならば、定借は貸主にとってもよりリスクの大きい契約となってしまうでしょう。

頑張ってください。

お礼

定借の考え方が良くわかりました。ありがとうございました。

回答No.2

noname#19073

1.想定することはいくらでも出来ますが、今回のケースではその改造内容がどういうものなのか？が肝心ではないでしょうか？あまり汎用性の無いものへの改造であれば、単にそれが目的でしょう。
そうでなければ、気に入らない部分を気に入るようにして借りたいだけだと思いますけれど・・。
立地やベースとなる間取りは気に入っているということでしょうね。

2.そういう基準は特には無いです。お互いが合意すれば良いのです。しかし定期の場合は基本的には借主不利となる為に、相場よりも少々賃料を下げないと入居者が決まらない、という理由があるのだと思います。逆に相場より落とすことによって、「定期」ということに納得して貰う、という手法でしょうか。

賃料相場というもの自体が、環境や駅距離、築年数や間取りなどの諸要因から照らすと、合って無いようなものですから難しいところですね。
あえて一例を出すならば坪単価5千円程度の賃料相場であれば、坪4.5千円とか坪4千円位に落とす、という位でしょうかね。別に落とさなくても決まるならそれで良いと思いますけど。

3.定期だと一般的には礼金は取りません。
後は、気にされている改造部分の買取請求については契約書できっちり謳っておけば良いと思いますよ。
貸主の書面による承諾を得れば、造作は可能。但し退去の際の買取請求は不可と。

あとは、賃料の滞納などに備えてきちんとした連帯保証人を立てて貰うこと。最も揉めるのは退去の際の原状回復です。線引きをきちんと明確にしておいた方が良いでしょう。

お礼

詳細な説明ありがとうございます。参考にさせていただきます。

回答No.1

10pph

私も借主負担で改造を申し出て、賃貸して住んでいた事があります。
１．に対してだけお答えします。

私の場合の改造個所は、
１．ＩＨクッキングヒーターの設置
２．エアコン用２００Ｖ回路の設置
３．玄関扉の交換と安全な鍵への交換（ピンシリンダー錠からディンプル錠へ）
４．畳・襖・障子は現状渡しで借主負担で修理

ＩＨクッキングヒーターについては、うちに年寄りが居る事から借りている物件で火事を出す事への懸念があったためです。
実際にガスレンジだったら火事になったかもしれない事態がありましたが、ＩＨクッキングヒーターだったため回避されました。

エアコン用２００Ｖ回路の設置については、貸主がある程度準備工事をしてあったので、それを完成させただけでした。
貸主はダイニングキッチンのみでエアコンを使用していたようで、居室にはエアコン用の配線は来ているもののコンセントや分電盤の回路は用意されていませんでした。

扉については、お勝手口のようなベニヤの扉と室内に付けるような安物の鍵、そして通りから死角になった玄関で、安全面では不安だったためです。

なぜ、そこまでお金を掛けて改造しても住みたかったかというと、間取りが理想に近かったためです。

少なくとも５年近く住む予定にして借りたのですが、１９７４年建築と借りた時点で築３０年近く経っていたため、耐震設計基準も古く、またデザイン優先で南側開口部大きく、震度３程度の地震でも激しく揺れるため不安になりました。

買い取りをして耐震リフォームすることも検討したのですが、貸主は売る意思はあるものの、価格が底値の現時点で手放す気はないとの事で２年で更新せずに明け渡しました。
私自身は、改造部分の買い取りなど考えていませんでしたが、貸主側から買い取る申し出を受けましたが、遠慮しました。
替わりに敷金は全額返還していただきました。

お礼

回答ありがとうございました。間取りや立地条件などが希望に沿えば、初期投資してでも住みたいことがわかりました。ありがとうございました。