賃貸借契約の継続と保証金返還請求可能でしょうか？

質問

私は、とあるビルの店舗を賃貸している（借主）のですが、そのビルが競売になってしまいました。賃貸借契約期間は平成５年５月から平成２０年５月までの５年契約です。聞くところによると、新しい所有者は１ヵ月から２ヶ月後位に決まるそうです。因みに保証金は、約３００万円預けています。新所有者に対して、賃貸借契約の継続と、退去時の保証金返還は主張できますでしょうか。保証金額は大きいので返還されないと大変困ります。どなたかお知恵をいただけますでしょうか？よろしくお願いいたします。

回答No.7

noname#19073 · ベストアンサー

うーん・・、ご質問者様を不安がらせる為に書くわけでは無いのですが、本来の決まり事の認識として、

まず平成5年5月と書かれているのは、平成15年の間違い、で宜しいですか？
平成16年4月1日から「短期賃貸借保護制度」が無くなりましたが、その適用以前の内容で考えて宜しいと思います。要するに短期賃貸借であれば保護される、ということです。契約満了までは契約は有効ですし、敷金の返還請求も新所有者に対して可能です。

しかし、契約期間5年ですから、この短期賃貸借の保護には該当しません。（短期の定義は、土地であれば5年、建物であれば3年以内の契約を指します）

ですから、今回の場合は、契約期間の満了までの入居の正当性や新所有者へ対する敷金の返済請求は不可能と考えられます・・（が、NO5様が書かれている、5年契約でよかったですね、というのもちょっと気になります。私が何か抜けているのか・・、出来れば補足願いたいところですが・・）

ちなみに、今回競売が実行されるに至った、抵当権の設定よりも以前の賃貸借契約であれば、この限りではありません。賃借人の権利は守られます。

補足

回答有難うございます。
契約期間は平成１５年の間違いでした。すみませんでした。抵当権設定？は残念ながら賃貸借契約より前だと思います。
そうすると私だけでなく他の方も、さぞ悩まされている事でしょうね。当然契約した時点では、そんな説明は受けていないのですから。最後に質問なのですが、この件は運命と思って黙って従うしかないのでしょうか？それともなにか奥の手は存在するのでしょうか？　あと、今後借りるときは何に注意すればよいでしょうか？
不躾ですが、再度ご回答いただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.12

sayakaslaw

なんども何度も書き込みしてすみません。
気になり調べました。
ご指摘の通り私の言っている事は、平成16年の法改正以前のことで間違ってました。
http://blog.mag2.com/m/log/0000129473/90383813
こちらに詳しいことが載っていました。
　登記についても抵当権者の許可が必要で到底無理な話でありました。もう、本当、本当に申し訳ありませんでした

お礼

こちらこそ有難うございます。
誠意のある対応いただき本当に感謝しています。
有難うございました。

回答No.11

sayakaslaw

奥の手になるようなこと、ですが思いつくのは、
賃借権の登記です。
民法605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後、その不動産について物件を取得したものに対してもその効力を生ずる。
たしか、これで対抗できると以前、聞いた覚えがあるんですが、（ただし、これは、民法602条に定めた期間を超えていなければならないと思いますので、短期賃貸借では、無理ですが契約期間５年には、有効）
　すみません、ここまで来ると私の範囲を超えてしまい
確か、そう聞いた、ぐらいのことしかいえません。

お礼

何度もご回答いただき感謝しております。
今回は皆様のおかげで非常に勉強になりました。
やはりこの世の中知識は、最大の自己防衛になると
再認識しました。
本当にこの度は有難うございました。

回答No.10

sayakaslaw

ごめんなさい。店舗でしたね。居住権うんぬんは、関係ありません。しかし善意の第三者であることに変わりは、ありません。
善意の第三者が競売であれ、他のものの事情により権利を侵されても仕方がない。などという、法律の解釈は、ありえません。

ここまで、いろいろな意見が出てくるとどれをどう信じても、という気持ちになられたと思います。市役所等で法律の無料相談というのをやっているはずです。
一度、ご相談にいかれれば、弁護士の方が派遣されてきていますからはっきりすると思います。力たらずでもうしわけありません。

回答No.9

sayakaslaw

すみません、だいじな事なのにうっかりしてました。
抵当権設定時期のことわすれてました。けれど！！
この場合、短期賃借と同様、期間満了後、退去を求める権利が発生します。
　しかし、５年契約でも期間満了まで入居者の権利は、守られます。保証金も返還されます。Ｎｏ．６minoueさんの所にあるサイトを見てください。短期賃貸借だけしか保護されないという不公平なことでは、ありません。
　たとえ、競売物件となろうとも、差し押さえなる以前に契約した入居者は、善意の第三者です。まして、居住権があります。現行法上、簡単に侵されるものでは、ないのです。最低限の権利（契約期間、敷金の保護）は、守られます。

　あと、競売の準備に何時入ったかということですが、
競売にかけることが決定してから競売にかけられるまで
通常１年から２年は、かかりますが、それ以上というのは、ありえませんので、差し押さえ後というのは、考えられません。

　競売ということで不安に思われているときに中途半端な回答、間違った判断で振り回してしまい申し訳ありませんでした。

　次の使用者が必ず退去を求めると決まっているわけでは、ありません。契約期間満了までには、時間がありますし保証金も保護されます。次の、所有者が引き続き収益物件として使用される可能性もたかいと思いますが、

　サイトの入居者の契約期間は、しっかりとチェック
のところです。

回答No.8

noname#19073

＞この件は運命と思って黙って従うしかないのでしょうか？それともなにか奥の手は存在するのでしょうか？

今は現状の把握に努められている段階かと思います。
競売物件については簡単そうで、ここでの回答者の見解も異なるように諸条件によっては結構複雑な要素が絡みます。
直ちに良い対策方法、というのも残念ながら私には浮かびません。

金額も大きいことですから、可能でしたら競売物件のことについての案件に詳しい弁護士さんなどに、個別に相談して対策を考えた方が好ましいと思います。

＞今後借りるときは何に注意すればよいでしょうか？

居住用・事業用問わず、その建物を建築する際にオーナーが借り入れで建てているケースも多く、抵当権が付いていることは珍しいことではありません。
こういう書き方もどうかと思いますが、自分が借りている建物が競売にかかる、というのは一種の事故のようなものではないか、とも思えます。

事故を未然に防ぐ方法というのも、これも難しい話です。建物所有者の財布の中身までは見れませんし・・、かと言って抵当権の無い建物を選ぶ、というのも選択枠が狭まるし・・、後から設定されることも考えれば100%確実、とまではならないし・・。

しかし、所有者の経営状況等、出来る限り調査をしておくということが今回のような事故を減らす一つの方法なのかもしれません。
極論ですが借り物は所詮借り物、最終的には自分の責任範疇で全て収めたければ自分で建てるしかない、という部分かなと思います。

お礼

迅速なご回答感謝しております。
高くつきましたが最悪は”授業料”と捉えたいと思います。
今後の件につきましては、intheforestさんのおっしゃるとおり
不動産屋さんに頼るだけでなくできる限り調べて見たいと思います。
将来は人に借りなくても良いようがんばって店もちます。（笑）
それでは、色々と有難うございました。

回答No.6

m_inoue

＃１です

ごめんなさい

私の経験は「短期賃貸借」の場合でしたので貴方の場合には当てはまらないようです

http://www.seitoku-jyuhan.com/keibai_nyumon5.htm

おそらくこの

・抵当権設定よりも後で物件差し押さえの前

現在の入居契約期間終了までは立場は保護される。
期間終了をもって退去の場合保証金は返還する。

に該当するでしょう

混乱させて申し訳ありませんでした。

お礼

色々お調べいただき感謝しております。
また、ご縁ありましたらよろしく御願いいたします。
有難うございました。

回答No.5

sayakaslaw

そうです。５年契約でよかったですね。保証金返還義務は短期賃貸借のもあります。ちがうところ、短期賃貸借が契約満了時に退去を求められるというのは、通常、契約満了時、契約の更新、条件のみなおしなど、さまざまな手続きをしますが、入居者の権利は、（そこを、借り続ける。）継続することが前提です。しかし、競売においては、契約満了時までは、権利は、保障するがその後は、なくなる。ということです。しかし、所有者がその物件を賃貸として貸し出し続ける意思がありその入居者に貸し続けていくのであれば、問題は、なく、入居しつづけることが出来ます。
　契約満了時に入居継続を決める権利が（通常、入居者にあります）この場合だけ、貸し主にある。ということです。（入居者が出て行きたければ、出て行くことは、できます。）
　すみません、余計なことまで書いてしまいました。

お礼

本当に有難うございました。
またこの件で疑問点ありましたら
御願いいたします。
本当に助かりました。

回答No.4

sayakaslaw

追記、競売にいたった事情、次の所有者の人柄や使用目的などさまざまな用件がからみますから複雑ですが、入居者がわの権利などしっかり知識をもって交渉、話し合いに応じれば大丈夫です。以前、私がかかわったケースでは、所有者の変更、入居者の権利、保証金、契約等、すべてそのまま継続します。とのお知らせ一枚で終わったこともあります。http://www.tousyou7.co.jp/keibai_towa.html
こちらのサイト「競売に関する権利」ですから参考にしてください。

お礼

度々有難うございます。
早速サイト拝見させていただきました。
そのなかの競売用語の”賃借権”の一文に
”土地については５年以下、建物については３年以下の期間を定めた賃借権をいい、期限欄の期間満了後は、明渡しを求めることができます。”とありますが、私の場合５年の期間なので、明け渡しを求めることができない、ということでしょうか？また、３年という区切りで、保証金返還義務に違いがあるのでしょうか？
かさねがさね遠慮なく質問してすみませんが、御願いいたします。

回答No.3

m_inoue

＃１です

えっ？．．．

＃２さん、競売ですよ．．．。

保証金持ち回り？．．．初めて聞きました

質問者さん、ごめんなさい、重大な内容ですので調べ直します．．．m(_ _)m

お礼

私実はOKwaveは、はじめて参加させていただいたのですが
皆さんとても真剣に相談に乗っていただき本当に
心から感謝しています。有難うございます。

回答No.2

sayakaslaw

大丈夫です。新しい所有者は、入居者込みでその物件を引き受けることとなります。保証金も持ちまわりといって通常、その分を価格に反映させます。（たとえば、預り保証金が９００万円あるならその分安くとかです。）競売の場合でも同じです。入居者あり、としての条件になります。入居者の権利としては、そのまま賃貸借契約の継続となります。
　ただし、所有者が変わりますから、その所有者がそのビルをどうゆう目的で手に入れたかは、分かりません。
建て替えか、本社ビルなどですと退去を求められます。権利はしっかりありますから、立退き料、などをしっかり請求してください（立ち退きに関しては、質問と詳しい回答がありましたよ）
　契約書の作り直し、また、家賃の値上げなどさまざまなこと処理がありますが、すべて、話し合いです。
基本的に契約は継続されていますから出て行く必要も、保証金の心配もありません。大概は、家賃の値上げもないです。ただ競売にかかるということは、空きが多いのでしょうか？もしそうなら、競売を期に他の空室の賃料を下げて募集することがあります。しっかり情報をキャッチして、所有者に値引き交渉しましょう。

お礼

ご回答有難うございます。
家賃値引き交渉までお知恵頂き
誠に有難うございます。
因みに、この件は非常に難しい
内容なのでしょうか？不動産屋さん等
にも過去に質問しましたことがありますが
人によりさまざまな回答が返ってきます。