セットバックについて

質問

前の道（河川敷）が２項道路かどうかわからないのですが、建て替えができるかどうかお聞きしたいのです。

ただ、状況を説明するのに長文になってしまいます。
時間のある方、教えてください。

父の経営してる工場を継いでるのですが、
その地域は以前は準工地でしたが、今は住宅地になってます。

で、隣の工場が３年前に倒産して競売に出ました。
ただ、ヤクザが絡んでたので当方としては札は入れませんでした（安ければ欲しいと思ってます）。

１人だけ札を入れた不動産業者がいて、当方へ入札価格の倍以上の値段で買わないかと話をもってきました。

当然断りました。
それから３年、全く売れません。
だれも見にも来ません。

で、最近、ようやく業者が売る気になったのか
「戸建を建てて売りたいので、セットバックに協力してください」と話を当方へしてきました。

公道に面してる角地の駐車場（兄が所有）、その隣が
当方の工場で、角から３軒目が業者所有の工場となってて、その業者の営業マン曰く
「戸建てを建てて売りたいので、角地の駐車場と、お宅の工場と、セットバックに協力して欲しいんです」

と言ってきたんです。

当方としては、戸建てが建つのは困るのです。
準工地の時代に建った工場で長年そこで商売を続けてるから大丈夫とは言うものの、周りをすべて住宅に囲まれると、商売がしにくくなってしまいます。

かと言って、落札価格の倍以上の値段（公道に面した工場なら、このくらいかなという値段）で買う気にもなれず困ってます。

最後に教えていただきたいことなのですが
営業マンの口ぶりからすると、
角地の駐車所と当方とがセットバックに協力しないと
戸建ては建てられないのでしょうか？

角地や当方の意向に関係なく、業者所有地のみで
セットバックして戸建てって建てられないのでしょか？

回答No.2

myv165 · ベストアンサー

境界は確定していますか？
境界の確定に協力して、って意味で、杭や石などで境界がしてないから、言って来てるのだと思います。
戸建て側としては、面積が確定しないと建築計画に影響がでますし、実測売買では測量図も必要です。戸建て側は必ずやりますから、境界が未確定であれば、隣地の所有者立会いで境界を確定させなければなりません。
駐車場の横が公道であれば、役所の担当者が来ますから、立会いで境界の確定するために葉書か何か通知書が来ると思います。
もし確定に応じなければ、勝手に測量をして登記官の判断になるのではないでしょうか。
気づいたら、自分の土地が少ない、ってこともあるかもしれません。
なので立会いで決めるのです。
公簿売買でも出来るので、実測売買諦めることもあるかもしれませんが、可能性は低いです。
とにかく、費用もかからず境界を確定できるのですから、実際駐車場を売りに出したり、相続で分筆などする際には、境界の確定って必要ですから『商売の邪魔』以外にデメリットは無いと思います。
いずれにせよ、立ち会った方が良いと思います。

回答No.6

noname#19073

状況が完全に把握出来ませんので、推測も交えて書きます。

＞角地の駐車所と当方とがセットバックに協力しないと戸建ては建てられないのでしょうか？

恐らくその「前の道（河川敷）」は2項道路ではありません。道路の種類としては調査して確認しないと何物なのかはわかりませんが、建築基準法上の道路では無いと思われます。

お隣の工場は基準法上の道路と接していない為に、そのままでは建築不可となる為、その前の道の幅員を4m若しくは6m確保した上で、位置指定道路、若しくは開発道路として認定して貰い、建築可能な接道条件を整えようしているのだと思います。

兄の駐車場とあなたの工場がセットバックして私道として一部負担欲しいという要望ですね。

そういう要望を出している限りは、今の段階での役所の見解としてはあなた方の私道負担なしには建物は建てられないということでしょうね。

どうするべきかは、ご自分達でご判断くださいませ。

お礼

回答をくださった皆様、説明不足の質問にもかかわらず
丁寧に答えてくださって感謝いたしております。

皆様のご意見を参考にさせていただきたいと
思っております。

ありがとうございました。

回答No.5

echo-sun

セットバックと位置指定については、もう既に、専門の方から回答が
でてますので協力するかどうかは、最終的には、質問者さんご自身で判断されるしかないのですが、エぇそうだったの・・・とならないように、実際はどちらで許可を申請するかは別として、セットバック・・・役所との契約の取り交わし、売買が主でしょうが使用貸借の場合もあり売買であっても単価がめちゃ安です。→したがって自己所有地のみの後退でＯＫ、もよりの道路から３軒先まで（今回のケース？）なんて協力が得られずらい。（過去の許可は３軒分バックだったらしいです。ので２軒のセットバックのぶんを買ってから（もしくは相場分を支払って）役所と契約、凄い負担（費用・精神面）がかかるので自己所有地のみに。
位置指定・・一般所有（共有地など）。地目は公衆用道路・・役所で定めた工事をして整備。工事はともかくとして、売買等は相場の価格で、宅地造成などの場合には、一区画の売買と共に売買しますので。営業の方がセットバックとは言っていますが、契約の際、相手先をしっかりご確認ください。（安い価格を提示して売買契約でありながら役所が相手先でなかったら要注意です。）

回答No.4

yosiboh100

建物を建てるときに公道に面していれば良いというものではありません。建築基準法上の道路に認定している道路に面していなければなりません。

多分、公道であって、建築基準法上の道路に認定されていないのではないでしょうか？

それを解消するのは、位置指定道路。
基準に沿った道路整備を行って、個別指定してもらうものです。
それには、現在ある道路から、つながっている必要があるのです。そこで、新入路である、駐車場と質問者様の土地が必要になるのだと思います。

あくまでも私の推測でしかないのですが、それが当たりだと、質問者様の工場も建築基準法から外れていて、今回、指定がＯＫになれば、道路は整備される、建築基準法上の道路として全面道路が取り扱いを受けられる。という利点があります。
もちろん敷地面積は減りますが、トータルの価値は上がると思います。

回答No.3

sekkeiya

書込からだけでは正確な状況が不明ですので、あくまで推測での回答となります。m(_ _)m

まず、前面道路が２項道路だった場合ですが、基本的にはご自分が建築行為をされる際にセットバックをすれば構いません。

次に建売業者の要求ですが、おそらく宅地造成に伴い開発許可（行政等により５００m2とか１０００m2以上の場合）が必要なのではないでしょうか？
その場合、行政にもよりますが開発区域は４ｍ（または６ｍ）以上の「通り抜け道路」に面していることを要するので、通常は途中が未後退で４ｍに満たない道路は認められません。
このためセットバックに協力してもらって４ｍ道路にしてしまおうって腹づもりなんでしょうが、協力はあくまで任意ですのでご質問者様の判断次第です。

なお、ご心配されている通りそこで昔から工場を営業されていたご近所に、それを承知であとから住まわれたとしても騒音等の問題は色々と言われることがありますね。
（用途地域変更に伴い不適格建築物となっている場合は引け目もあるかも知れませんし）
もしセットバックに協力されるのであれば、販売の際に買い主さんにその辺を十分説明してもらって、後々苦情等のないようにしてもらうといいですね。
（どこまで効力があるか不明ですが、建売業者にその旨の念書をもらうとか）

回答No.1

dr_hiroshi

＞前の道（河川敷）が２項道路かどうかわからないのですが、建て替えができるかどうかお聞きしたいのです。
＞その地域は以前は準工地でしたが、今は住宅地になってます。

質問の趣旨がわかりません。
道路法による道路（市町村管理の道路）しか、道路後退は発生しません。
まず、道路であるかどうか市町の道路管理者で確認しましょう。
市町村道であれば、今回の場合は反対側に水路があるみたいなので、一方さがりの４ｍになります。
道路後退は当然の義務ですので、協力もクソも無いです。
あと、用途ですが、準工、住居系は建てれるものが決まってますので、ヤクザであろうが無かろうが関係ありません。