新築マンション購入で迷ってます

質問

初めての質問どころか、インターネットも恥ずかしながら始めたばかりで勝手がわからず失礼があればご容赦ください。現在マンション購入で決めきらず期限だけが迫まりあせってます。どなたかご助言よろしくお願いいたします。私のマンション決定の最大のポイントは、内装、間取りよりも、構造的に屈強なもの、ということです（私の住む地域に近い将来大きな地震がくると言われている為）。検討中の建物の不安な点は、(1)河川敷に建っている(2)１４階建であるのにRC構造である(3)等価土地交換の為賃貸の方が住む点です（これは構造とは無関係ですが）。人生で最も高価な買い物である為素人ながら担当に質問を重ね調べた事は、(1)に関しては確かに地盤は弱いが地下３２～３５メートルまで場所打ちコンクリート式でN値５０～６０の支持基盤に杭を打っているので大丈夫との回答。(2)に関しては高強度コンクリートを使っているので大丈夫とのこと、資料では下層部が４２N、上に行くにつれて数値は低くなり最上階あたりは３０Nです。水セメント比は５０％以下、かぶり厚は屋内３センチ、屋外４センチです（高強度コンクリートの為かぶり厚は通常仕様より１センチ薄いとのこと）鉄筋は一番高強度のものでSD４９０次に３９０、３４５、２９５とありました。スパイラルでなく溶接閉鎖型せん断補強筋。また主要構造部はダブル千鳥配筋。地震力は通常の１．２５倍と同等（この同等という言葉が気になる）。スラブ厚は３００ミリ以上のボイドスラブです（普通のスラブとは違うのですか）(3)に関しては６分の１ほどが賃貸。このぐらいの割合ではその後管理の上で問題ないんでしょうか。以上ですが、大規模補修不要期間１００年という言葉は信用していいんでしょうか。永住を考えており、地震による被害を受けるような建物は、当たり前ですがどうしても避けたいのです。よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#1810 · ベストアンサー

僕は分譲マンションを中心に設計している者です。
将来、地震が心配なら、「免震構造」として設計されたものをお勧めします。（最近は時々見られるようになってきました）。
建物の地下部分に免震ゴム等の対策が採られたもので、地震の際にはかなり効果が期待出来ると評価されております。

お礼

ご回答ありがとうございます。あまりの速さにインターネットのすごさを感じました。免震構造に関しては、私も一番に考えましたが、残念ながらその構造を持ったマンションが近辺にありません。Leon-okさんはマンションの設計をなさっているとの事、やはり上のようなマンションでは耐震性にはあまり期待は持てないのでしょうか。もしだめだとしたら、どのような点が欠点なのでしょうか、よろしければご回答ぜひお願いします。

回答No.5

oo1

郊外の分譲マンションでも賃貸化率は２割近い数字だったと記憶します。それに等価交換の６分の１が加わる訳で、都合３戸に１戸が賃貸だとすると、マンション管理組合の将来が見えてきます。それは、良くも悪くも元地主の意向に大きく左右されます。

ご承知のとおり、マンションの住み心地、そして建物の価値は管理如何で大きく上下します。そして、そのポイントは管理会社ではなく、マンション管理組合なのです。但し、どのようなマンションでも、何もしなくても１０年くらいはとても快適に過ごすことは出来ます。

お礼

元地主がどのような人なのか確認してみようと思います。でも、確かに難しそうですね、賃貸の人と暮らしていくのは。　大手不動産会社の大規模物件なんだけどなあ。慎重に検討してみます。ありがとうございました。

回答No.4

kaykay

私だったら、購入しないと思います。構造的な詳しい事は判りませんが、（３）の賃貸の方が住む点が気になります。永住を考える人と、『何かあったら引越せばいいや』と考える賃貸の人には大きな隔たりがあると思います。出来れば、全部分譲のみの物件の方が良いのではないかなあ、と思います。ご参考まで。

お礼

ご意見ありがとうございます。　この物件は等価土地交換ということで、デベロッパーが土地を購入する必要がなく、値段を抑えることができているようです。しかし、ご指摘のように賃貸の方との温度差は確実にあるでしょうね。もう一度しっかり調べて、よーくかんがえてみます。

回答No.3

sorasorasora

すみません、参考ですが、私なら買いません。

理由1、ＲＣ構造とのこと、賃貸物件に多いようですが、隣や上下階の遮音性が心配。
理由2、賃貸のところもあるとのこと、マンションの環境が心配。
理由3、賃貸の人が多数入居している場合、地震があったりして建物に住めなくなったら賃貸の人は出て行ってしまうから補修に多額の分担金が必要になるのでは？
免震構造でないのなら絶対に大丈夫とは言えないと思います。
理由4、大規模補修不要期間100年、ってそれってホント？？？って思います。
だとしたら補修計画がないってことでしょうか？
普通マンションは大規模補修を念頭に入れて修繕金の積み立てをします。
でもそのような計画が立っていなくて、大規模な補修が必要になった場合にはかなりの金額を分担しなくてはならなくなるのではないかと思います。

セールスの人は悪いことを言いません。
買わせるために何でも言います。
実際買ってから不都合がでたときにどう対処してくれるのか、お聞きになられたでしょうか？
はっきりとした説明をしないときや、疑問を感じた場合はやめたほうがいいのではと思います。

知り合いの建築家の人がオフィスやホテルの高層建物とマンションの強度や作り、耐用年数は全然違うと言っていました。
大きな買い物です。慎重に判断して下さい。

ただ、あくまでお書きになった情報から私だったらと書いたまでです。
お気を悪くなさらないで下さいね。
ご参考になれば幸いです。

お礼

ご意見ありがとうございます。　大規模補修１００年不要というのは、構造躯体に使用されている材料劣化による柱、梁、柱などの全面補修工事が必要になる期間が１００年後という事のようです。外壁や設備等の改修工事は含みません。長期修繕計画もたててあります。しかしご指摘のように何かあったときの対策等をもう一度確認してみたいと思います。本当に大きな買い物ですものね。
参考になりましたありがとうございます。

回答No.2

noname#1810

気に入ったものがなければ、買わぬ事です。
高い買い物ですから、焦る必要なんてないのでは？

お書きなった構造的な説明はもっともな内容です。
基準法の範囲で作られていれば、幾らでも説明は出来ますけれどね。

しかし、まず、河川敷という軟弱地盤はどうしても気になりますね。杭を岩盤まで打ち込んでいるというのは当然としても、液状化の可能性もあるし、場合によっては、地震による堤防の決壊も考えられますから。

それから１００年耐用という物件広告も最近は多いですが、実際はどうなんでしょうか。我々専門家ですら疑問です。大規模な内装、設備の変更も可能という物件も出てはいますが・・・。
建築後５０年で建て替えという銀座の定借タワーマンションの方が僕から見ると現実的ですね。

神戸の震災後のマンションのゴタゴタを見ても、どれほど壊れた分譲物件が手に負えないものなのかは分かっているはず。
すぐに忘れるのが日本人のいい所なんですが・・・。

お礼

ご回答ありがとうございます。　本当のところ、様々な理由のため出来るだけ早い時期に購入しなければならない事と、当物件の、それの以外の条件が私にとって理想的でありましたので、何とか専門の方に自分を決断させてくれる　”それなら大丈夫ですよ”なんて言葉を期待していたような気がします。１００％満足のいく物件なんてないんですよね。もう一度何が自分にとって大切なのかじっくり考えてみます。

それにしても、自分の周りに探してもいないような立場の方から助言を頂くことができたこと、本当に感激しています。ありがとうございました。