1つの土地が異なる用途地域にまたがる場合の日影規制について

質問

１つの土地が3つの用途地域にまたがっています。（用途地域が南北に分かれて、さらに北半分が東西に分かれている）
Ａ：土地全体の南半分は「近隣商業地域／80％・300％／第２種高度地区／日影制限4時間・2.5時間」
Ｂ：北半分の東側は「近隣商業地域／80％・300％／第３種高度地区／日影制限5時間・3時間」
Ｃ：北半分の西側は「第１種住居地域／60％・200％／第２種高度地区／日影制限4時間・2.5時間」
ＡＢＣとも日影測定面は４ｍ。場所は東京都23区内です。角地なので、建蔽率１０％増が可能とのことです。

質問1
南北が短く東西に長い土地なので、北側（Ｂ＆Ｃ部分）だけに建物が建つようなことは考えられません。
この土地にマンションが建つとしたら、そのマンションの北側隣地への日影制限はどのようになるのでしょうか？
北側隣地も１つの土地がＢ・Ｃの２種にまたがっているマンションです。
質問2
北側隣地のマンションの西半分の部屋は第一種住居地域でも、南東側（上記Ｂ）からの日影を５時間受けたりするのでしょうか。
質問3
もし容積率をフルに使って３階建て（高さ１０ｍ未満）のマンションが建つとしたら、北側隣地のマンションとの
隙間はどの程度確保されるのでしょうか。
質問4
この場合、建つ建物が10ｍ以上（日影規制あり）でも未満（日影規制なし）でも、北側隣地のマンションの４階以上の部屋であれば日影を５時間以上は受けない。と考えても大丈夫でしょうか？

回答No.1

moon00

こんにちはfjfjfjさん。
建築基準法を元にして答えたいと思います。

質問１　法の解釈でいけば、日影は「落ちる区域」の規制が採用されます。
　　　　北側隣地のＢの規制の土地には「5時間・3時間」Ｃの規制の土地には
　　　　「4時間・2.5時間」ということになります。
　　　　（建築基準法施行令135条4の3号）

質問２　上記の通りですので、この場合は、北側隣地の第１種住居地域に当たる
　　　　分に落ちる日影は「4時間・2.5時間」となります。
　　　　（建築基準法施行令135条4の3号）

質問３　建ぺい率・容積率については、規制の異なる地域にわたる場合は
　　　　「加重平均」となります。
　　　　ですのでＡＢＣそれぞれの土地の広さが分からないと
　　　　正確な建ぺい率・容積率は算出できません。
　　　　加重平均の方法は下記の通りです。
　　　　　土地Ａの容積率30/10　広さ100平米
　　　　　土地Ｂの容積率20/10　広さ200平米　の場合
　　　　（30/10）×100/（100＋200）・・・土地Ａ　＝1
　　　　（20/10）×200/（100＋200）・・・土地Ｂ　＝4/3
　　　　　1＋4/3＝2.333　→　23.33/10　233％　
　　　　また、平面形も計画によっていろいろ考えられますので
　　　　与条件では隣地マンションとの隙間をお答えすることは困難です。

質問４　10ｍ未満の場合は、一般的に考えて３階建てだと思われますので
　　　　日影に関しては問題ないと考えます。
　　　　10ｍ以上の場合でも、測定面4ｍで５時間を超えてはいけないので
　　　　４階以上なら問題ないと考えられます。
　　　　日影規制の「4時間・2.5時間」は、日影を落とす建物が
　　　　建っている敷地の境界線から５ｍ離れた所までは「4時間」５～10ｍ
　　　　までは「2.5時間」ということです。測定日は冬至となります。
　　　　ですので、部屋が敷地境界から５ｍ以上離れていれば、少なくとも
　　　　日影は３時間以下になると思われます。

長い回答になりましたが、法的解釈は以上のようになります。
お役に立てれば幸いです。