等価交換

質問

兄弟で　2箇所の土地を共有名義で所有しています。それぞれの土地を一人ずつの名義にしたいと考えています。半分ずつを売買するより等価交換したほうが、得だと聞きましたが　本当でしょうか。また、その土地は、片方は、古い貸家が、建っていて、一方は、畑です。居住用の家を建てたいのです。まず、何から、進めるべきでしょうか? 半分は、自分の土地と考えて、自分の名義としたい土地に、家を建ててしまってからでは、交換は、できませんか？

回答No.3

noname#20895 · ベストアンサー

再び失礼します。
おそらくそれぞれの地目が「宅地」と「畑」で違うと思いますので、無理だと思います。それから他にも問題があって、地目が「畑」であれば所有権移転の際には「農地転用」の手続きが必要になり、「畑」のままで所有権を取得しようとすると、農家としての資格（一定規模以上の農地を所有して耕作している）が必要になる場合があります。これは農業委員会で調べて下さい。もちろん資格をお持ちであれば問題ないですが、農家としての資格がない場合は、所有権移転と共に地目変更も行う必要があります。
また、仮に税法上も農地法でも交換が可能であったとした場合、それぞれの土地の評価額が問題になってきます。同じ面積であっても価格が大幅に違うと交換とは認められません。
このように様々な問題が出てきます。不動産のプロでもすべての知識に精通していて簡単に答えが出る人は少ないと思います。いろんな専門家に聞いて判断を下す必要がありますので、かなり難しい事だと思います。

お礼

早速、アドバイスありがとうございます。素人が、都合のよいように考えておりましたが、難しいようですね。後々、こどもの代になってもめないように、しっかり、分けたいと思うのですが、なにせ、土地はあっても、現金はなく、税金やら諸費用やらを考えるとつい、後回しにしてきました。専門家の力が、必要ですね。

回答No.2

noname#20895

不動産業界の者です。税金の専門家ではありませんので、１００％正しいことは言えませんが。
不動産の交換の登記をするのは簡単なことです。しかし問題は交換の登記が税法上は「交換」と見なされず、「売買」とみなされて譲渡所得税が発生する可能性があるということです。税法上の「交換」と認められるには様々な要件があるのですが、まず大前提に同じ物の交換でないとならないということがあります。今回のケースでは一方は「宅地」一方は「農地」のようですから、その時点で無理（「交換」と認められず税金が発生する）だと思います。そういう意味では家を建ててしまって両方が宅地になってからの方が良いのかもわかりません。しかしそれ以外にも様々な要件がありますので、簡単にはいかないと思います。
いずれにしても税務署で相談された方が良いと思います。

お礼

ありがとうございました。

補足

貸家は、古いので取り壊して更地にすることを考えています。百坪の土地の半分ずつは、更地もしくは、畑同士で、もう五十坪が宅地と　畑では、＜共有だから全体＞と見られやはり交換はだめなのでしょうか。五十坪同士の交換が可能だと、いいのですが。なるべく早く、税務署に相談をしてみます。

回答No.1

Takamitu

不動産業界の経験者です。

不動産の権利関係は、兄弟でもトラブルが多いのです。だから、後々、どちらの土地がいいとなりかねません。

今回は、司法書士に相談されてはどうですか？
司法書士と兄弟で相談し、各自の納得のいく形で示談し、司法書士に登記してもらうのがいいのでは。
こういうときほど、専門家にまかせるほうがいいでしょう。

それから、家を建てる方が問題はないと思います。

お礼

早速、アドバイスありがとうございます。