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マンション駐車場管理規約について

マンションの駐車場管理規約に関して教えて下さい。 マンション敷地内には入居者用の駐車区画が用意されており、現在空き区画も若干あります。 駐車区画は敷地内の配置上の理由により、一律の広さではなく一部区画のみが広めのスペースになっています。 その為、多少広めの区画を利用している入居者の一部の方は、一区画の中に車を2台駐車しています。(完全に区画内に収まっているのではなく、多少はみ出した状態ですが) 一般の駐車区画のスペースは、1台しか駐車出来ない(2台とめると通行の妨げになる)ので、車2台を保有している入居者の方は、2つの区画を借りて2区画分の駐車料金を支払っています。 ところが、広めの区画を利用している入居者の方は、2台駐車していても1区画しか借りていないので、1区画分の料金しか支払っていません。 駐車場管理規約には1区画に駐車出来る車の台数については、分譲当時時から規定されていません。 利用に関して公平性を欠く為、規約の改正(1区画に駐車出来る車両台数は1台にする、又は1区画に2台駐車する場合は2台分の料金とする)を検討しています。(当事者の負担にも配慮し猶予期間も考慮) しかしながら、1区画に2台駐車しいる方は、分譲時に不動産販売業者との間で、広めの区画は2台駐車出来る条件(約束)でマンションを購入しているとの事で、規約改正が出来ない可能性があります。(決定は、総会での組合員の総意にはなりますが、どちらが正論かによって判断が分かれてしまいます) 管理規約に明記されていない事に関する解釈を不動産販売業者が勝手に約束し、それを前提に既得権を守る事の正当性は認められるのでしょうか?

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みんなの回答

  • 回答No.6
  • inon
  • ベストアンサー率20% (773/3793)

駐車場の場所決めは毎年抽選で行えば良いのではないでしょうか。それなら不公平にならないでしょう。 共有部分であれば、不動産屋との約束は無効になります。そのオーナーが不動産屋を訴えれば良いことです。 一方、もし駐車場について各戸のオーナーが専用使用権を持っている場合は別です。抽選はできません。

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  • 回答No.5
noname#65504

#4です。 お礼欄に書かれた確認したい事項というのがよくわからないのですが、 規約の第1条は一般的な表現を詳細にかいたものと思います。また管理規約が変更されるのはかなり重大な問題が生じた場合ぐらいでしょうから、そう頻繁に変更にならないと思います。 標準管理規約というのはたしかに参考にする程度ですので管理規約で定まっているものの方が優先的になりますが、規約などで定まっていない事項については、取り決めがないので、一般的な考え方としてこれに従うのが妥当であると思います。 なお、No.4のお礼欄に書かれている規約第1条の「その敷地及び付属施設並びに付属設備の使用・・・・を目的とする」という下りについては、以下のように考えてよいと思います。 この第1条は規約の目的を定めたものであって、敷地・付属施設など共有部分の使用に関する事項全てについてこの条項でもって規約として規定しているものではない。 こう考えるとわかると思いますが、この条文は目的を定めて、管理規約の目的や立場を規定しているいるだけであって、それ以外のものを規定しているわけではありません。 規約で共有部分の使用法について定めるのなら、これ以外の条文で規定する必要があります。そのような条文があるのでしょうか? 逆にもし、この条文により使用に関する事項についての変更も規約の変更になるとすれば、「維持管理に関する諸事項について」についても規定されていることになりますので、例えば公共料金の値上げに伴い管理費の値上げをする際も、管理会社の変更などかなり日常的な事項について全て重大決議としなければならず、非常に不便な規約となってしまいます。 こんなことまで重大決議事項となると何かを変更したいと思ってもそのほとんどが可決されることはないでしょう。だから管理も破綻すると思いますので、めちゃくちゃな規約だと思います。 そして最もよくわからないのは、規約に基づき使用細則で1戸1台の取り決めをしているのになぜ、2台使用されていることが違反と判断されないかです。 規約の変更や集会決議を行われた様子はないので、この使用細則が規約で承認された現行のルールであるはずです。 もしかしたら、No.3のお礼欄に書かれた規約・使用細則は質問者のマンションのものではなく、一般的にいわれているものを例を書かれたものなのでしょうか? それでしたら、No.3の回答は質問者のマンションに当てはまるものというよりは、一般則を述べたことになりますが。  なお、使用細則は規約と異なり、法的につくることを求められたものではなく、規約として制定するほど重要でない事項についてあらかじめ近隣トラブルの防止やそれに対して個別決議をしないで済むように、あらかじめ取り決めておくものです。  駐車場などの利用方法は共有部分の変更に当たるのではなく、共有部分の管理に当たる事項ですので、規約で定めがなければ、区分所有法第18条(共有部分の管理、ちなみに重大決議になる共有部分の変更は第17条なので対比するとよいでしょう)に該当する事項ですの絵、集会決議(普通決議)で決められる事項です。  No.3のお礼欄に書かれた規約に「管理規定に基づき細則を定める」とあるので使用細則の変更は規約の変更にあたるという考えについては、使用細則第2条但し書きに「管理規約や総会の定めをした時はこの限りではないと」なっています。すなわち、使用細則に抵触することについては「規約で定める(重大決議)か、集会決議で変更できる」ことが規約に基づき使用細則で定められていますので、規約で「集会決議」で変更できることが認められていることになります。 そしてそれは重大決議事項と指定されていませんので、集会決議とは普通決議と解釈されますから、規約で使用細則の変更は重大決議事項から除外されていることが規定されていると考えられます。 なぜ普通決議でよいかという点について説明します。 ご存じと思いますが、区分所有法では集会決議の評決が4/5、3/4,過半の3段階に規定されています。 過半で可決できないものは、特別決議や重大決議といわれているもので、区分所有法によりそれは指定されています。この指定外のものについて規約で重大決議事項とすることは可能ですが、法律や規約で指定がないものについては過半数の決議(普通決議)で行える事項です。 だから規約で「駐車場の管理の変更や使用細則の変更について重大決議(または3/4以上を持って可決する)とする」とかいう規定がなければ、集会決議とは過半数で可決できるものです。これは区分所有法第39条「議事」で規定されています。 また規約・使用細則で定められていない事項については、集会決議(普通決議)で決める事項です。 http://www.mankan.or.jp/html/faq/01_11.html 以上疑問点・補足などを述べてきましたが、できれば以下のものについて補足願います。 1)No.3のお礼欄に書かれた規約・使用細則は質問者のマンションの現行規約・使用細則でしょうか? それとも標準的なものを書かれたものなのでしょうか? 2-a)1の答えが、「現行規定」ということでしたら、使用細則にある1戸1台という規定に既に違反していると思うのですが、それならば規約変更が必要なのは2台使用者の方です。 なぜ規約の変更などの条件が問題になるのでしょうか? 2-b)1の答えが、「標準管理規約など」記したものであるならば、現行規定を補足して下さい。 とくに共有部分の管理に相当する駐車場の管理運営が重大決議事項になると思われるのかを補足してください。

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  • 回答No.4
noname#65504

#3です。質問者は1区画2台使用者の不平等性を問題として、それを禁止しようとしている立場であると思われますので、その方向で考えてみました。 規約・使用細則を整理すると以下のようですね。 管理規約 別に定める「駐車場使用細則」に基づき、駐車場使用契約書を取り交わしたうえで、指定された駐車場を専用使用できる 使用細則 第1条 管理規定にもとづき、駐車場の円滑な使用を目的に本細則を定める 第2条 使用台数は原則として1戸に1台以内と説明があります。但し、管理規約や総会の定めをした時はこの限りではないとなっています。 規約・使用細則を見た限り疑問に思う点、自分の考えを列記します。 1)使用細則第2条について 管理規約の変更を行わなくても、使用細則第2条により原則1戸1台ではないのですか? そうすると、この細則により1区画2台停めることはもとより、2区画借りて2台駐車することも原則禁止ではないでしょうか? すなわち、 >管理規約に明記されていない事に関する解釈 とありますが、管理規約には明記されていなくとも使用細則に明記してあるので、規約・使用細則違反事項となると思います。 そのため、1戸について2台使用することは規約変更または集会決議なくすることは、契約した区画区数にかかわらず、使用細則に反した行為であり、使用細則並びにそれを定める根拠である規約違反となります(これは2区画借りている人にも影響するので大きな問題です)。 逆に今後も2台使用する人がいるのなら、規約で定めるか、総会決議が必要ということですので、それらが実行されるまでは、2台使用者に対して、現状では2台使用を禁止させることができると思います。 2)使用細則第2条但し書きについて 次に、管理会社の考えでは規約変更になるので、重大決議になるということでしたが、使用細則第2条但し書きにより、「管理規約か総会決議」が必要となっています。この総会決議は重大決議か普通決議か指定指定ないので、普通決議でよいのではないでしょうか? すなわち、使用細則についての変更は規約に基づき使用細則を定めた時点で、普通決議でもよいと規定していたことにはならないでしょうか? これならば、過半数で可決できますし、逆に管理会社のいう重大決議なら2台使用が可決される可能性は低いのではないでしょうか? 3)管理会社の見解について  管理会社のいいぶんも一理はあると思いますが、2で述べたように普通決議でも可能と認められる条文になっていると思われます。どうして管理規約変更になると判断したのか突き詰める必要があると思います。  なお、その会社がどのような会社なのかは知りませんが、引き渡し時点では一般的に販売会社の系列会社がなることが多いです。管理会社を最初から変えていないならば、系列店でしょうから、販売会社に都合の良い方に持って行こうとすることも考えられます。 (2代使用者と販売会社との間に本当に約束があったのなら問題となりますので) 4)管理規約に基づく駐車場使用契約について 管理規約についてですが、契約を交わすことが定められています。この契約書の内容はおそらく1区画についての契約だけ書かれているのではないでしょうか? この契約書に、販売会社と約束した内容すなわち1区画に2台を許可することが書かれているのでしたら、その契約期間内は1区画2台というのも有効になるかもしれませんが、明記されていないのでしたら、専用使用権を与えられてるとはいえ、駐車場の常識的に駐車場1区画は1台ですから、常識外の行為ですので、2台が許可されているとは言えないと思います。また、販売会社との約束も、契約書の方が優先しますので、無効です。 だから常識的に考えて、契約に明記されていなければ、使用細則の変更を伴わず、日常管理の範囲で規制してもよいものと思います。 また契約書で2台可となっていても、使用細則に反する内容ですので、契約書の無効や管理者のミスを主張することもできると思います。 5)普通決議と使用細則の関係について >一般の議決事項の中には細則変更にかかわる表現は確かに見当たりません。 使用細則の法的根拠についてはこちらを参照してみてください。これによると区分所有法第18条が根拠で、普通決議でよいものと思います。 http://www.mankan.or.jp/faq/1_10.htm 上記のホームページはマンション管理士試験なども管轄するマンション管理についての情報発信源として最も信頼できる機関のものですから、信用いてよい内容だと思います。このほかにも役立つ情報がいっぱいです。 http://www.mankan.or.jp/ 6)駐車場区画について  これについては時節がらちょっと気になった程度のものなので、全然自信がありませんが、一般的にマンションの駐車場というのは不足気味ですので、できる限り台数を確保したいと思います。これは居住者のみならず、販売者としてもそう考えるのではないでしょうか?  それならばなぜ2台停められるようなスペースがあるにもかかわらず、1台の区画にしたのでしょうか? 各スペースを詰めて1台増やすとか、均等に近い状態にした方が1台当たりのスペースが若干ですが広くなって使用しやすくなります。  配置の関係かもしれませんが、複数の区画がそうなっていることが気になります。関連法規・条例などによりそういう区画割りができなかったのではないかと疑念が湧きました。  そういう条件があったのなら、1区画に2台停車することは法律違反となる可能性がありますので、この点は販売会社に確認しておいた方がよいのではないでしょうか?  ちょっと東横インの事件が頭に浮かびました。

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質問者からのお礼

行き届いたご説明ありがとうございます。一番有効な話の持って行き方を熟考しているところであります。 で、ひとつ確認させて頂きたいのは、このマンションの管理規約は、 第1条 この規約は、マンションの管理及び使用に関する事項等について「建物の区分所有等に関する法律」(制定・昭和37法律第69号、改正・昭和63年法律第108号)に基づき、建物、その敷地及び付属施設並びに付属設備の使用と、維持管理に関する諸事項について、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。とあり、マンション分譲後から今までにほとんど改定された記憶がありません。ここで、新しい「標準管理規約」について話を持ち出した時に、たとえ使用細則に関する新ルールが記述・適用されていたとしても、この標準管理規定には拘束力がなく、現行規定にたいするより厳しい解釈に対して、それを翻すまでの強制力がなく困っています。

  • 回答No.3
noname#65504

規約の制定・変更については3/4以上の賛成票がないと可決できません。 だから基本的に1区画2台駐車の恩恵を受けている人が1/4以上いると否決されます。 つぎに賛成者が多数でも、特定の所有者に特別の影響を与える場合は、その人達の承認が必要となっています(いずれも区分所有法第31条 規約の設定、変更及び廃止による)。 すなわち、売買時の売り主などとの約束は関係なく、現状についての既得権として拒否できる可能性もあります。 このような問題に対して有名な判例としてペット問題があります。 ペットを禁止の規約のなかったマンションにおいてペット禁止の規約を設定した場合の判例です。 その判例では、ペットを飼っている人たちの既得権(特別な影響を与えるので承諾がなければ規約は不成立)を認めませんでした。 それはペットを飼うことは、生活上の重要な要因でなく、社会的公平性から考えて、ペットを禁止することはペットによる他者への影響に比べて、特別な影響といえるほどのものでないと判断されたからです。 このように法律上既得権は認められていますが、それは社会的公平性などとのバランスを考えて、その比重が大きいときについてのみ認められるものです。 駐車場の利用は1区画1台というのが世間の一般常識だと思いますし、共有部分の専用使用に対する対価の不公平性が認められるので、特別な影響として拒否理由になるよりも、公平性の方が重要視される問題なので、規約で区画についての取り決めがない以上、既得権は認められない方が正論だと思います。 なお、規約が書いていないのでわからないのですが、以下のようにすると2台駐車に対して値上げがより簡易に行えるようになります。 ただし、駐車場規約は1区画当たりいくらと料金設定がされていたりすると使用できない手ですが。 駐車場の使用料は管理費などと同じで規約ではなく使用細則などになっていることが多いです。 規約で大枠を決めて、使用細則で詳細を補足するケースも多々あります。 なぜ使用細則と規約と名称を分けるかというと、管理費などの料金のような問題は、公共料金の値上げや物価上昇などに対応して、適宜変更することが望ましいもので、変更の頻度が非常に高いものです。 規約については区分所有法により重大決議(3/4以上で可決)とされていますが、重大決議は手続き・賛成者数など厳密に決まっており、なかなかまとまらないことが多いので、使用細則として普通決議(過半数で可決できる)で決められるようにするためです(但し、規約に反するような事項は使用細則としては認められませんので、規約内容をよくチェックしてみてください)。 だから公平性などを考え、料金体系の変更などは、当然してよいものと考えますし、規約に反しないものでしたら、規約変更ではなく、使用細則として過半数の賛成票で可決してもよいものと思います。 なお、駐車場に関する規約の部分を提示して頂けると、よりよい回答が得られるものと思います。 またそれ以前に、常識の範囲からいっても、空きがあるのならそこを利用すべき問題ですので、そちらを契約してもらうのが規約・使用細則の変更などより当たり前のことに思えるのですが、どうでしょうか? これは規約の問題ではなく、2台駐車による他者への影響などがあれば、これは生活上のトラブルであり、日常管理の問題になりますので、理事会などの判断だけでそういう是正を指示できる問題だと思います(後ために決議をしておくことは大切ですが)。 話は変わります。 分譲マンションを賃貸した場合、賃貸契約にないものや賃貸契約内容と異なるものについても規約に制定されていれば、借り手は規約に従わなければなりません。 また一般に借り手は借地借家法によりその地位が保護されており、貸し手側からの解約は通常できないことになっています。しかし分譲マンションでは、借り手がひどい規約違反を繰り返す場合、貸し手・借り手の意志にかかわらず、賃貸契約の解除を請求する権利を持っています。 何を言いたいかというと、個々の契約よりマンション全体の公共性の方が重要事項と認められているということです。 同様に、販売業者との取り決めも個々の契約事項ですので、それの内容が規約などになっていない限り、マンション管理組合の公共性のほうが優先されます。だから、販売業者との取り決めは規約・使用細則の変更に影響を与えません。 もしそのような取り決めをしていた人たちが、規約により、損害を受けたのなら、それは契約先(約束相手)である販売業者に契約不履行として損害を賠償すればよい問題です。

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質問者からのお礼

この度は、大変読みごたえのある貴重なご意見をどうもありがとうございました。とても参考になりました。法的な解釈がわかりすく、判断のよりどころにしたいと思います。 駐車場使用細則について早速調べてみました。 まず、管理規定の中で駐車場の専用使用権について条文があり、別に定める「駐車場使用細則」に基づき、駐車場使用契約書を取り交わしたうえで、指定された駐車場を専用使用できるとあり、細則が別になっていました。 細則の第1条で、管理規定にもとづき、駐車場の円滑な使用を目的に本細則を定めるとあり、第2条では使用台数は原則として1戸に1台以内と説明があります。但し書きで管理規約や総会の定めをした時はこの限りではないとなっています。 今回、細則第1条の中のこの説明(管理規定に基づき細則を定める)の表現が、細則中の記述変更に対してでも管理規定の変更(規約の変更)に該当してしまうとの判断を管理会社がしています。 総会の会議は、議決権総数及び組合員総数の2分の1以上の出席で成立し、総会の一般的な議事は出席組合員の議決権の過半数で可決するのですが、今回の件は規約の変更に該当するので4分の3以上の採決が必要らしいのです。一般の議決事項の中には細則変更にかかわる表現は確かに見当たりません。参りました。総会の流れ次第では、採決して4分の3にならない可能性が高いです。

  • 回答No.2
  • kgih
  • ベストアンサー率33% (138/416)

>分譲時に不動産販売業者との間で、広めの区画は2台駐車出来る条件(約束)でマンションを購入しているとの事 総会に販売会社を呼び、事実確認を、三者で行なうことから始めてはどうでしょう。 このことが事実であったとしても、約束した当事者同士の問題とし、規約の改正とは切り離して取り扱った方が良いと思います。 >2台駐車していても1区画しか借りていないので、1区画分の料金しか支払っていません。 規約の変更案として、枠内におさめることを規定し、万一外車の様に、1台ではみ出てしまうことは、別途申し出することとしてはどうでしょう。 または、台数によって金額設定するのではなく、枠内の面積により、●●m2~△△m2は¥30,000/月といった感じで、一律料金を変更するのは、一案かと思います。

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質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。 そう言うアイディアもありますね。気がつきませんでした。参考になります。管理規約変更によらず、拘束力・説得力のある決定が出来ないかと思案しております。

  • 回答No.1
  • rczd
  • ベストアンサー率29% (33/113)

販売者の発言は、規約や細則の縛りにはなりません。あくまで現在有効な規約に基づいた手続で変更しましょう。 恐らく直接的な利害関係者に対しては総会での発言が許されるなどの決め事があると思いますので、その内容を確認いただき、粛々と変更手続を進めて下さい。 2台駐車して区画からはみ出ることによって不利益を被っていらっしゃる方がいるのであれば、問題なく進められるのではないのでしょうか。

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質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。 区画からはみ出している事の不利益はさほどないのですが、一番の問題は正しく2台分の料金を払っている人との不公平感です。 ただ、規約改正による手続きによって進めると、区分所有法やマンション管理規定のルールにより4分の3以上の賛成が得られないと成立しないので、この方法では数が集まらず、ちょっと難しいのではないかと思っています。何か上手い方法があれば今後とも宜しくお願いします。

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