相続物件が買換特例を受けた不動産物件の譲渡所得

質問

約20年前に両親が買換え特例を受けた土地建物を死亡により相続し、その土地建物を売却しました。購入金額5000万円（特例適用後の物件金額4850万円仲介手数料150万円）売却金額3500万円＋手数料100万円です。
質問は、(1)売却時の所得申告の際買換え特例の取り扱いはどのように考えるのですか？(2)申告の際購入時の仲介手数料等の費用は加算できるのでしょうか？
私の考えでは購入の際適用された特例の金額で申告可能と、つまり申告金額は特例適用以前に帰することなく（旧物件の売却益は関係なく）計算できる、と考えますが。次に(2)については原価性の経費相当と考えることが出来ると思いますので加算は可能と考えます。
以上です。
ご意見をお願いします

回答No.1

cool2006 · ベストアンサー

ええーと、つまり、20年前に譲渡所得の買い換え特例で、住んでいた家を売って5000万円の物件を買ったと。それを、相談者の方が相続し、3500万円で売ったと。

１，相続した物件については、被相続人の取得価額を引き継ぐのが原則です。
所得税法60条では、居住者が贈与・相続・遺贈により取得した資産を譲渡した場合における事業所得の金額、山林所得の金額、譲渡所得の金額又は雑所得の金額の計算については、その者が引き続きこれを所有していたものとみなす、とされています。

ですから、ご相談の場合、買換特例を受けた物件については、その時売却した物件の取得費を引き継いでいると思います。しかし、相続について相続税が課されている場合、３年以内の譲渡については、その資産にかかる部分の相続税をその取得費に加算することができます。

買い換えの特例は課税の繰り延べが本質なため、今回は繰り延べられた部分についてキャピタル・ゲインと判断され、所得税が課税されると思います。

２，物件購入時の仲介手数料は取得費に加算できると思います。

補足

有難う御座いました。甘えて下記教えて下さい
１）キャピタル・ゲインの確認方法は？
　　20年前の譲渡所得申告書での確認になるのでしょうか？
　　その申告書は手元にないので、申告をした税務署に行けば
　　閲覧が出来るのでしょうか？
２）買換えが20年前ですので手元にある資料は下記内容の明細のみです
　　(1)　購入時の買入れ先、住所は、売買契約書の通り
　　(2)　買換（代替）等した資産の価額　の欄
　　　　買入れ等の代金　　4850万円＝購入時の売買契約の金額と一致
　　　　買入れ等に要した費用　150万円
　　(3)　所得金額の掲載　の欄
　　　　長期の行　収入金額０　差引金額０　譲渡所得金額０
　　　　　　　　　特例適用条文　措法36条２
　　　　と記してあります
　　この明細から何を読み取ればいいのでしょうか？
以上です。
宜しく願います。

回答No.2

cool2006

いろいろ悩まれているようですが、ご自身の居住用財産であれば、3000万の特別控除が受けられると思います。この場合、譲渡益は
3500-100-3500*0.05-3000=225（概算取得費を使用）
で、分離課税10％ですので22万円ですか。

１，申告書の閲覧というのはやっていると思います。身分証明書をもって行けば見せてくれるのではないでしょうか。

２，その明細からは、買い換えた資産の値段が、売った資産の値段より高かったこと、買換特例を使用していることがわかります

お礼

有難うございます。参考とさせていただきます。