昭和４１年築の平屋のＲＣ住宅

質問

昭和４１年築のＲＣ平屋住宅です（45坪）
形状は四角ではなく、結構ごちゃごちゃしています。屋根は切妻の瓦です。

この住宅は私立大学の建築科の教授の家らしいのですが買おうかどうしようか迷っています。
もう築40年の住宅ですので・・・
ＲＣって４０年たつと寿命なのでしょうか？
耐震補強するならどういった補強になるのでしょうか？
図面があった場合、構造計算を再計算して、もし強度に問題なければ、40年たった今でもいいのでしょうか？
売値は2000万ですが、予算は2500で考えているので、仲介料200万としても３００万のリフォームになっていまします。
やめたほうがいいでしょうか？
姉歯の事件やここの掲示板を見て不安になっています。
よろしくご回答お願いします。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

鉄筋コンクリート構造物自体の寿命は６０～１００年と考えてよいと思いますが、設備設備や配管などはそれほどの寿命はないので、これらのメンテナンス状況は確認した方がよいと思います。

構造的な問題では、昭和４１年ですと、耐震基準が改正される前のもので、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります（全部がだめというわけではなく、法律が変わったために現行の基準を満たさないものを違法建築と区別して既存不適格といいます）。

阪神淡路大震災で大被害を受けたもののほとんどが昔（１９８１年以前の耐震基準）の設計によるものでした。
そのためこれらの文献について、耐震慣習の促進に関する法律を制定したりして耐震診断や補強を政府は進めています。さらに現在アスベスト問題と同様に重要課題として、宅建業法を改正して、耐震診断の有無や結果について、不動産取引時の重要事項説明に加えることを現在検討中になっています。

http://news.goo.ne.jp/news/yomiuri/keizai/20051217/20051217i101-yol.html?C=S

先の回答にもあるように、古いものについてはコンクリート自体が珍しかったので、余裕のある設計・慎重な施工がなされたようで、解体時の調査結果で、現状よりも品質の良いコンクリートがあったことが報告されています。
しかし、昭和４１年の２年前に行われた東京オリンピック景気の余波で、オイルショックが訪れるまでの期間は、一時期のバブル時期のように建設ラッシュで作業員不足があったといわれており、施工がうまくなかった物件も多くあります（材料も現在のような品質のものではなかった）。

なお、売り主は建築学科の教授のようですが、専門は何でしょうか？　建築学科の先生だからというので安心と考える前にその専門を確認した方がよいと思います。
姉歯氏の事件を見てもわかるように、届出は元請の設計事務所が行っています。自分の名前で申請をしているのにもかかわらず、元請の建築士で偽造を見破った人はいません。これは建築の専門家といえども構造をきちんと理解している人はその一部しかいないからです。

使い勝手やデザイン（仕上がり具合）に目が向きすぎて、施工監理やや構造計算がおろそかになっていることも考えられますので、建築学科の先生だと安心と考えるのはやめた方がよいと思います。

補強方法については構造形式により大きく変わりますので、一概に言えませんが、鉄筋コンクリートの場合、旧基準では、せん断破壊という型式（柱や壁に斜めにひび割れが入る破壊型式で発生から倒壊まで急激に起きるので、現在は破壊する場合はせん断ではなく曲げ破壊から始まるように設計することになっている）が発生しやすいことが挙げられます。

１階だと重量はないので、開口部周りの柱などの補強が必要になるような気がします。
また形状が複雑なので、ねじれ振動などを考慮した構造バランスを整える補強が必要になるように思います。

現状では耐震診断の状況などについて説明義務などはないですが、先に述べたように古い物件については数年の後に宅建業法で耐震診断の状況などについての説明義務が追加されそうですので、耐震診断のしていない物件や耐震性がないことが判明している物件については値下がりが予想されます。
だから、古い物件については改正を待った方がよいのではないかと個人的には思います。

回答No.6

noname#65504

＃４です。

No.5さんの回答を見て気づいたのですが、たしかに仲介手数料は大目に見ていますね。
宅建業法で、仲介に関する報酬額の上限が定められていて、４００万以上の物件については、片方（売り手または買い手のどちらか）から受け取れる金額の上限は売買価格の３％＋６万円となっています（２０００万の物件だと６６万＋消費税）。

２００万というのは質問者自身が想定している値で、業者から請求されたものではないような記述ですので、問題なと思いますが、もし業者から上限を超えるような請求をされたらそれは法律違反です。

あと何人かの方が平屋ならと書かれていますが、私自身が行った地震調査経験では、旧耐震基準で設計された物件では平屋でも、周りの建物に比べてかなりの被害が生じている物を見たことがありますので（さすがに倒壊まではしていませんが、震度５程度で柱にせん断ひび割れが入っている）、平屋だからといって大丈夫だとは言えないと思います。

この点については、実被害を見たことがありますので、自信有りとさせて頂きます。

お礼

丁寧で分かりやすいご回答有難うございます。
再度主人といっしょに話合って結論を出そうと思います。
古い建物でもいろいろあるんですね。

回答No.5

exclusive

私も中古の2階建てのＲＣ住宅を買いました。（昭和４５年竣工なので同じ位ですね）
ほとんど別荘のようなオーディオルームとして使っています。
私自身が建築士で、ある程度の改修の知識はあるつもりなので、ＲＣ住宅にも興味があって買いました。

古いＲＣ住宅で一番気を付けなければいけないのは雨漏りです。
防水が切れている場合が多いので、雨漏りしているケースが多いからです。
私の家は軒先にRC造の庇が付いていて、上部は陸屋根になっているのですが、雨漏りがしていたので防水を全部やり直しました。
外壁も傷んでいる部分は足場を組んで、ヒビ割れを埋めて塗り替えをしています。

屋根が切妻の瓦という事なのですが、天井に雨漏りがした跡（シミになって地図を書いたようになっている）などはありませんか？
屋根の防水がどうなっているのか専門家に一度確認してもらった方がいいと思います。

構造的には平屋なので特別な補強は不要だと思います。
姉歯氏の事件は基本的には例外ですよ。
但し、外壁のヒビ割れの補修と塗り替えは必要でしょうね。

設備も４０年経っていれば、ほとんど全部入れ替えが必要なのではないでしょうか。（場合によっては内部配管の交換も）
水道水から赤い錆水は出ていませんか？
給湯機は完全に機能しますか？
エアコンや暖房設備などの空調設備（の交換？）も必要ではありませんか？
そうするとリフォーム費用は３００万では足りないような気がします。
最低でも４００万円台は掛かると思います。

それにしても仲介料200万は高くはないですか？
仲介手数料は普通は3％＋3万円のはずなのですが。（売主からも3万円貰える）
登記やローン手数料なども含んでの金額なのでしょうか。

色々と書きましたが、ＲＣ住宅は木造住宅と比べて遮音性能や断熱性能は高いと思います。
オーディオルームにはうってつけです。
私はホームシアターを計画中です。（機材は全部揃っていますが、忙しくて接続はまだしていません）笑

お礼

雨漏り・・・そうか・・いろいろ心配です。
再度検討してみます。
素敵なホームシアターになればいいですね

回答No.3

nobugs

昭和４１年頃ですと、ＲＣ構造が急激に普及して、多くの施工業者が手探りで行っていた状態ですので、施工上の問題が結構あります。

大手の施工であれば、当時でも十分な経験がありますが、中小では不慣れな業者が多く、仕上げ材を取るとかなりの問題のある躯体が多い時期です。

コンクリートも、現場練りでネコで運んでいた時代ですので、強度に問題のある場合が結構ありますし、鉄筋も品質のばらつきもあり、接合部も重なりで繋いでいるものが主流です。

建築科の教授宅ですので、施工管理はシビアに行っているものと思いますが、当時と現在では細部の施工方法が異なり、同一断面・同一鉄筋量であっても強度は異なるものと思って良いでしょう。

また、当然経年によるコンクリートの劣化もあるので、単なる構造計算だけではなく、コンクリートの抜き取り試験も必要になります。

お礼

ご回答有難うございます。
再度検討してみます。
ネコで、コンクリートを打つなんて・・すごいですね。大変そう・・・

回答No.2

ipa222

面白そうですね。
当時のコンクリートは今とは比べ物にならないくらい品質はいいです。平屋ですので、構造的には十分すぎるくらいでしょう。
是非リフォームして住んでみてはいかがですか?
平屋のRCなら耐震補強をしなくても大丈夫ですよ。
上に乗っかるものは屋根だけですから。

設計事務所に、コンクリートの中性化等の診断をしてもらって、躯体にクラックがあったり、鉄筋の錆び汁が出ているところを修理すればいいのではないでしょうか。

ちなみにその建築家はどなたなのでしょうか?

お礼

ご回答有難うございます。
再度検討してみます。

回答No.1

yosiboh100

昭和40年ころのＲＣは、コンクリートの質が良い場合が多いと聞きます。
平成になるかならないかの建物より長持ちしそうな気がします。（根拠なし）
横浜の港に近いほうには近代建築という明治の終わりから大正、昭和のはじめにかけて造られたＲＣの建物がいくつも残っています。それに比べればまだ若いですね。

平屋なら耐震性には大きな心配はいりません（多分）

劣化の状態を見て判断すると良いと思います。

お礼

ご回答有難うございます。
再度検討してみます。