ヒューザーの提案は話にならない?

質問

ヒューザーは欠陥マンション入居者に対して購入金額の１０６％で買い戻し、入居者の住宅ローンについても重畳的に引き受ける旨の提案をしました。ただし、条件があり、買取金の支払はヒューザーが銀行から借入を受けられた場合に限りという限定が付きます(つまり、入居者から見れば、一時的にマンションの掛売りになる）。

これに対し、欠陥住宅問題に詳しいという河合敏男弁護士は「この契約だとマンションの所有権はヒューザーに移るうえ、同社が倒産すれば入居者に債務が残る最悪のパターンになる。非常にリスクが高い内容で、弁護士に相談すれば１０人中１０人がやめろと言うだろう」といっているそうです。(詳しくはasahi.comを参照してください。http://www.asahi.com/national/update/1128/TKY200511280127.html）

そこで疑問なんですが、ヒューザーの提案は上記のように頭から否定するほどひどいものなのでしょうか?
今回の提案によってヒューザーが重畳的に負担するローン債務を除いたヒューザーの財産が正味プラスならば(清算貸借対照表上、資産超過ならば）、仮にヒューザーが破産することになっても、入居者のローン債務に対する引当財産が増えると思うのですが。
ヒューザーの財務状態を確認し、状況によっては提案を受け入れる余地はないでしょうか?
それとも、ヒューザーのようなマンション開発業者は自転車操業が一般で、特に今回のような問題が発生した場合、会社財産などそもそも当てにならないということなんでしょうか?

回答No.7

buttonhole · ベストアンサー

ヒューザーが売買代金を一括で支払えば、何ら問題もありませんが、それができないので、そのような提案をしたのでしょう。重畳的債務引受を問題にしていますが、確かに免責的債務引受が望ましいですが、ローンの債権者の合意が得られるか、かなり疑問ですので、重畳的に引き受けるというのは現実的かもしれません。
　私が仮にヒューザーの提案を受け入れるとしたら、少なくても物件の引渡し及び所有権移転の時期を売買代金の完済時とする特約をつけることを条件とするでしょう。
　ヒューザーの提案の具体的な内容がわかりませんが、売買代金の完済の前にヒューザーに所有権が移転するのでしたら、その弁護士が指摘した問題は妥当します。
　もしヒューザーについて破産手続が開始した場合、マンションの購入者は売買契約を解除して、その所有権を取り戻すことができず、売買代金債権が破産債権になります。破産債権の場合、破産財団から債権額の１割が配当としてもらえれば御の字です。
　もっとも実際問題として、住宅ローンがある場合、抵当権が設定されているでしょうから、誰に所有権があるかはあまり重要ではないかもしれません。(別除権の対象となる物件を競売又は任意売却して、別除権者に支払っても、なお残りがあるのでしたら、重要な意味がありますが。)

お礼

回答ありがとうございます。
抵当権、なるほどです。

テレビの報道によると、所有権移転契約の締結は１２月末から始まり、支払は３月になるようです。

売買代金債権が破産債権に組み込まれても入居者にとってお得な場合として私が考えているのは、例えば、
土地、建物の購入代金１００、この資金調達はすべて借入としてローン１００、建物価値０として土地の現在価値７０、ヒューザーの重畳的ローン債務考慮前の清算価値１０(０以上なら何でもいいです）である場合、
ヒューザーの資産：８０（土地７０＋純資産１０）
　　　　　　負債：１００（重畳的債務１００)
で、住民が負う残債務は２０ですよね。

これに対し、ヒューザーの提案を呑まない場合、
住民資産　　　：８０（土地７０＋期待入金額１０）
　　負債　　　：１００(ローン１００）
あれ!こっちも残債務２０ですね?

ということは、ヒューザーの債務超過リスクを負わないだけ、土地の掛売りなんてしないほうがいいってことですか?
河合弁護士は正しい?
住民のことを考えたら、ヒューザーは重畳的債務引受だけ提案すべきということですか?

自分がサルに思えてきた・・・・・・・
誰か教えて!

回答No.8

53r

ヒューザーの提案は、最初１０６％で買い戻すと言ってしまったのを、単に分割払いにするためだけの誤魔化しに思えます。

　重畳的債務引受は、債権者との契約になります。そして、住民と債権者（金融機関あるいはその保証会社）との抵当権設定契約において、債権者の承諾無く所有権を移転することはできないという特約が定められていますので、マンションの所有権移転には債権者である銀行の承諾が必要になります。

　短期間の間に、ヒューザーが個々の債権者に重畳的債務引受及び所有権移転に付き事前了解を取り付けたとは到底思えません。

　この提案の住民側のリスクは、土地所有権を失う事にあります。
　１００の住宅ローンに対し、建物の資産価格０、土地の資産価格７０、ヒューザーの現資力１０という質問者様の数字で考えてみます。
　まず、土地をヒューザーに移転したところで土地が現金を生み出すわけではない（担保割れ不動産に後順位で抵当権を設定し融資する銀行は皆無）ので、ヒューザーが住民のローンを返済していく引き当ては相変わらず１０のままです。
　ということは、ヒューザーが１０返済しても９０の負債が住民に残ります。
　ヒューザーが倒産すると、住民とヒューザーの契約では住宅ローン債務の内部負担割合は０対１００となりますのでヒューザーに対する求償債務９０があることにはなりますが破産債権として配当されるのはわずかでしょう。
　一方住民は、銀行に対しては残債務全ての返済義務を負いますので、９０全て返済していく事になります。皆さんちゃんとしたところに勤められているでしょうから、給料債権の差し押さえを考えると返済していかざるを得ないでしょう。破産するにしても退職金等が破産財団に組み込まれますので、何も無い人のようにリスクがないというわけには行きません。

　そうして、９０返し終わっても、手元には土地所有権さえ残らないのです。

　一方、銀行はどうでしょう。重畳的債務引受自体には銀行に何のデメリットもありませんが、所有権移転はデメリットがあります。自分が住み自分の財産であるからこそみんな頑張ってローンを支払うのですが、既に「住み」という価値は無くその上財産でもなくなれば、誰だってローンを払いたくないでしょう。とっとと競売なりなんなりしてくれということになります。ヒューザーが倒産した後のローン支払いの確実性が減少することになります。だからこそ、抵当権設定契約で無断で所有権を譲渡する事を禁じているのです。

　ヒューザーの社長は、消火器商法等の詐欺商法をしていた人物です。信用するに値しません。

お礼

回答ありがとうございます。
消火器商法の情報ソースはどこなんでしょう?

結局のところ、ヒューザ－の提案は
１　重畳的債務引受自体は　入居者にプラスになる。
(瑕疵担保責任では担保されない入居者の損失をカバーできる）
２　土地建物の買い取りは掛取引だと入居者がヒューザーの倒産リスクを負うことになり評価できない。
ヒューザーの提案は、１,２をあわせて考えると、倒産リスクが大きく評価できない。

とすると「１０人中１０人がやめろと言うだろう」という河合弁護士の発言はもっともなんですね。
やっと分かってきました。

入居者への直接的な支援ではなく、瑕疵担保責任の履行を人質にヒューザーへの融資を要求している点は、さすがにしたたかだですね(現状のまま瑕疵担保責任を履行すればヒューザーは倒産せざるを得ないが、融資があれば、瑕疵担保責任の分割返済効果を得られる）。

回答No.6

noname#41546

ヒューザーの販売坪単価が安かったことは知っています。だからこそ消費者にとって利益が大きい企業なのです。今回の騒動で潰れて欲しくありません。
　問題は、ヒューザーの販売価格がなぜ安いかです。ヒューザーの販売物件の中で、姉歯が関係した物件が他の物件よりも請負代金坪単価が安ければ、偽造させたから安かったということになるでしょう。しかしそのような事実は私の知る限りありません。姉歯が関係した物件よりも安い請負代金坪単価の物件もあるそうです。
　ヒューザーは、年商を見るとそこそこの規模の企業ですが、従業員数はかなり少ないです。人件費を抑えているものと思われます。また、他社では必ず作るモデルルームを作りません。航空会社で言えばスカイマーク、タクシーで言えばMKタクシーみたいな企業だと認識しています。業界内で競争原理が働く（→消費者にとって利益）ためには、似たような企業ばかりではダメなのです。ヒューザーやスカイマークのような異色の企業があって初めて、業界内部で十分な競争が行われ、消費者が利益を受けられるのだと思います。
　ヒューザーは人員の少ない（おそらく建築の専門家も相対的に少ない）企業ですから、偽造を見抜ける可能性は低かったでしょう。今回の偽造、姉歯が悪いのは当然として、次に悪いのが書類を検査したイーホームズ、その次に悪いのが施工した建築会社（建築のプロを多数抱え、また時間的に見ても偽造を途中で見抜く機会が豊富だったはず）だと思っています。

お礼

先週のサンデープロジェクトで社長にくっついてきた確か取締役の男性が、偽造があった物件とその他の物件の平均コストを示して、むしろ偽造物件のほうがコスト高であることを示していたのを私も覚えています。
ただ、仮に偽造に積極的にかかわっていなかったとしても、これをもって、偽造を知らなかったことの免罪符にはできないと思います。住宅販売のプロであり発注者なんですから、自分の商品がどんなものであるか積極的に知る義務があるように思いますし、現実の力関係からもヒューザーは責められてしかるべきと思います。
イーホームズの責任が重いことはお書きのとおりでしょう。日本ERIも含めて、クソの役にも立っていないですね。

ありがとうございました。

補足

よければ３たび目の質問もお願いします。

N01のお礼でチョロッと書いた入居者間の利益相反なんですが、例えば

価値１００の物件を、入居者Aさんはローン１００で、Bさんは自己資金１００で取得しており、ヒューザーが物件２００を掛買い、ローン１００を重畳的に引き受けたまま倒産した場合、債務の返済はどのように行われるのでしょうか?結果的にAさんがBさんの２倍の返済を受けることになりはしないかと思うのですが。

回答No.5

password

誰が見ても買取不可能な資金量しか持っていないのに
買取を宣言している事自体、胡散臭いでしょうね。

通常考えればヒューザーの破産は免れないのに
「破産すれば、住民が大損害を与える」契約をする馬鹿はいませんね。

金の見込みも無いのに、この様な提案を出して入る事を見ると
単なる時間稼ぎ扱いが妥当でしょうね。

お礼

回答ありがとうございます。
「買い取るつもりですが、買取資金は融資しだいです」と言ってのける社長さんにはなんだかなあと思いますが、事実をありのままにしゃべっているだけとも言えそうですね。

「破産すれば、住民に大損害を与える」とは限らないのではというのが私の質問なんですが、どうでしょう?

回答No.4

etude10-3

まず、河合弁護士はマンションの所有権がヒューザーに移る点を問題とされていますが、マンションは解体する予定なので（社長の発言は二転三転していますが、最終的には解体だったと思います）、所有権が移ることを問題とする必要はないと思います。

あと、ローンに関してですが、ローンは金融機関と入居者の契約なので、契約の無効が認められない限り、入居者のローン債務を消滅させる有力な方法は、第三者たるヒューザーには重畳的債務引受ぐらいしかありません（免責的債務引受は金融機関が同意しないとできませんし（しかも同意の可能性は低いと思われます）、連帯保証ではヒューザーが求償できることになってしまいます。第三者弁済ではヒューザーは債務を負いませんし、どれも不可能又は不適当でしょう。）。
また、今回の重畳的債務引受は、固定資産税や住宅ローンの債務はヒューザーがすべて負うとしていることから、入居者の負担部分はゼロという趣旨と考えられ、入居者はローンの返済全てについての求償をすることが可能と思われます。
これらからすると、ヒューザーが重畳的債務引受を提案するのは現実的で妥当だと思います。

ヒューザーが倒産した場合を引き合いに出されても…。ヒューザーと契約する以上、買取価格を下げない限りヒューザーの倒産リスクは変わりません。ヒューザーの倒産リスク軽減のために買取価格を下げたのでは本末転倒でしょう。かといって、ヒューザーと何らの契約もしないのでは、被害の救済になりませんし。ヒューザーが倒産した場合は国に頼るしかないでしょう。

ただ、諸費用や引っ越し費、慰謝料などを購入価格の６％とし、合わせて１０６％で買い取る点や、自己資金分を０６年３月１５日に支払う点は、なお交渉の余地ありかと。

あと、No.1の補足に関してですが、質問者さんの1と2ではヒューザーにとって大変大きな違いがあります。
1の場合は、ヒューザーは特約なき限り、履行期に一括して買戻金を支払う必要がありますが、2の場合は、ローンの履行期に分割して返済するだけですみます。この一括か分割かの違いは資力に乏しいと見られるヒューザーにとっては死活問題でしょう（一括払いできるほどの大金の調達はかなり困難と思います）。

また、清算貸借対照表上、資産超過であれば、とされますが、これがかなりの曲者だと思います。というのも、貸借対照表は現在の会社の財産状態を示すものではありませんから（会社の財産は常に変化します）、今現在清算したとして、資産超過となり債務の弁済が完全にできるかを外部から判断するのは困難なのです（容易にできるのであれば、倒産による不良債権は発生しないでしょう）。
ヒューザーの財産状態を調べて判断というのは、この一連の事件により、既に公表されている貸借対照表から読み取れるヒューザーの財産状態と現在又は近い将来の財産状態とはかなりの乖離が生じていると思われるため、現実的に困難ではないでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
おそらく河合弁護士が問題にしているのは土地の所有権だと思います。
また、今回の問題で、現在工事中や販売中の偽造と関係ない物件の価値が著しく下がるでしょうから、これだけでヒューザーが債務超過になることもあるかと思うので、債務超過になりかねない会社と契約を結ぶリスクを考慮するのも分かるんです。
ただ全否定する必要もないだろうと思うんですよね。
(河合弁護士は、全国住宅問題協議会かなんだかの責任者だそうで、うっかりミスをするとも思えないのですが、よく分からんなあと。）

ローンの返済期限ですが、期限の利益を喪失するんじゃないでしょうか?個人、特に生活基盤の安定しているサラリーマンだからこその信用であって、もはや金融機関も悠長なことは言ってくれないのでないかと思うしだいです。

清算価値算定の難しさについてはおっしゃるとおりかと思います。ですから、明らかに資産超過といえるような場合にはOKでは。ヒューザーはかなり羽振りが良かったようですから。

回答No.3

noname#41546

私は、弁護士として開業しているわけではありませんが…（公開プロフィールを見てみてください）。

　個人的には、ヒューザーを高く評価しています。モデルルームを作らなかったり、販売コストを抑えることで、広さの割に格安なマンションを提供してくれる、消費者にとって有益な企業だと認識しています。また、建築請負の代金額は構造計算よりも先に決まる上、姉歯が関係した物件の建築請負代金が他の物件に比べて特に安くなっているわけではないことから、ヒューザーは偽造を知らなかったのではないかと推測しています。

　結局ヒューザーには、全物件を即金で買い戻すだけの現金がないんだと思います。ローンについては、行政が指導して免責的債務引受を実現させるのがベストです。繰り返しになりますが、ヒューザーに対する公的援助が必須不可欠です。公的援助がなければヒューザーは間もなく倒産し、購入者が被害を蒙ることでしょう。

　瑕疵担保責任ですが、責任内容について若干学説が分かれます。ただ、瑕疵担保責任が、本来の債務は果たされている（特定物売買であれば、目的物を引渡せば債務を履行したことになる）のにも関わらず課される無過失責任（あまり重くするべきではない）ということを考えれば、責任の上限は売買価格であって、解除をした場合には損害賠償請求はできないと解するべきです。566条も、解除に加えて損害賠償ができるとは読みにくいですし（535条3項と対比しましょう）。
　というわけで、契約解除（買戻し）に応じれば、代金返還以上の責任は本来負わないものと考えます。もっとも、即金ではないでしょうから、実際にお金を支払うまでの法定利息を付けなくてはいけませんが。

　契約を解除すれば、所有権が直ちに購入者に戻ります。ただし、ヒューザーが解除までに第三者に譲渡して登記を移転して場合は別ですし、ヒューザーが買い戻した後に抵当権を設定していた場合は抵当権の負担付となります。また、ヒューザーの差押債権者などに対抗するには、登記の再移転が必要です。これについては、解除とともに仮処分をかけることが考えられます。

お礼

度々ありがとうございます。
瑕疵担保責任、解除、登記、昔勉強したんですがすっかり・・・。

今日のテレビ朝日サンデープロジェクトによると、ヒューザーの坪単価は平均と比べて何割も安かったそうです。
他の会社がぼった食っている?ヒューザーの要請に応えていた木村建設が特殊技能を持っていた?姉歯ほどの偽造をすれば、普通、現場の大工さんでもおかしいことに気づくはずとのことでしたが、なぜ気づかなかった?しかも何件も。
ヒューザーは知らなかったのでなく、知ろうとしなかったというのが本当のところではないでしょうか。

回答No.2

sirowan777

ヒューザーの提案が評価されない理由ですが。
証拠はありませんが、推理小説風（利益を得たのが犯人）に考える人が多いからでしょう。
少なくとも法令に違反した建築物であるという暗黙の了解のは、販売、設計、建築の各業者にあったと思います。
だれが見てもヒューザーの社長は「胡散臭い」です。
この不信感がある限り、いかなる提案をヒューザーがしても、たたかれるでしょうね。

お礼

回答ありがとうございます。
確かに一筋縄ではいかなそうな人物ですし、暗黙の了解もあったんでしょうね。
この人物が言うことは一切信用ならないとなっても致し方ない面はあるかな。

ただ今回の提案が入居者の利益になる可能性も、それなりにあると思うんだけどなあ。

回答No.1

noname#41546

不動産の売買実務に詳しいわけではないのですが、ヒューザーがもし支払不能に陥った場合、購入者からヒューザーへの買戻契約を解除できないのだろうかという疑問を持ちました。もし解除ができれば、マンションの所有権は購入者に戻ります。まあ、耐震強度不足の違法マンションの資産価値が高いとは思えませんが…。

　本件をどう見るかは、耐震強度不足の違法マンションの資産価値をどう評価するかにかかっています。もし資産価値をマイナスないしゼロまたはそれに近いものと考えれば、「マンションの所有権を失う」ことは、購入者にとって大きな問題ではありません。逆に、資産価値を相当に高いものと考えれば、一種の掛売りとなり、購入者がヒューザーの倒産リスクを負うということになります。

　この提案、個人的にはなかなか良心的だと思います。法的に見ると、ヒューザーが偽造を知らなかったのであれば、販売価格で買い戻すことでビューザーの責任は消滅するはずです。ローンを引き受ける義務なんてありませんよ。
　この提案を批判している人は、ではそうすればよいと考えているのでしょうね？すごく不思議です。もちろん、ヒューザーが倒産しないように公的支援を行うべきですが、対案なき批判は慎むべきです。

補足

回答ありがとうございます。

実際のところ、マンション自体の価値はほとんどなく、ミソは土地の価値なんだと思います。

この提案は良心的というより、なかなか計算されたものだと思います。要はローンをどうやって返すかということかと思いますが、その方法として
１　重畳的な引き受けをせずに、単に入居者に買い戻し金を払い、入居者が返済する。
２　重畳的に引き受けて、ヒューザーがローンを返済する。（まさか、買い戻し金を入居者に払った上で、さらに、ローンもヒューザーが返済するということはないと思います。）
があると思います。
１,２は基本的に金の流れが違うだけで、重畳的な引き受けをするかどうかはヒューザーにとってたいした違いはないんじゃないでしょうか?
(良心があるかのように振舞えるだけ得?）

質問で書いたとおり、ヒューザーの重畳的ローン債務考慮前の清算価値がプラスなら、数字上は入居者にとって得だと思うんですよね。民事再生や破産処理になると、それが原因の資産価値毀損が起こるということなのかなと思ったのですが、どうなんでしょう?

それと、せっかく弁護士さんにお答えいただいたので加えて質問させていただきたいのですが、

A　瑕疵担保責任は単に建物の購入額と固定資産税、手続料等の諸経費を負担すればいいんですか?それとも、住宅ローンの金利も負担する必要があるのでしょうか?(例えば、自己資金１００・ローン１００で２００の物件を買い、利息を既に１０払っていた場合、２１０もらわないと割に合わないように思うのですが)

B　回答していただいた契約解除なんですが、仮に解除できたとしても、ヒューザーの債権者に対抗できるんですか?

う～ん、書いていて思ったのですが、マンションの購入代金には自己資金部分もあるでしょうから、ヒューザーが買取代金未払いのまま倒産すると、仮に先に書いた清算価値プラスの条件を満たしていても、入居者間で利益相反が起きるのでしょうか?

だらだら書いてすみません。