住宅ローンの返済について

質問

初めて投稿します。
よろしくお願いします。

現在、親と同居（両親と私）しています。
住宅ローンは私が返済している状態です。

この度、結婚することになり
家内と家を買おうか検討しているのですが、
住宅ローンを住宅金融公庫と銀行から借りており、
銀行に相談したところ、
「住宅に住むことが前提のため、ローン返済中は家を出ることは出来ない」と言われました。
聞くところによると住民票も移せないと言われました。

家内は「同居もイヤだし、住民票が別々なのもイヤ」と言っていますし・・・。

今、住んでいるところのローンは例え家がかわっても
返済は私がしていくつもりです。

解決の方法が、ありましたらどなたかお教え頂けないでしょうか。

また、同じようなお悩みをお持ちの方からの連絡もお待ちしております。

回答No.13

m_inoue222

戸建てのローンが残っていましたがセカンドハウスローンで中古マンションを買いました

１．住宅ローンはたっぷり残っていた
２．セカンドハウスローンは別の銀行で物件価格の１００％のローンが組めた
３．戸建ては賃貸に．．．
　銀行に相談すると．．．「仮にですが他人に貸さざるを得ない時はどうなりますか？」
「他人に貸すなら正式な許可は出来ないが住民票を移動しなければ支店としては黙認します」
「何らかの理由で本店に知られたら事業用ローンに切り替えて貰います」

実際には「契約解除」などにはならないでちょっと高利のローンへの切り替えを求めてきます

で、今は戸建ては親戚に貸しています．．．セカンドハウスもこっそり貸しています．．．（笑）

＞住宅に住むことが前提のため、ローン返済中は家を出ることは出来ない

正面突破で話をしてもそんな回答でしょうが実際は「家族が住んで」「貴方宛の郵便物が受け取れ」「住民票を移動していなければ」黙認されるでしょう（ばれませんし、銀行の支店も調べたくないのです．．．対応が面倒になりますから）

セカンドハウスローンでは住民票の移動は求められません

私は元は住宅金融公庫でしたが途中で銀行一本にしました

住宅金融公庫は民間より規則にこだわりますから．．．面倒でも対応してくる可能性が高いのです

回答No.12

m_inoue

＃１１

＞「セカンドハウスに住む」と

ですから住民票は移動しないで新しい所に住むのです

海外に３ヶ月滞在しても住民票は移動しないでしょ？

元の家の郵便物の処理が出来ればどこに住もうとそう問題では無いと思います。

同じ市町村区内なら、なおさら問題が小さい。

回答No.11

m_inoue

＃１０補足

ＮＥＴで「収益物件」で検索しＨＩＴした不動産屋なら大抵、融資用の書類は用意しています。

補足

回答ありがとうございます。

マンションで町内の別荘と言うことは
「セカンドハウスに住む」と
言うことになるのでしょうか？

私は融資の問題より住民票が気になりまして・・・。
昔言われた「別居婚」や「週末婚」
等も税務上では通用するのでしょうか？

チョット話題とずれますが、どうなのでしょうか？
夜遅くのお返事、感謝しております。

回答No.10

m_inoue

＃５です

一戸建てだと難しい（不可能ではない）のですが、
マンションだと以外と簡単です。

奥様（貴方でもいいのですが）がマンション経営をされればよろしいのです。

まだあまり個人向けには宣伝されていませんが
銀行には住宅ローンの他に、一般融資、アパートローンが有ります
一度不動産屋へ行って相談してみて下さい、金融機関の紹介もしてくれます。

私もやっていますが、賃貸用に個人で分譲マンションを購入するのです（中古・新築どちらでも）

その際は大手都市銀行の場合住宅ローンの残高に関係なく融資してもらえます。
主に物件の採算性とその物件の担保価値で審査するようです。

・私の住宅ローン２０年位残っています
・地方銀行のアパートローン○千万残っています
・都市銀行のアパートローン○億○千万残っています
・給与所得は普通のサラリーマン並です
・アパートの追加担保は一切出していません
・保証人は女房（専業主婦）だけです

私は中古物件をその融資で購入していますが自己資金は１０－１５％程度で審査が通ります。
その物件の収益に頼らない他の収入（給与等）が有るほうがむしろ望ましいそうです（多少収益が悪くても耐えられるから）

住宅ローンと大きく違うのは自己居住等の規制が無いことです。

融資決定・マンション購入・入居者募集・・・

さて、ここからです
入居者が決まらなければどうしましょうか？
貴方には宣伝能力が有りませんから．．．（笑）。
仕方が無いので入居者が決まるまで貴方が入居しましょうか？

問題も有ります
銀行は毎年確定申告書類の提出を求めてきます。
このとき貴方がきちんと言い訳できるかどうか？
融資時の採算の根拠の書類作成に不動産屋が応じてくれるかどうか？

私の場合青色申告（事業規模）ですから申告書を出さなかった時の銀行の対応が保証出来ないところが弱いのですが．．．。

通常銀行は毎月きちんと返済してくれる方に厳しくは有りません。
融資条件にも本人が居住してはならないとは書いていないはずです。
法律、契約違反には当たらないはずです
住宅ローンと違い一括返済等は来ないはずです

相談する不動産屋には「自分が住むことになるかもしれない」事を話して相談されてはどうでしょうか？

複数の区分所有をされて入居者の付かない物件に住んでいる方も居ると聞いています。

中古マンションを買って住みながら内装を自分で修理し賃貸に出される方もおられます。

サラリーマンをしながら賃貸物件を複数持っておられる方が増えていますから、最近は審査が通りやすくなっています

ＮＥＴで「兼業大家」で検索し参考にして下さい

私自身同じ方法でマンションへの引っ越しを計画し、今中古物件を探しています（所有物件の近くに引っ越ししたい為）

新住居は「町中の別荘」なので住所変更はしません

貴方がマンションを購入し、入居者が付かなくて失敗することをお祈りしています．．．（笑）。

回答No.9

gamigami

結婚前に奥様になる方の名義だけで家の売買契約をして、
その方だけでローンを組んでくださいな。
間違ってもあなたが「婚約者なんです」などとしゃしゃり出ないことが鉄則。

「結婚してから奥様だけでローン組ませてくれません?」
と銀行ローンの相談行ったら「ご主人働いてるならご主人の名義でしてほしい」と担当は口を揃えます。
「所有権・申込名義が奥様の名義だけもご主人を連帯保証人として求めます」ともよく言ってきます。
それを回避すれば、まず「家を買う」という目的は果たされます。
後はご主人の住所変更手続きの問題だけ。
ここからはいえません・・・。
かしこい人ならわかるでしょ？

お礼

ご意見ありがとうございました。

不動産屋さんに家内がローンを組むと
言ったらそれは「OK」とのことでした。
ただ、連帯保証人ですよね。
家内の実家の方で連帯保証人出来れば
良いのですが・・・。

それより、住所変更ですよね。
私はかなり頭悪いですが、
「ここから」はよく分かります。
住所変えれば、いわば犯罪ですからねぇ。

もう一度家内を相談、説得してみます。
ありがとうございました。

回答No.8

m_inoue

お話が矛盾するのですが

質問では
　「銀行は家を出ることは出来ない」
補足では
　「銀行は黙認する」
と、取れるのですが？．．．。

補足

銀行の方は借りている方が「お客」
なので、半ば黙認している状態
みたいです。
不動産屋にもそのようなケース（相談）が
よくあるとのことでした。
不動産屋さんも同じ事を言っていました。

質問ばかりでスミマセン。

回答No.7

walkingdic

そうですねぇ。公庫は本人居住用件があるし、銀行のも要件のある物／ないものがありますからねぇ。

まっとうな方法を考えると、本人居住用件のない住宅ローンを探して借り換えてしまう。（但し初めからそういうと貸さない銀行もあるかもしれないので、資料を取り寄せて融資条件を見る）

これしかないでしょうね。

住民票をそのままに別の所に居住する、というのは法律違反です。まあ５万円以下の過料ですから、反則金みたいな物で犯罪歴が付くわけではありませんが。
また役所がそれを知れば、職権で住民票を削除されます。

なので違法行為をアドバイスしては行けないこのサイトでは、駄目ですとしか答えようがないです。。。。

なので借換プランが駄目な場合は、銀行や公庫がなんと言おうとも住所変更するしかないですね。あとは．．．．．もしかしたら一括返済を迫るかもしれないし．．．でも開き直れば今まで通り返済できるような．．．．となります。

お礼

ご意見ありがとうございました。

銀行には相談したのですが、
法的には問題ありだが銀行は
一応こちらが「お客」なので
強くは言えないとのことでした。

でも、公庫の方が黙っていませんよね。

もう一度家内とよく相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.6

alias3

最近の銀行からの住宅融資は保証人不要ですので（保証会社の審査及び保証料の支払いは必要ですが）、保証人有無の問題はまず発生しないでしょう。
また、住宅減税についても購入者に対して講じられるので奥様がご購入されるのであれば、この件に関しては脱税にはならないでしょう。

しかし、住民票を移さなければローン中でも現在の住まいと異なる自治体で新居を構えられるなどとあたかも当たり前のように触込む輩も多いのですが、あまり軽々しく考えてはいけません。
多くのリスクを抱えこむことになります。
住民票は、住所、氏名、生年月日、本籍の表示などの証明だけでなく、選挙人名簿への登録、国民健康保険や国民年金の加入状況など日常生活に関係の深いことが記載されたものです。
このような情報を記載した個人単位の住民票を、各自治体は住民基本台帳として備えています。
住民異動届は住所が変わったときなどに届出するもので、住所変更のことだけではなく、選挙権や国民健康保険、義務教育の就学のことなどの変更も含めた届出です。
住民異動の届出をしないと、選挙権の行使、義務教育の就学、国民健康保険の給付などに不都合がでたり、住民票に基づいて住所地で課税される市町村民税にも影響がでますので、問題になった場合は最悪行政罰（過料）を課せられます。
自動車保険や自動車の購入時、運転免許証の更新やクレジットカードの支払いや作成には住民票自体は直接必要とはなりませんが、何か問題が発生した場合、疑義がかけられる場合だって無いわけではありません。
銀行の通帳も新規で口座開設する場合は原則論として居住地を証明できないと開設出来ません。
今、融資を受けている銀行が、何かのタイミングであなたが居住を移していたことを知ったらどうなるかはお分かりだと思います。全額一括返済を求められます。
ベストなのは、奥様を説得して現在のローンの完済まで同居、生活費は奥様のお財布から、ご質問者様のお財布は全額繰上げ返済、互いの賞与はマイホーム資金のための貯蓄というパターンかと思います。
また、新居の融資ですが、収入が奥様のほうが良いからといって100%奥様に頼るというのもあまり好ましくないと思います。
生涯、DINKSを貫き通すお積りなら良いのですが。

お礼

ご意見ありがとうございました。

貴方の言われているとおり家内を説得し、
我慢してもらうことになるかもしてませんが
今の家のローンを完済してから考えたいと
思います。

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.5

m_inoue

マンションで良ければ裏技が使えるのですが．．．。
一戸建てだと出来ないかも？

銀行借入ＯＫ
住民票は移動せず
２－３ヶ月引っ越さない
確定申告をする（しなくても良いかも？）

補足

回答ありがとうございます。

マンションの裏技とはどのような
ものなのでしょうか？

良ければ教えてください。
m_inoueさんには
感謝しております。

回答No.4

m_inoue

＞家内の方でローンを組むことを検討しています。

奥様は今の家の保証人では無いのですね？

新しい家のローンは奥様だけの収入で大丈夫なのですね？

新しい家の保証人は？
銀行は、ほぼ貴方を指定してくるでしょう
その時は貴方のローン残高を聞かれると思いますが．．．。

補足

今の家の保証人は一緒に住んでいる
父親です。
私も父も一緒には住んでいますが
共に世帯主は別の状態になっています。

父も年金暮らしなのですが、
保証人に通ってしまいました。