中古マンション購入か賃貸継続か？

質問

ご覧いただきましてありがとうございます。
同じような質問も既出かと思いますが、
それぞれケースが異なりますので私自身のケースとして
ご意見を伺いたいと思います。

前提条件
・夫　年齢：３０代前半　職業：会社員　年収：５００万円程度　　
・妻　年齢：２０代後半　職業：契約社員　年収：２００万円程度
・長女　年齢：４歳
・来年、第二子誕生予定

現在、住んでいる賃貸マンションのすぐそばに
中古マンションが売り出されました。
場所は現在、住んでいて気に入っています。
（首都圏中堅都市で駅徒歩５分強）。
現在住居にもあまり不満はありません。
現在家賃vsローン返済額はほぼ同等、
広さは現在住居＞中古物件（微妙な差です）、
間取りは現在住居（３ＬＤＫ）vs中古物件（４ＬＤＫ）、
築年数は現在住居（７年）vs中古物件（９年）、
頭金に５００万円ほど充当すると貯金額は２００万円強となります。

ズバリ、買うべきか見送るべきかで悩んでいます。
現職のままであれば、会社としては安定しているものの
数年は無いとは思いますが、いずれ転勤の可能性もあります。
また数年先の転職も視野に入れている状況です。
妻は出産後、現在の契約を終わらせて（育休取得可です）
新しい仕事を探す予定です。

買った場合のメリットとして、
・部屋数が増えて、子供の数に対応できる
・迷いが消えて、今後の方針がはっきりする（優柔不断なもので）
を考えています。

ここでメリット・デメリットを勘案した上で
アドバイスをいただけますか？
他に必要な情報があれば、出せる範囲で補足したいと思います。
とりとめが無くなってしまいましたがよろしくお願いします。

回答No.3

alias3 · ベストアンサー

＞現在住居にもあまり不満はありません。

現状に不満が無い場合、つまり住宅購入の必然性が無い場合は敢えて買い急ぐ必要は無いと思います。
現在、確かに各種優遇措置で購入し易い（し易そうに見える）時期ではあり、購入を急がれる方も多いのですが、住宅は必要となったときが買い時なのです。

＞現在家賃vsローン返済額はほぼ同等、

これは固定資産税も含みでおっしゃられていますか？
地域によってはさらに都市計画税も入ってきます。
また、短期固定融資で考えておられれば数年後、金利は上昇することを考えてください。
さらに、修繕積立金も築年数が上がるごとに増えていく傾向があります。また、入居者が減ると、管理費も含め上昇することを念頭に入れてください。
中古物件であればこれらの問題は無視できません。

＞広さは現在住居＞中古物件（微妙な差です）、
間取りは現在住居（３ＬＤＫ）vs中古物件（４ＬＤＫ）、

敢えて現在と同等の広さの物件をお選びになるメリットが私には理解できません。
来年、二人目のお子様が誕生予定とのことであれば尚更です。
間取りで1部屋増えるといっても、絶対的な広さはさほど変わらないのであれば生活スペースにしわ寄せがくるような気がします。
現状よりも可能な限り広い物件をお探しになることをお勧めします。

＞築年数は現在住居（７年）vs中古物件（９年）

これについては特にコメントする必要は無いかと思います。

＞頭金に５００万円ほど充当すると貯金額は２００万円強となります。

来年お子さまが誕生すると手持ちがちょっと苦しいような気がします。
出生等に関しては国や自治体等から補助が出たり、奥様の入院についても生保からお金が下りるかとは思いますが、だいたい事後になってしまうと思いますので持ち出しが結構発生しますよね。他にも色々と入用となるはずです。これは既にお子さまがいらっしゃるので説明する必要は無いと思いますが。

＞数年は無いとは思いますが、いずれ転勤の可能性もあります。

万が一、数年先に転勤があった場合を考慮されたほうがいい気がします。
単身赴任という手もありますが、ご夫婦間で納得できるか、また、仮に納得したとしても2番目のお子様が小学校へ就学するかしないかの時期にお父さんが離れて暮らすのは、ちょっと可哀想な気がします。

＞また数年先の転職も視野に入れている状況です。
妻は出産後、現在の契約を終わらせて（育休取得可です）新しい仕事を探す予定です。

この数年後転職とは、旦那様のほうでしょうか？
大きなローンを抱えての転職は家族にとって非常にリスキーな選択かと思います。
もし、可能性が高いのであれば、迷わず賃貸に継続して住み続けることをお勧めします。
また、奥様は出産後、暫らくはお勤めが難しいかと思います。
現在の世帯収入の3割弱を占める奥さまの収入が無くなる事を見越して返済額を決められていますでしょうか？
奥様が正社員で無い限り、その収入を当てにすることは危険です。

＞買った場合のメリットとして、
・部屋数が増えて、子供の数に対応できる

これは先程も書きましたが、生活スペースが犠牲になった上での部屋数増となりますのでその辺のトレードオフをどう考えるかでメリットにもなるでしょうし、デメリットにもなり得ます。
また、2番目のお子様に自分の部屋を与えるのは、就学してからの話ですので、当面問題にはならないと思います。

＞・迷いが消えて、今後の方針がはっきりする（優柔不断なもので）

拝見させていただいた文面から判断できる状況からでは、今現在の迷いは消えても、今後、多くの迷いや悩みが生じるような気がしてなりません。

個人的には、少なくとも2番目のお子さまの部屋が必要になるまで現在の賃貸を継続され（且つ、少しでも貯蓄して）、その段階で、その先の転勤の有無や奥様の就業状況を鑑みて方針を決めても遅くは無いと思います。

お礼

お返事遅くなり申し訳ありません。

結局、今回は見送ることにしました。
「ほしいときが必要なとき」ということで
現時点では絶対不可欠という状況ではありませんし、
また現在の借家が社宅扱いになりそうなこともありまして
購入の意味が薄れてしまいましたので。

非常にわかりやすいアドバイスありがとうございました。

回答No.4

walkingdic

（家賃＝ローン返済額ではなく家賃＝ローン＋諸経費でした）
物件価格1,900万円程度＋初期費用150万円
管理費＋修繕費＋駐車場＋固定資産税＝57,000円
現在家賃＝109,500円（駐車場込）
頭金＝500万円
借入金額は1,550万円
金利は35年固定で2.7%（裏レートだそうです）の元利均等で
考えています。

まず「購入可能かどうか」という判断基準で見る限りは特段に問題はないでしょう。
返済年数３５年というのはご質問者の老後世代に突入してしまうのでもっと短く見るべきと思います。
正確な年齢は不明ですがとりあえず３５歳とすれば２５年返済でみると毎月返済額とお書きになった維持費等合わせて月１２万程度となり、今より＋１万程度ですから可能な範囲でしょう。またローン返済額も御質問者のみの収入をで考えても１５％以内の年間返済比率ですから無理はありません。
ただトータルの居住費負担で考えると頭金の分を入れることになるのでこれまでより負担は増えます。しかし資産価値として残る分がローン完済後に負担額減少という形で戻りますので、一時的には負担増であとで戻ってくると考えてください。

気になる点はマンションの耐用年数以降どうするのかですね。その中古マンションの容積率は都市計画法の容積率ギリギリなのか、かなり余裕があるのかで話は少し変わってきます。つまりマンションの資産価値ですね。
容積率ギリギリということだと耐用年数が来たマンションにはその土地以外の資産価値はなくなるので、その先の住い、多分老後になりますけどそれをどうするのかという視点が必要です。

あと途中で売却するとか、転職で売却の可能性があるなど手放すことがあるのだとすると、それも考慮して損得計算をする必要が出てくるでしょう。これから先の住居費は家賃と購入で同額程度にしても頭金５００万の分がありますので損得計算は面倒です。将来の売却金額は予測できませんが大体の数字として年４％程度価値が減り続けるとすればよいのではと思います。

ただ考え方次第のところはあって、もし転職するにしても現在の住居を拠点とする範囲で考えるということであれば途中で売却ということはあまり考えなくてもよくなります。
ポイントは主にこれから将来の生活拠点をいま決めてしまうのか、まだ流動的に動けるようにしておくのかという点でしょう。

正直言うとどちらでもよいケースですから、上記を考えた上で気持の問題で決めてもよいと思いますよ。

お礼

お礼が遅れまして申し訳ありません。

下記にも記しましたが今回は見送りたいと思います。
現状でもローン返済自体は何とかなりそうとのこと。
心強いアドバイスでした。
今後、いくらか貯蓄できそうですので
また新しい物件がほしくなったときの参考にさせていただきます。

アドバイスありがとうございました。

回答No.2

noname#13820

ご質問の中に決定的な情報が欠けていますので、補足願います。

中古物件の販売価格はいくらですか？

＞現在家賃vsローン返済額はほぼ同等

と申されても、いくらの金利で計算するかによって
まったく違います。
多分、不動産屋の勧める変動金利や短期固定金利で
計算されているのだと思いますが・・・・

そもそも、家賃とローン返済額を比較するのはナンセン
スです。
住宅は購入すれば諸費用としてまず物件価格の１割程度
必要です。
さらにランニングコストとしてマンションの場合、
管理費、修繕費、固定資産税、さらに専有部分の修繕費
（←これを計算していない人が多い）がかかります。

そして、今現在、毎月の支払いが楽かどうかという問題
ではなく、一生の生活設計で見て損得を考えてください。
賃貸の場合は一生、家賃はかかりますが、逆に生活に
困ったらいくらでも安いところに転居する自由があります。
購入の場合は、あなたの収入に対して高すぎる物件を
買ってしまえば、当然ですが破綻します。ですから
物件価格がおいくらでしょうか？とお聞きしました。

補足

NO.1さん、NO.2さん、ありがとうございます。
物件情報です。
（家賃＝ローン返済額ではなく家賃＝ローン＋諸経費でした）
物件価格1,900万円程度＋初期費用150万円
管理費＋修繕費＋駐車場＋固定資産税＝57,000円
現在家賃＝109,500円（駐車場込）
頭金＝500万円
借入金額は1,550万円
金利は35年固定で2.7%（裏レートだそうです）の元利均等で
考えています。

よろしくお願いします。

回答No.1

tanktan

購入物件の金額の情報がまったくわかりません。

転勤する前、数年以内にローンを返済する自信があれば購入してもよいのではないでしょうか？ローンを返し終わってしまえば、転勤した場合であっても、人に貸すのも自由です。

転勤する前にローンを返済できなければ身動きがとれなくなりますね。