借地の購入価格

質問

現在、地主から土地を借りて、アパート経営をしています。
この土地を購入したいのですが、購入価格の相場は更地の場合に比べて安くなると聞いたことがあるのですが、実際のところはどうなのでしょうか。
ご教示ください。

回答No.8

hide_123 · ベストアンサー

NO7さんへ。
建物の再建について、地主の承諾が得られないケースとしては、
「当初の借地権の存続期間中」と「借地契約更新後」という２つの場面で
少し話が変わります。
「当初の借地権の存続期間中」では、承諾がなくても建物の再建は可能
です。その場合は借地権は期間の満了時に消滅しますが、満了時に
建物が存続
していれば、更新の問題となり、基本的には正当事由がなければ、更新と
なります。（承諾があった場合には、その時点か建替えた時点以降から
２０年となります。）
「借地契約更新後」の場合は、借地権設定者（地主）が建替えにやむを得
ない事情があるにもかかわらず、承諾しない場合には承諾に代わる裁判所
の許可を申し立てることができるとなっています。
ちなみに、借地権の更新等の問題において、「居住用」「賃貸用」といった
区別はないですよ。条文にも「居住用」といったワードはどこにもない
はずです。
何故、定期借地権という制度ができたかという背景を考えれもわかるので
すが、借地権はこのようにあまりにも強力な権利のため、半永久的に更新
ができるので、結果的に制度でこのようなものをつくったということなの
だと思います。

回答No.7

m_inoue

＃２ですが

＃４さんに質問です

＞建て替えは持ち主の承諾がなければ、裁判所ので出来るわけですが

どういう法律で、どういう判例ですか？
私は未だ聞いたことが有りません
ＮＥＴでも見たことが有りません
非常に不安になってきました、お教え下さい．．．

当然「居住用住宅」ではなく「アパート」のお話ですよね？

回答No.6

m_inoue

＃２です

皆さん「借地権はとても強い権利」と言うことなので、
私は反対意見を述べさせて頂きます。

質問者さまに限っては「弱い権利」で有ると．．．。

私、大家をやっております。
人に土地もお貸しております。

私のお貸ししている方から「売ってくれ」と言われたら
「売りません」と即答します。
「売る必要も、売る気もない」からです。
売る気がないからお貸ししているのです。

確かに一般的に借地権は強力な物です。
でも、質問者様もおそらく薄々危機感を持たれて「出来れば買いたい」と言われているのでしょう。

もう一度言います「質問者様の借地権は危険です」

なぜでしょう？

それは建物が「アパート」だからです。

私もアパートを経営しておりますが古いアパートに競争力は有りません、築３０年のアパートに高い家賃を払う人は皆無です。
その時はリニューアル・建て替えで対応します。

その「建て替えが出来ない」と、なると事業はそこまでの物になります。

もちろん修理・修繕は可能なのですが、基本構造（柱の交換・耐久性の向上）に付いては地主の承諾なしには出来ません。

一般的に土地を貸している地主は「売りたくないから貸している」のです。

自宅でしたら修理しながら永く使えるでしょう、借地権の相続も出来ますから問題ないでしょう。
でもアパートはそれでは誰も入ってくれないのです。

利益を生まないアパートを持って地代を払い続け「借地権は強力」と言ってもダメなのです。

ですから＃２で
　「相手が納得する価格」でないと買えない
と申しました。

回答No.5

takafun55

No.3さんがなかなか良い回答ですね。

借地権というものはとても強い権利なのです。
貸主と借主の違いは、貸主は所有者であるが、自由に使えず、地代の増額も難しく、固定資産税を払わなければなりません。

一方、借主はその土地を自由に使え、出て行けといわれても出て行く必要がなく、固定資産税も不要です。

もし、私だったら、
１.一生借り続ける。
２.半値だったら買ってもいいかな
ぐらいです。

No.3さんの訂正
>借地権割合についてお調べになりたい場合は、
>都市計画図をご覧いただくと、割合がでています。
→路線価図をご覧いただくと、割合がでています。

お礼

ご回答ありがとうございました。
勉強になりました。

回答No.4

timeup

＞購入価格の相場は更地の場合に比べて安くなると聞いたことがあるのですが、
⇒そうです・・・というか、貴君の権利が有るので、其の割合分安くなるのです。　　

＞実際のところはどうなのでしょうか。
⇒売買を持ち主がする気ならそうですが、物件の場所にも、持ち主の経済状態にもよります。　放っておけば其のうち戻ってくる・・・・そういう余裕を持っている人なら、なかなか難しいでしょう。
勿論、建て替えは持ち主の承諾がなければ、裁判所ので出来るわけですが、買えるなら買ってしまったほうが、面倒がないです。

お礼

ご回答ありがとうございました。
参考になりました。

回答No.3

hide_123

土地の権利は所有権ということになるのですが、
借地権を持っているということは、強力な権利を持っていることに
なります。なぜ、強力かというと、借地権は、建物を持っているか
ぎり更新していけますので、地代を払うという以外には所有権とほぼ
同一の権限を持っていることになるからです。

個人的な見解ですが、
定期借地権でなく、普通借地権で借りていらっしゃるのであれば、
何も無理をして取得するように働きかける必要はないと思います。

借地の場合、地代が発生してしまい、それが固定費として無駄だと
お考えのようでしたら、もし、この土地を取得した場合には、これ
まで係らなかった、土地に関しての固定資産税が発生することも
あわせて考える必要があると思います。

費用で比較すれば、大差がないのに、何も無理して取得に動くこと
はないと思います。
地主側の事情で、どうしても売りたくなった場合には、当然、
逆に相談されるでしょうから、その時に良い条件で取得すればよいと
思います。
最初に言いましたように、借地権は強力な権利なので、仮に地主が
他人に売却しても、よほどの正当事由がないかぎりは、明け渡す必要
はありません。

借地権割合についてお調べになりたい場合は、
都市計画図をご覧いただくと、割合がでています。

お礼

ご回答ありがとうございました。
よく考えてみます。

回答No.2

m_inoue

安く買いたい、当然ですね。

まず、その地主さんが他の人に売る場合を考えて下さい。
人に貸している土地を買う人は高く買うでしょうか？
土地には目安として「借地権割合」が有ります。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005008.htm
借地権割合が５０％でしたら５０００万円の土地の価値は２５００万円、借地権の価値も２５００万円
売値は２５００万円－α＝かな？
貴方は土地を借りているのですから既に借地権は持っています。
買った人は貴方から頂く地代しか得ることが出来ません

では、貴方が買いましょう、価格は？
土地の価値は２５００万円
いくらで買いましょうか？、ちょっとは高く買ってあげましょう、＋５００万円？
では、３０００万円ですね．．．。

そう言うことでしょう。

では現実は？
地主もそんなことは承知でしょう、知った上で貴方に貸しています
なぜ？．．．「売る気が無いから」。
でも買うためにはどうするか？
「相手が納得する価格」．．．これが答えでしょう。
６０００万円になるか７０００万円になるか．．．。

＞購入価格の相場は更地の場合に比べて安くなると聞いたことがあるのですが

地主がどうしてもお金が欲しくて少しでも高く売りたいなら貴方に売るか立ち退いて貰うかしかない。
その時の買える価格は．．．２５００万円かな？

お礼

ご回答ありがとうございました。
たいへんよくわかりました。

回答No.1

lemonbarm

取り壊さなければいけないような建物がある場合、更地より当然安くなります。それは取り壊し料が必要となるからです。

teramiサンの場合、ご自身が利用していると言うことと、相手方からではなく利用者であるteramiさんから「売って下さい」と申し出るわけですから、逆に相場より高くなる可能性が高いと思います。
土地家屋調査士などの鑑定基準と実際の取引相場は異なります。また評価額等とも違います。
売り手が強いか、買い手が強いか、また各々の考え方によっても異なります。
まず、基本的な坪単価を不動産業者などから確認して貸主さんとお話をされてはいかがでしょうか。

お礼

早速ご回答いただき、ありがとうございました。
「売ってください」とお願いするのですから、当然高くなってしまうのですね。
相場より安く買える方法がもしあればご教示ください。