- ベストアンサー
住宅ローンと建て替えについて
- みんなの回答 (6)
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
まず、建て替えの時に現在のローンの一括返済を求められます。 たとえば3000万円が立替の時点で2500万円になっていたら、この2500万円を返済して、新しく借入を行うということになります。 但し、返済は難しいと思うので、新しい建物の建築費用に返済費用を加算して新しい借入を起こすのですが、ここからは金額などにより銀行の判断基準が変わってきます。 借り換え自体は不可能ではないのですが、 1.新しい借入に必要な年収等の返済基準を満たしているのか 2.借入金額に相応する物件の評価が得られるのか この2つが問題になります。 特に2については銀行毎で判断に大きな開きがあります。 物件の評価額を基準とする場合、時価相場の1.5倍でも可能・・・等と大きな差が出てきます。 また1の内容が満たされていて、それ以上に所得があるのであれば2についてはあまり問題にしない銀行もあります。 どちらにしても、借り換えが出来ない可能性があるという前提で購入を検討された方が良いと思いますよ。
その他の回答 (5)
- tanktan
- ベストアンサー率20% (23/111)
おそらく質問者様は年収1000万円を楽に越えるような方なのではないかと思います。 上物評価額がほとんどなしの土地の分だけのローンを組んで後に、ドデーンと大きな家を建てる計画ですよね。きっと。 30年ローンであっても、数年で繰り上げ返済して3000万のローンのうち2000万円ぐらい返してしまったらおそらく新規ローンも大丈夫だと思いますよ。 例えば年収が手取り1000万円ぐらいなら年間無理すれば400万円ぐらい返済できます。5年で2000万円ぐらい返済できますよね。 自分も建替えを見越して中古住宅のローンを組みました。数年後に建替えようかと思いましたが、やっぱり10年ぐらいはこのまますむことになりそうです。全部返済して、さらにある程度頭金をためてからドデーンとでかい家を建てた方が夢がありますものね。
- gamigami
- ベストアンサー率48% (433/889)
既に家があるのにさらに家を買う(建てる)場合の金融機関のポイントは ・なぜ家が必要なのか?(必要性があれば良いです) ・先に買う家の処分は?(賃貸にまわすという回答はあまりよろしくない) ・返済能力を有してるか?(住宅ローン融資で担保評価は見ません) この3つです。 セカンドハウスにするのであれば、住宅ローンでの審査は難しいです。 でも、最近の住宅ローンは「親族居住」の条件で貸し出しをします。 その条件に合致すれば後は返済能力で決まります。 難しいようですが、必要な理由が正当であればそれほど難しくはありません。 (言葉が悪いですが、正当な理由を作ってください)
■「将来の建替を見越す」場合は、物件の購入か、あるいは建替自体に、ローンの必要が無い場合がほとんどです。購入と建替えと2つのローンを組むことは事実上できないからです。 ■つまり段取りを考えてください。中古物件購入のためのローンを組む際に、担保は土地となります(建物は担保価値なし)。建替の際にもローンは残っていますから、立替費用のローンの担保が必要なものの、その土地を優先順位2位の担保ではローンは通らないでしょう。 ■ローンの点はともかく、計画に無理があります。ほとんど例外なく、「土地購入と家の新築」の資金が無いために中古物件を購入する方は、将来の新築も無理です。逆に将来の新築が可能である方は、土地購入と家の新築が可能なはずです。 つまり「将来の建替え」のほうが「現在の新築」よりも少なくとも1000万円は余計に費用がかかるからです。 ほんとうに将来の建替えを見越す人は、元々資金の余裕があって、広い土地を手に入れたいとか、親の遺産頼みとか、お金のあてがある方ばかりです。 実際には、建替えの予定もお金も無く、体裁のために「将来の建て替えを見越して」と言っている方々が本当はかなりの割合なのです。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
>「将来の建て替えを見越して」 の将来とはかなり長い期間です、数年を将来とは言わないでしょう。 「将来の建て増しを見越して」 ならよく聞きますが....。 #1さんのご指摘の通り、 1.金融機関が建て替え時に新たなローンに応じるのは期待できないでしょう。 2.数年後の建て替えを含んだ契約も難しいでしょう。 「建て替えが不可能なケース」と、言うより可能なケースを探す方が困難でしょう。 とは言え可能性のあるケースは? 土地自体に価値があり、融資時に土地のみ担保でローンを組む。 数年後の新築時に建物だけの担保で融資を受ける。 うーん、金融機関が承知するかな~? 中古住宅を買うと同時に新築するほうが良いと思われます。
- bell753
- ベストアンサー率37% (70/187)
数年で建て替えるのであれば既存の上物を取り壊して新築するという条件でローンを組めば良いのでは? 数年で建て替えを予定しているにもかかわらず非常にハードルの高い2重融資を受ける理由が全く理解できないんですが。。。
関連するQ&A
- 住宅ローン中の建て替え
現在、銀行の住宅ローンを利用して購入した、戸建ての住宅に住んでおりますが、 家が古く、建て替えを検討しております。 ところが、ローン中なので、抵当権の問題で、建て替えが原則できない、と聞きました。 私の場合、建て替えに際して、新たなローンを組まず、全額自己資金で建てようと考えています。 このような場合は問題ないのでしょうか? それとも何か制約があるのでしょうか? どうぞよろしくお願いいたします。
- 締切済み
- 新築一戸建て
- 住宅ローン返済中の建て替え時のローンは可能か?
住宅ローン返済中。建て替えに伴う新規ローンの借り入れについて教えてください。 中古住宅(抵当権あり)のローンを月約12万支払い中です。残り約1700万・約13年の残債があります。 夫42才、年収430万+妻パート70万の世帯年収です。子供は4月から中学一年・小学生2人です 老朽化に伴い建て替えを検討していますが、込みこみ総額2000万円以内の予算でと漠然と考えています。頭金1000万円は何とか用意できそうで残り1000万円と現在の住宅ローン残債分の合計額を新規にローンで借りることは可能でしょうか?返済期間も30~35年に延長できますか?ハウスメーカーの提携先の銀行での借り入れを考えています。 それとも建て替えは無理そうですか?(今の家では住み続ける事も無理があります) 何か気をつけたほうが良いことや、良い方法のお知恵がありましたらご助言お願いします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 住宅ローンのアドバイスお願いします。
住宅建て替えの為、住宅ローンを組むのですがどのような組み方が よいのかアドバイスお願いします。 借入額 3700万円。 1000万円は変動で組みます。(支払いの関係上) 残りの2700万の借り方で悩んでいます。 10年固定 金利3.70-優遇1.4 10年後見直しか 35年長期固定 金利3.23 変動の1000万円も5年後には見直しが必要になってきます。 当面5年間は繰り上げ返済は難しいです。 アドバイスよろしくお願いいたします。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 住宅ローン金利について
6月実行予定で住宅ローンを借り入れ予定です。 借り入れは3000万を35年で考えており、少し前までは35年固定でほぼ決めていましたが 長期金利上昇傾向につき、大多数の銀行で6月から長期固定を中心に前月比0.2%程度の 金利上昇となるようで、最終的に非常に迷っている状況です。 尚、当方4人家族で子供2人、教育費のピークは8~13年後に到来予定です。 10年固定や、場合によっては変動とミックスさせるか悩ましい状況です。 長期固定の金利上昇を考えると、リスクを承知の上出来るだけ早く返済する事を主眼に 変動もありかなと考え始めました。 住宅ローンに詳しい方、また実際に借りられてのご経験談等、ご教授頂けるとありがたいです。 よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- 住宅ローンについて 公庫買取型と銀行ローン
住宅ローンについて 悩んでいます。 皆さんの意見をお聞かせください。 住宅取得の為に1700万円の借り入れを予定しています。 (1)35年固定公庫買取型2・56% (2)変動1・175%(全期間1・2パーセント優遇) 低金利で長期間固定の(1)を全額利用しようと思っていたのですが、銀行から(2)の併用を薦められています。 銀行にメリットはもちろんあると思いますが 私たちにとってはどうするのが一番よいのでしょうか。 繰上げは250万程度1年にできると思います。 (2)の併用をする場合どのぐらい借り入れすればよいでしょうか ご意見よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 住宅ローンの組み方について
家の購入を検討しています。 住宅ローンの組み方について、アドバイスいただけたらと思います。 夫33歳 年収500万程度 昇給あり。公務員 妻 33歳 専業主婦(現在妊娠中) 頭金に1700万 諸費用300万、ローンを2100万とした場合。 当初は、ネットバンク系の低金利2,5%程度の長期固定(20年以上)で、35年ローンで、考えていましたが、 都市銀行なら、物件の値引き交渉に応じるという話があり、都市銀で、優遇金利を引いて、1.675%の変動で借り入れを考えています。 諸費用がかさみそうなので、保証料上乗せ0.2%で借り入れ、1年以内に、ネットバンク系の長期固定に借り換えをする事が前提ですが、どう思われますか? (保証料と固定との金利差の返済軽減分を借り換え費用にする) 我が家は、低収入と幼稚園が重なる9年間はあまり繰り上げ返済はできそうになく、子供が小学校に入って落ち着いた、9年後位から繰り上げ返済ができそうです。 最終的には、25年位で完済したいと思ってますが、変動でかりて、 ネットバンクの長期固定へ借り換えというのはどう思われますでしょうか? ちなみに借り換えについては、知識があまりありません。 借り換えできない場合はどんな場合でしょうか?
- 締切済み
- その他(暮らしのマネー)