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業者を介さず売買する場合・・・
４０００万位の土地を不動産業者を介さずに知り合いに売る場合はどういう手順をとったら良いのでしょうか。知り合いとはいえ、土地だけ渡してしまって、お金が貰えないとなるとやはり困りますし、どのような書類を交わしておけば、泣きを見ることなくスムーズにできるのでしょうか。出来れば、分かり易く教えて頂ければとても助かります。 どうか、宜しくお願いします。
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個人売買するときの流れとしては以下の通りになります。 １．相続登記 まずはご自身の所有であるという登記をしなければ話は先に進みません。 法定相続人があなた一人であればそれほど難しいものではなく、ご自身で戸籍謄本を被相続人（現所有者：お父様）の出生時から遡って取得して、法務局で手続きすることも出来ます。もちろん司法書士にやってもらうのが簡単で早いです。 法定相続人が複数いる場合には話が面倒で遺産分割協議書の作成と相続人全員の実印、印鑑証明など必要なものが出てきますので、司法書士に相談するのが早道です。 ２．売買契約書作成 売却相手との間で売買契約書を作成します。 売買契約締結はかならず１番が終わってからにしましょう。トラブルで相続登記がなかなか進まないとか他の相続人がいるときに協力が得られないなどの理由からこちらが契約を守れなくて困る場合がありますから。 契約内容で気をつけることは、個人売買の場合には双方の認識の食い違いからトラブルにならないようにすることです。まず大事なのは土地の境界が明確なのかです。隣人と境界について揉め事があるようであればそのことを伝えておかないとあとで損害賠償請求される危険があります。 それ以外でもその土地の状況について知っていることはきちんと述べておくことが必要です。 土地の境界についてはもしきちんとした地積測量図がないのであれば、相手がそれを認識しているかどうかです。 ３．土地売買実行 さて売買契約書を作成したあとに売買を実行しますが、基本的に売主は代金と引き換えに売買に必要な書類（印鑑証明や権利書等：最近では権利書以外の場合もあります）を相手に渡します。 やり方としては２通りのやり方が多いです。 Ａ．当日代金を貰って書類を渡すという簡単な方法 Ｂ．事前に売買の仮登記を行い、そのご本登記に必要な書類を代金と引き換えに渡す どちらでも御質問者のリスクはないものの買主にとってはＢの方がリスクは少ないです。 基本的には買主のリスクとなるので、この売買時の司法書士は買主側で選ぶのが普通です。ローンを組んで購入する場合には銀行の認める司法書士である必要があります。 で売買の実行ですが、通常よく行われるのは銀行の一角を借りて、相手が振り込みを行い、その振込用紙のコピーを貰うことで振り込まれたことを確認する方法です。というのも直ぐには自分の口座には入りませんので。 基本的に売買の場所は買主売主双方で相談して決めますが、代金の振込みが確認できる銀行が良く使われるということです。金額が大きいので、現金での支払が出来ない場合にこういう方法を使うということです。 ただそれ以外にもたとえば預金小切手（自己宛小切手）を使うという方法もあります。これは銀行が振出人となり、自分宛の小切手を出してもらうもので、銀行にお金を払って銀行に発行してもらうものです。 つまり買主は銀行にお金を差し出して（預金して）銀行に小切手を発行してもらいます。銀行は買主のお金と引き換えにその小切手を渡します。 売主はその小切手を受け取り現金に換えて自分の口座に入金しますが、一番心配な小切手の不渡りは振出人が銀行なので心配がないということです。 通常の小切手だと不渡りという危険があるのでだめです。つまり確実にお金を受け取ることが必要ということですね。 それ以外では基本的に売主が気をつけなければならないのは、土地に関する瑕疵があり、損害賠償請求されないようにすることですね。土地の場合まっさきに浮かぶのが境界の問題ですが、それ以外にも何らかの問題が生じないとは限りませんので、事前に買主との間で思い違いがないようにしておく必要がありますし、何か瑕疵になりそうな情報があればきちんと買主に伝えることが必要です（伝えたことはきちんと文書にして双方確認のサインをしましょう） 細かく書き出すととても書ききれませんのでこの辺にしておきますが、正直言って不安があるようであれば宅地建物取引業者（不動産屋）に間に入ってもらった方がよいと思いますけど。（仲介手数料はこういう場合は値引き交渉できます）
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- karaka
- ベストアンサー率53% (34/63)
ご質問の趣旨とは少々異なりますが…。 兄弟間の不動産売買をしました。普通の（？）不動産屋さんにお願いすると、高い仲介手数料を取られるので、もともと取引のあった信託銀行にお願いしました。 不動産や登記などの知識があるのであれば、自分の力で何とかなるのでしょうが、やはり何も知らないのであれば、何かしら業者さんを介したほうが無難かと思います。 トラブルを避けるためにも、書類の不備で税務署から突つかれたりしないためにも、きちんとした契約書が必要です。正直、想像を超えた面倒くささと書類の多さです。そういったことに興味があったり、わずらわしさを感じないのであれば、よろしいかと思いますが…。 信託銀行にも仲介手数料を払いましたが、不動産屋さんに提示された額よりもはるかに安かったですよ。1/3以下でした。以前から取引のある信託銀行だったからかも知れませんが…。
- mahopie
- ベストアンサー率64% (563/872)
仲介業者抜きでの土地売買では、リスクは主に買主側に存在するように考えます。売主としては売買対価をどうやって確保するか、だけに絞って進められる事です。リスクの所在は買主側により大きい為に先方が指定する条件をある程度飲む事が必要になりそうです。 １． 契約内容 売買契約と資金移動を同時とするか、契約日に１０％程度の手付金を交付し１ケ月後残額決済といった条件にするか。前者なら、権利移転と資金確保の問題だけ。後者なら契約書にローン条項（先方が融資不可の場合は手付金を無条件返還して契約解除）を折り込むか否か、手付金交付の条件で売買予約等の仮登記を設定するか否か、あるいは資金決済までに相続登記の解決といった売主負担条項を折り込むか否か、測量や境界確認を売主負担とするか、現況のままで売買するのか、固定資産税や自治会費などの年間払い費用の分担をどうするか、等細部の詰めが必要になります。 ２．資金受領 相手方が現金を用意する →受取と同時に権利移転書類一式を交付して終了。 銀行振出小切手（自己宛小切手）→現金決済と同じだが可能性として偽造リスクはある。 銀行振込 →同一銀行間なら別支店宛でも即時入金確認が可能、他行間振込なら１時間程度の時間がかかる。 ローン・融資利用に限らず、相手と同一銀行の口座で資金のやり取りが出来れば資金決済面でのリスクは回避可能。銀行振込を使う以上資金決済の場所は買主の取引銀行ということになり、口座への入金が確認されてから権利移転関係書類を交付します。 ３． 司法書士の選定 先方が銀行融資・ローンを利用するなら銀行が司法書士を指定する。買主に自己資金があれば買主が指定するのが通常です。司法書士は当日ミスがないように事前に用意する書類を指示してくるのでそれに従うことになる。今回の相続関係の登記は売買と同一日でも可能だが、その分当日に用意する書類が増えて複雑になる。買主側からは相続登記がキチンとなされるかが最大の関心事であり、資金交付迄に相続登記完了を条件にする筈。 最悪の想定として、買主と司法書士がグルで、という場合には、売買対象物件以外の不動産の名義が変更されるケース。相続絡みの古い権利書の場合には、対象不動産が複数記載されており安易に白紙委任状を出すと被害にあう可能性はあるので、各々何の為の書類に調印しているのかを理解した上で調印するべき。
横槍で申し訳ないですが、 銀行で決済するのでしたら、応接室を押さえておくのは一般的には購入側です。振込するにしても抵当権設定するにしても、お金を動かす主体は買主の方です。 振込であれば、あなたは自分の口座の着金確認をする必要があります。 相続財産ですと、基本的には一旦あなたの名義に変更しなくてはなりませんね。 あまり素人ですと仲介業者を入れる方法も考えられますが、嫌ならば親身に相談に応じてくれる司法書士を見つけて相談した方が良いと思います。
- e_fudousan
- ベストアンサー率34% (115/338)
本来であれば 避けた方がいいとは思いますが （いろんな不測事態が潜んでいる可能性があるため） とりあえず 方法としては 売る側の資料の提示 全部事項証明書（謄本） 測量図 公図 全部 法務局で取れます その提示をして 市販の不動産の契約書を 使用しましょう（文房具屋でも売っていますし ネットでも買えます） それで 契約したらどうでしょうか 相手がローンを使うかどうかも 問題の一つですよ 引渡しの時期やローン条項の件もありますので
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
買うときと違って考え方は簡単です。 お金を全額受け取ってから移転登記すれば良いだけです。 間違っても一部や半額とかで移転登記をしなければいいのですから。 移転登記も通常は買い手が司法書士に頼んですることです。 金額が大きいのですから銀行の応接室等を借りてその場で貴方の口座に間違いなく入金したことを確認後先方が連れてきた司法書士と立ち会いで契約しましょう。 先方指定の銀行（融資先）でも、その場で貴方の口座は作れますから大丈夫。
補足
○銀行の応接室は売り手が借りるものですか。 ○登記は、私名義ではなく死んだ父のままなのですが、一度私に登記しないといけませんか。 もし、お答え頂けるなら嬉しいです。
- sirokiyat
- ベストアンサー率23% (204/867)
司法書士の立ち会いのもと、お金を授受して登記書類一式を司法書士が持っていって、所有権移転の登記をしてもらってはどうでしょうか。 司法書士の手数料がかかりますが、これが手堅いのでは。
お礼
ありがとうございます。司法書士に頼むのですね、わかりました。
お礼
大変分かり易いです。本当にどうもありがとうございました。