売るのが良い？貸すのが良い？

質問

以下の条件の場合、売ったほうが良いか、貸した方が良いか。如何したらよいでしょう。
相続する権利のある人は３人です。ただし、その家を維持していくのなら、A以外の二人は放棄をすると言っています。（放棄する二人は家の維持を望んでいる）売るのであれば、借金を返済し、３人で分割する。というものです。（細かい説明は、書けません。）兄弟がこの家に住む事は、今後もないと思われます。
家は築５年、貸した場合は相場の家賃は１２万程度（不動産屋さん数件で確認済み）
借金は月に５万程度２０年。（借り手さえあれば、１０年位で返済可能と思われる）
売った場合、３人が分けられる金額は数十万。微々たる物とのこと。
場所的に、住宅地で駅にも遠い距離ではないので、売りも貸しも可能な地域と思われます。
このような条件の場合、みなさんがAの立場だったら、売りますか？貸しますか？出来たら、理由も教えてください。
（途中で売る、後で権利を主張など考慮しないものとします。単純に売るか、貸すかの回答でお願いします）

回答No.2

May_K · ベストアンサー

こういう時は正味現在価値（金利を考慮して現在から将来にかけて得られる金額が、今のお金の価値に直すと幾らかになるかを計算する方法）での比較が有効になります。
参考までに両者を計算してみます。

（１）家を売却して借金を返済し、残ったお金を３人で分けた場合
仮に１人あたりの取り分が８０万円とすると、正味現在価値では８０＊３＝２４０万円

（２）家を他人に貸して、家賃収入で借金返済と固定資産税、補修費をまかなう場合
仮定として
１．家は２０年間貸す。
２．最初の１０年間の家賃は月額１２万円、１１年目から１０万円
３．年間平均の補修費を１０万円と計算する。
４．固定資産税は年額１５万円とする。
５．借金返済額は月額１０万円、１０年間で完済する。
６．割引率（金利に相当する）は２．０％／年とする。
７．２０年間通算の収支を２００５年時点での正味現在価値として求める。

最初の１０年間です。
年間収支は家賃収入１２万円＊１２ヶ月ー返済１０万円＊１２ヶ月ー補修費１０万円ー固定資産税１５万円＝ー１万円／年
１１年目からは
年間収支は家賃収入１０万円＊１２ヶ月ー補修費１０万円ー固定資産税１５万円＝＋９５万円／年
２０年間を通じた収支の正味現在価値＝
ー１／（１００％＋２％）＾１＋ー１／（１００％＋２％）＾２・・・・＋９５／（１００％＋２％）＾２１
＝６９１万円

つまり、２０年間家を上記の前提条件に基づき貸した場合、現在のお金の価値に直すと売った場合の３倍の金額を手にすることが出来ます。実際には２０年経った時点で土地が手元に残っているので、６９１万円よりも大きな価値を得ることになります。

お礼

ありがとうございました、
わかりやすい回答をありがとうございました。

回答No.1

noname#19073

前提条件：

＞その家を維持していくのなら、A以外の二人は放棄をする
1.ここで言う「維持する」ということが「貸す」ということも含まれる。

2.土地の地価に関しては都市型の上昇傾向と郊外型の下降傾向との二極化が言われているが、その土地が立地として前者に含まれる。

3.Aがその家を維持していく「手間や労力」よりも「経済性」を優先させる価値観を持っている。

この条件下での結論＝「貸す」

理由：
上記2の条件がクリア出来ているのならば、不動産（資産）は持っている者勝ちです。今慌てて負債を完済し、微々たる分け前を取る必要はありません。（こんな曖昧な理由もどうかと思いますが、説明すると長くなりますし、理屈だけでは無い部分もあるので省きます）

あと、例えば10年間とか20年間位貸すなどで維持した後に売却する場合には上記1が該当しなくなるのかどうかですね。
私がAならば上記1の「維持期間の条件」についての約束も明確にしておきます。

お礼

ありがとうございます。A以外の二人はAにあげても良いと言う考えのようです。ただ、思いいれのある場所なので、出来ればAに維持して欲しい。ということで、売らないで維持するなら、放棄と言っているようです。ただ、残債もあるので、どうしようもなくなれば、仕方がないと思っているようです。A以外の二人は子がいないことから、はっきりさせておけば、回答者様のおっしゃる１は大丈夫だと思われます。
ただ、きちんと文書に残した方が良いですね（売らない場合は）