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内金を払ったのに土地が買えない？
近所に手ごろな土地を見つけ古家を壊して家を建てるつもりですが、出入り口が狭く、建物を壊す車両が入れないので塀を撤去しなければなりません。塀は入り口のところだけ出っ張っていて、自分の土地（になる予定）の部分だけ壊せばスペース的にはOKなのですが、不動産屋さんの話では共有財産（例え売り主さんが作ったものでも）になるので両隣の許可が必要とのことでした。 塀の撤去に関する承諾が得らない場合は、違約条項の適用なく売主は領収済みの金額を無条件で買主に無利息で返還する旨の契約になっています。 手付け、第１回内金の計３００万を支払い、その１ヵ月後までに承諾をとりつける契約でしたが、期限をすぎても何の音沙汰もなく連絡したところ、「もう１ヶ月（計２ヶ月）伸ばしてほしいと言われ、承諾しました。 間もなく約束の期限になりますが、今だどちらの承諾も取れていないようです。東側のアパートの地主さんとのアポはドタキャンされ、西側の住人の方はいつ行っても留守ということです。 ただ、私が何度かその前を通った限りでは夜や日曜はいらっしゃることが多いようです。また、進行状況をこまめに教えて欲しいと御願いしたにもかかわらず、不動産屋さんから連絡頂いたことはありません。 この辺りは最近快速電車が止まるようになったり、大規模な開発が予定されたりでちょっとしたバブル状態になりつつあります。もっと高値で転売したくなったのでは、と銀行の方が仰っていました。 もし買えない場合、家の設計やら何やらで既に出費がありますが、先の白紙撤回条件は売主側にも該当するのでしょうか。 あくまでも希望はその場所に家を建てることなので、何かいい方法（塀が壊せれば問題はないのです）があればアドバイス願います。
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＞もし買えない場合、家の設計やら何やらで既に出費がありますが、先の白紙撤回条件は売主側にも該当するのでしょうか もちろん白紙撤回というのはお互いに取って白紙撤回です。通常の売買であれば、簡単に言えば約束の期日までに買主は代金を支払い、売主はそのモノを引き渡すということです。 しかし今回はその塀を壊せない場合、あなたがその土地を購入する目的が果たせなくなるという事情を鑑みて、そのような特約（もしくは停止条件）を付けてもらったのでしょう。 仮に、塀が壊せない場合は損害賠償云々という約束であればまた違いますが、今回のケースは白紙に戻るだけであなたが支払済みのお金が返還されるのみです。 期限を延ばすことを安易に承諾されている様子ですが、きちんと書面（覚書等）で約束されていますか？ 安易に口頭のみで承諾などすると、契約書面が軽く見られることにもなりますし、相手からも舐められると思いますので契約書の内容を変更する場合にはきちんと書面で取り交わすべきです。 設計やら何やらの出費は痛いところですが、あまりひどい対応だと解除も視野に入れた方が良いかもしれませんね。 しかし期限をそこまで過ぎているのに、当事者との交渉が難航している、というわけでもなく「当事者と接触が出来ていない」という状況には呆れます。 アドバイスと言っても相手が何かを理由に拒否している等であれば考えることは可能ですが、接触出来ていないなどという状況でのアドバイスなど有りません。 しいて言えば「早く当事者に会え」という位でしょうか。
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＃８です。 ちょっと違った観点からの書き込みです。 １）塀は本当に共有物になっているのでしょうか？ これは確認しているのでしょうか？ 本当のところはどうか不明なので、安全側をとってそのように行っているだけなんてことはありませんか？ 他の共同所有者と思われれる人と全然連絡が取れていないようですし。 ２）塀が共有物の場合、購入者はその共有物の割合分も取得することになり、共有所有者として、購入後に他の共有所有者と打ち合わせるという方法もあります。 ただし、本当に承諾が得られるか全くわかりませんので、承諾が得られないという危険が伴いますが。 ３）塀の一部を壊せばできるような作業でしたら、他の方法で重機を導入するとか、小型重機を利用するなど、別な施工法はないのでしょうか？ 施工業者が決まっているならば、施工業者と相談してみてください。 工務店レベルだとあまり経験がないのかもしれませんが、都心部のビルの解体など、かなり狭小なスペースでも解体工事などを行っています。 ４）契約の解除には、同意による解除（ペナルティなし）、手付けによる解除（違約条項適用外、手付け放棄・倍返し）、契約違反による解除（違約条項適用）があり、同意による解除はどんなケースでもできます。 質問の特約は発生が予測される特定の条件下においてこの合意による解除ができることを明示しただけの内容に思います。 だから、相手側（売り主）の行動に問題がある場合は、契約を解除せず、履行遅延に対して損害賠償をするという方法もありと思います。 この場合、損害賠償の額が契約で定めてあれば、損害の多少にかかわらず、その額になります。決められていない場合は、遅延したことによって生じた損害額を証明して請求することが必要です。
お礼
皆さんいろいろ書き込みありがとうございます。 本社お客様相談室顧客部長あてに苦情メールを送ったところ、本人と担当営業所の所長と次長の３人が翌日来宅し、話し合いの結果もう１ヶ月期日をのばして交渉を続けることになりました。 (1)本人の家庭の事情で仕事に取りかかれなかった（ただし毎日出社して仕事をこなし、他の月と変わらない成績をあげていた。にもかかわらず我家には２ヶ月間電話の１本すら入れることができなかった） (2)担当者は長年の経験を積んでおり、高いポストにある営業マンなので仕事に関しては全て任せており、逐一報告してもらうことはなかった（ただし、今回は期日に仲介手数料が入らない、という事態が予測されたがこの場合においても然りであった） という腑に落ちない点はありますが。 とりあえず、交渉をしてくれることになりそうなので、この件に関しては（同様の事態に陥った方の参考にしていただく為にも）１ヶ月後に結果をご報告した上で閉鎖させていただくことにします。
＃５，６です。 ＃５の回答は間違っていたようです。 この種の特約は条件が整わなかったときに影響を受ける人を救済するためにつけるので、影響を受けるのは買い主と思ったのですが、売り主の責任で共同所有者の承諾を受けることができなかった場合に備えて、売り主に履行遅延などの責任が生じないようにつけたもののようですね。＃５で考えたのと逆の立場での設定だったようです。 私自身は法律の専門家でも何でもないので、その点を考慮して呼んで頂きたいのですが、特約内容 「売主は承諾をｘｘまでに得るものとし、万一承諾が得られない場合売主・買主協議の上で売買契約を解除できるとする。この場合違約条項の適用無く売主は受領済みの金員全額を無利息で買主にへんかんします。」 をみると、特約による解除を行うに対して条件が２つ書いてあります。１つは承諾が得られないこと、もう１つは両者の合意の元（協議）。 この条項を見ると、一方の意志だけではこの特約を使って解除できないと思いますが。だから、解約を行う場合どちら側というのではなく、両者の意志により解除になり、違約条項はどちらにも適用されないのではないかと思います。 また、先に述べたように売り主の履行遅延に対する救済措置として（承諾が得られませんでしたので、全額返還しますので許してくださいといったニュアンス）、この特約を設定したと考えれば、履行ができないため、売り主から申し出による解約だけど、違約金はこの特約で支払わなくてよいですよねと言うことだと思います。 買い主は金銭は支払っただけで、売り主からは何にも受け取っていないので、返さなければならないものはないので、特に記載されていないのではないかと思います。 なぜ、銀行や設計事務所が売り主に違約金が生じると考えているのかよくわかりませんが、「売主・買主協議の上で売買契約を解除できるとする。」とあるように、協議の結果で解除することができるのであって、一方的に解除できるわけではありません。解除せず購入することもできますし、塀の承諾が得られない分の減額などを協議する余地も残っていると思います。 また一方的に解除をするのなら、この特約は使えず、売り主側からの申し出なら違約条項による解約（買い主は内金の支払いという履行の着手済み）、買い主側からなら手付金放棄による解約（買い主側から何らかの提供等を受けていない場合：売り主側の履行の着手前の時）になるのではないかと思います。 また、売り主が地価上昇など別の要因による解除を希望していることが明白なら、この特約による条件外での解約と考えられ、違約金条項は適用されという解釈が成り立つと思います。
- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
>違約条項の適用なく売主は領収済みの金額を無条件で買主に無利息で返還する旨の契約 という特約を結んでいるのであればその通りでしょう。つまり違約金の対象にはならないということです。 こういう話はあまり急いでも悪い方向に動くことが多いので、あまりあせらないことです。 あと他の手段ということですが状況が正確にわからないのでなんともいえません。 基本的には土地取得後にその塀を壊すことについて隣人から同意が取れなければ、同意を求める裁判を起こすことになると思います。状況がわからないので断言は出来ませんが、全く出来なくて立ち往生ということにはならないと思われます。しかし裁判となるので費用はかかります。
お礼
塀に関するご回答ありがとうございます。 期限を２ヶ月も過ぎて今だに両隣から了解が取れないのは「ミニバブルの今、買い戻してもっと高値で転売したいのでは」と登記事務所の方が仰っていた、その可能性も否めないかもしれません。こちらから連絡しない限り不動産マンは何も言ってこないし、留守宅のお隣さんからの電話連絡を待っている（直接会いにいってない）状態で、全くやる気がみられないし、違約金を３００万払ってもペイできる位この辺の相場が上がってしまいました。 これからご近所付き合いをするお隣さんと裁判を起こしたくはありません。 期限までにできない（やらない？）ようであれば、あきらめる前に一度自分でお隣さんに確かようかとも考え始めました。
＃５です。 ちょっと訂正です。 特約の書き方が２つありました。どちらの表現になっているかにより、答えが変わります。 １）○○までに承諾が得られない場合には、××までに売買契約を解除できる。 ２）○○までに承諾が得られない場合には、本契約は解除になります。 ＃５で回答した買い主側に限定できると考えられるのは、１）の様な内容の（「できる」という意思表示が必要になっている）時です。この場合「買い手」と明記していることが多いです。 ２）の場合は、売り手・買い手の意志にかかわらず、自動的に期限が来たら解除となります。 なお、１）の場合、内金を支払っているので、売り主側からの解除の場合、手付け金による解除でなく、違約金による解除となる可能性が高いと思います。
お礼
度々ご回答いただきありがとうございます。 特約は「売主は承諾をｘｘまでに得るものとし、万一承諾が得られない場合売主・買主協議の上で売買契約を解除できるとする。この場合違約条項の適用無く売主は受領済みの金員全額を無利息で買主にへんかんします。」となっています。 違約条項に関しては、売主に適用がないことはわかるのですが買主に関してはうたっていません。銀行のローン担当者・設計事務所のかたは売主に違約金が発生するとの見解を示しています。しかし相手は大手不動産でそうそうたる弁護士さんが後ろに控えているでしょうから何とでもひっくり返せるような気もします。
契約内容は、条件設定がされていて、その条件が成立した場合、契約が違約金や手付金による解除でない解除できるようになっているようですね（良くある例ですとローン特約がこのようなものになっています）。 条件成立というのは、共有財産になっている塀の共有所有者全員から、承諾が得られないことです（ちなみに共同所有物は共同所有者全員の承諾がないと変更できません）。 この条件による解除の場合、受領金の返還だけとなっているようです。 ここで、解除条件が成立しても、無条件に解除になるのではなく、解除の意志を示す必要があります。 解約に関するものなどは、仲介業者を利用した場合重要事項説明書の記載事項となっていますので、それらの書類に明記してあれば別ですが、質問のケースの場合、その意思の表示者は、買い主に限定されていると思います。 なぜなら、売り手としては塀が撤去できようができまいが売れればよく、塀の撤去ができない場合不利になるのは買い主だからです。不利な条件のまま購入するかどうかの判断の権利は買い主にあるからです。 話は変わりますが、一般に解除条件がいつまでも残ってしまうと、相手側が多大な迷惑を受けますので、その期限を設定するのが普通で、質問のケースの場合、１ヶ月という期間があったものと思われます（書類で確認してください）。 ただし、この期間は過ぎましたが、両者の合意のもとに、期間を１ヶ月延長しています。 この再延長をした期間内に承諾が得られなければ、承諾のないまま（塀が撤去できなくとも）購入するか、支払った金額を全額返金してもらって解除するか、もしくは話し合いの上再延長して共同所有者に再度交渉をしてもらうかの選択を、買い主はする必要があります。なお、再延長しても今の業者ですと交渉が進まない可能性もありますので、注意してください。 解除条件が成立したにもかかわらず、意思表示をしないで放置していていて期間を過ぎてしまうと、撤去できないまま購入することになるか、買い主側からの解除となり、手付金放棄による解除（相手側が履行の着手前の場合）や解除条項による違約金を売り主に支払っての解除（相手側履行の着手後の場合）になりますので注意してください。
お礼
ありがとうございます。期限までにできるのか（やる気があるのか）もう少し話し合ってみます。
やや勘違いの方向にお話が進んでいる感じなので度々登場して申し訳ないですが、 特約により契約の目的が達せられない場合＝今回で言う壁を壊すことが出来なかった場合には、違約金300万円の適用が無く解除される旨が書かれているのであればそれは「売主・買主」どちらにも該当致します。 書かれている通りに領収済みの金員を無利息で買主に返還する、ということです。もちろん仲介手数料も同様です。そして手付も内金も一緒です。「手付放棄」や「手付倍返し」のような「解約手付」の性質を使った契約解除とは異なりますので勘違いなさらないように。 余談ですが仕事では無いので一般人として書き込みしております。 ＞両隣の了解なしで合法的に行う方法 もう少しその部分に焦点を絞り、詳細な情報を提示してご質問を立て直した方が宜しいかと思います。
お礼
ありがとうございました。あくまでもそこに家を建てることが一番ですので、そこに焦点を絞っていきたいと思います。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞手付けは５０万で残金の支払期限は今月末です。その日に引渡しとなっています。 因みに不動産屋さんには内金を払った日に手数料を支払い済みです。また、契約書には違約金は３００万と書いてあります。 手付け金は１００万円になって帰ってきます。 該当するということは、売主側も白紙撤回（＝違約金を払わなくていい）ということでしょうか。 白紙撤回の意味が判りませんが．．．。 私は「取引をやめる」と理解したのですが．．．。 通常契約書に記載の違約金は甲乙どちらかにのみ適用されるか、買い手のみに適用されるかが書かれています、よく読んでみてください。 仲介手数料は売買不成立の場合、全額返ってきます。 ＞家の設計やら何やらで既に出費があります 貴方が勝手に支払ったこれらの費用は賠償されません。 手付け金返還分、違約金で勝手に充当しましょう。
お礼
経験者さん、度々ご回答いただきありがとうございます。 「違約条項の適用なく売主は受領済みの金員全額を無利息で買主に返還します。」のようになっているので売主は違約条項が適用されると解釈できるのですね。 契約解除の場合は大体理解できましたが、塀を削って間口が広がり、希望の場所に家が建てられるのがベストです。例えば両隣の了解なしで合法的に行う方法などあればどなたか教えて下さい。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞もし買えない場合、家の設計やら何やらで既に出費がありますが、先の白紙撤回条件は売主側にも該当するのでしょうか。 該当します。 手付け金はいくらなのでしょうか？ 契約の期限はいつまでなのでしょうか？ 仲介業者を通してのきちんとした契約なら手付け金は倍返ししてもらえます。 内金は返還のみとなります。
お礼
早々にご回答いただきありがとうございます。 手付けは５０万で残金の支払期限は今月末です。その日に引渡しとなっています。 因みに不動産屋さんには内金を払った日に手数料を支払い済みです。また、契約書には違約金は３００万と書いてあります。 該当するということは、売主側も白紙撤回（＝違約金を払わなくていい）ということでしょうか。
お礼
早々にご回答下さりありがとうございます。 期限の延長の承諾は口頭のみで、（相手が大手不動産会社であるから安心していたのですが）うかつだったと反省しています。 ただ、ミニバブルのせいで同じような条件の土地を探すとしても予算の範囲内では厳しくなっており、何とか手に入れたいと思っている次第です。