貸家にします。注意すべきことを教えてください。

質問

11月1日より私名義の一軒家を貸家にします。
地元の不動産会社にお願いし借主を見つけていただきました。
10月26日に契約書を作ります。
そこで
契約書に判を押す前に何に気をつけなくてはいけませんか。
チャックすべき事項を教えてください。

回答No.1

nachiguro · ベストアンサー

こんばんは　元不動産業界人（管理）＆既に家を貸している者です。

非常に難しい内容ですし、簡単にはお答えできない内容ですが気づいた点を列挙していきますので、その中で可能な点をchanchan_koさんの中で採択していって下さい。

・今のご自身の自宅の設備の種類、機種名、各種器具の台帳作成
・建物の劣化状況の把握（１級建築士等に診断して貰うのがベスト）
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これを踏まえて
・経年劣化による箇所と故意による損傷箇所の区別をある程度明確にしておく。

・入居前に各種場所、使用方法、ゴミだしなどの地域コミュニティの説明を行い、劣化前の状況写真を撮影しておき、これを損傷、汚損したら賃借人の負担という縛りを入れておく。これは賃借人並びに家主が写真と書面を別紙にて所持する旨を契約書の特約事項に盛り込めばいいでしょう。

・家賃滞納者に対する罰則規定を設けておく。具体的には居住権を主張されても占有されないようにするのが主旨として特約事項にに盛り込んでおく

・近隣とのトラブルが発生した際も同様（罰則規定の設定）とする。

・連帯保証人は２名以上で必ず支払能力がある人間をつけること。可能なら担保を付けれれば望ましいが、これは難しいかも知れません。

・グレードアップに関する内装改装は、大家承諾の元で行い、その主旨を聞き施工方法など相違ないことを確かめた上で、施工時は利害関係の無い第三者で施工に詳しい人間が立会いの元実施することを提示しておくこと。

・建物の基礎等に関する施工は厳禁とする。

・法的な禁治産者や金融等で問題がある者が居住するのは禁止とする。（マーキングなどの問題）

・リフォーム関連他の打ち合わせ及び条件関しては全て電話などでは行わず、直接話しても最終的には文章化して残しておくのが望ましい。
（ＦＡＸか手紙が一番良いかと思います）

・漏水などの緊急工事対応のルーティンマニュアルなどの作成は絶対必要です。その際は賃借人が費用一時負担という形でどこかの業者を指定しておく必要があり、その詳細リポートを捏造という形ではなくｗ家主＆賃借人双方にわかる形で残しておき、経年劣化によるものであれば家主負担、故意によるものであれば賃借人負担、グレーなら折半と定めても良いかと思いますね。
（※グレーに関しての折半は特に賃借人側に異論はあるかと思いますが、家を貸す際に「現状渡し」で貸しており、当初の説明を行っているのであれば問題は無い筈です）

・厳しい注文を出す代わりに退去時は家主立会いの元、原状回復義務に基づき、東京ルールの比率（減価償却６年で１０％）に沿って支払比率を決めて、その修繕に関しては家主が見積りを立てるのは当然としても、材料は賃借人が家主指定の材料を過不足無く提供するのであれば、良しとするように定めれば良いかと思います。

一先ず思いついたところではこんな所です。
他に質問があればメールください。

お礼

たいへん参考になりました。
今回　不動産会社と賃貸借業務管理委託することにしました。手数料は痛いですが安全にお貸ししたいですので。
ありがとうございました。

回答No.2

ytkhk

まずは契約書の約款などをしっかりよむことをお勧めします。不動産会社が間に入っているならそんなに問題は起きないと思いますが、自分の大切な財産なのである程度の賃貸に関する知識を身に付けてください。

私の経験ですが借主がすごくうるさい人物で微細な、常人であれば文句を言わないようなことまで不動産会社を通り越して直接文句を言ってくる人物もいます。
また、そんな人物にも、出て行ってくれと、半年前に通知しないといけないので気をつけてください。
できれば借主がどんな人物なのかわかってると安心して貸せるのではないでしょうか。