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相続

2005/10/21 00:29

遺産相続のために自分が住んでいるマンションの評価をしなければなりません。評価の仕方を教えて下さい自分の住んでいる部屋の相場なのか、敷地面積に路線価をかけて共有部分も含めて算出し、建物に加えるのでしょうか？

usagi65
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賃貸・アパート
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noname#17334

2005/10/21 09:33 回答No.3

>遺産相続のために自分が住んでいるマンションの評価をしなければなりません。評価の目的はなんでしょう。相続税の計算ならば、固定資産税評価額ですが、遺産分割協議のためなら時価評価です。時価評価というのは、売ったらいくらになるかということで、実際には不動産仲介会社複数社に価格査定を依頼するというのが、いいでしょう。路線価というのは、相続税の計算に使う指標です。＞評価の仕方を教えて下さいおそらく時価評価でしょう。＞自分の住んでいる部屋の相場なのか、遺産分割の計算ではそうなります。＞敷地面積に路線価をかけて共有部分も含めて算出し、建物に加えるのでしょうか？マンションは、土地と、建物を一体でしか処分できません。部屋の相場（売却価格）というものに土地の共有持分（敷地権）が含まれます。相続税の計算では、土地の路線価に形状、居住用の低減係数とかかけて区分所有割合をかけたものに、固定資産税評価額（建物）を加えて、いろいろ低減率をかけて計算すると記憶しています。すべての遺産総額が　５０００万円×１０００万円×相続人の数　までは非課税。ですが、これはそれぞれ専門のＷｅｂページに詳しく書いてありますのでそちらをお読みになってください。遺産分割の場合は、それぞれが勝手に相続不動産の評価を計算してきますので自分が相続したい不動産を安く見積もり、他の相続人の希望する不動産を高く見積もって、その査定方法でもめることが多いです。時価でやらないと、流動資産を多く相続する相続人に不利ですし、場合によっては代価を一部他の相続人に支払って相続するケースもありえます。そういう場合に備え、評価者（不動産会社の査定）をどう選ぶかというので相続人の合意を得ておくことが肝腎です。一般には地価は　固定資産税評価額＜路線価＜時価（査定額）　ですが固定資産税で評価して、流動資産も含めて分割すると、固定資産を相続する人が得をします。ついでに、固定資産を相続したくない人が仕方なしに相続する場合、売却して現金にしるから、譲渡益課税と仲介手数料分を減殺して計算しろと言ってきたりいろいろややこしい話になるのです。大抵は１０ヶ月の相続税申告期限までにまとめようとしますが、相続税がかからないケースとか、かりに計算して収めたケースでは、協議がながびくことが多いです。原則は、時価評価（つまり今売ったらいくらでうれそうか）それに譲渡益課税や、手数料はいれない。いらないものを相続する人は、その分流動資産の配分で調整してもらう。実際にもめたら、売却して代価を配分することになりますが、それが一番取り分が少ないということになるのをお忘れなく。余計なことを書きましたけど、不動産鑑定士に頼むと高いだけでやることは町の不動産屋とさしてかわりません。取引事例のデータベースを検索して係数を按分するだけですから。