住宅の10年保証について

質問

いつも参考にさせていただいております。
価格、築年数（４年）、駅からの距離等々希望にかなう中古戸建が見つかり、１０万円の申込金を不動産屋に渡している状態です。この物件に決めた条件の一つに物件内覧時「この物件は１０年保証がついてますから、１０年保証の名義の書き換えもしてもらえます。」という不動産屋の説明がありました。明日が本契約なのですが、今日になって不動産屋から「住宅を建てたメーカーが保証の名義の書き換えはしないと言っている。新築で物件を購入した最初の人がその物件を保証期限が残っている時期に売却した場合、１０年保証は、次の購入者に引き継がれない」と言っているとの連絡がありました。不動産屋が言うには、代わりに売主に現状告知書に記入してもらうような方向で、なにかあった時には、売主に言って行けるので、買主を守れると思うというような説明がありました。
私としては、釈然としないのですが、住宅の１０年保証は中古物件となった段階ではその効力を失ったりするようなものなのでしょうか？
仮に見えない瑕疵があった場合、どのくらいの期間、現状告知書の効力で買主は守られるのでしょうか？
契約を明日に控えて、焦っております。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#65504

＃３です。もう遅いかもしれませんが

＞「住宅を建てたメーカーが保証の名義の書き換えはしないと言っている。新築で物件を購入した最初の人がその物件を保証期限が残っている時期に売却した場合、１０年保証は、次の購入者に引き継がれない」

回答が不正確でしたので補足します。

これが住宅性能保証制度の適用物件である場合、「登録業者（施工業者）の承諾のもと」、購入した人に対しても保証書を継承できるとなっています。

http://www.ohw.or.jp/frame/10hosyou1.html
（nextを何回かクリックしていくと「保証書の継承」についての記述があります）

どうも住宅性能保証制度上は承継することもできるようになっているのですが、施工業者（メーカー）が承諾しないので、保証書が引き継がれないようですね（このあたりの取扱方については住宅保証機構に直接問い合わせた方がよいと思います）。

保証が付く付かないで、最初と条件が大きく違うことになるので、中古に関するシステムの適用を受けるか、値下げ交渉をしてもよいと思います。

なお、告知書というのは中古物件などで瑕疵について問題になることが多いので、売り主の協力が得られる場合、できるだけ提示するように、国土交通省が通達で宅建業者に指導しているものです。
特別つけてくれるようなものではなく、ついていて当然のようなものですので、保証書の承継ができない代わりに提出するものではないことと認識しておいた方がよいです。

回答No.3

noname#65504

＞仮に見えない瑕疵があった場合、どのくらいの期間、現状告知書の効力で買主は守られるのでしょうか？

まずこれについて回答し、その後で詳細説明します。

答えは「契約書で定めた期間しか適用されない」ということです。

それでは詳細説明です。

まず住宅の品質保証については、２つのシステムがあります。
これをよく勘違いすることが多いので、どちらを言っているのか、しっかりチェックしてください。

１つは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（通称品確法）です。これは新築に限り、構造上重要な部分と雨水の漏水関係の部分について１０年間保証を義務つけたものです。
平成１２年４月施行なので築４年ならば、この法律が適用されますが、この法律の１０年保証というのはあくまで新築のみを対象としていますので、中古売買されると適用外となります。
http://web.pref.hyogo.jp/minjyuu/si-jouhou1.htm

もう１つの制度としては住宅保証機構（＃２さんが既に紹介していますね）による「住宅性能保証制度」です。こちらは、法律ではなく、任意に適用を選べるもので、新築の際に適用を受けておくと転売した場合でも名義の変更ができることになっているようです。またこのシステムの利点としては、新築時点での取引先（請負なら施工会社、売買なら販売者）が倒産していてもある程度の保証が得られる点です。
http://www.ohw.or.jp/frame/10hosyou1.html

不動産屋が当初こちらと勘違いして回答していて、よく調べたら品確法しかつかないという可能性が高いですが、こちらの制度の適用物件ではないか確認した方がよいです。

中古売買ですと、１０年保証は付きませんし、住宅保証機構のシステムを適用していない物件など、いずれも適用外となった場合の隠れた瑕疵については、民法の規定があります。
この場合、発見から１年以内なら損害賠償を請求できることになっています（ちなみに品確法では修理請求権が存在するが、民法では修理請求権はない）。
なお、木造の場合引き渡しから５年で瑕疵担保は時効になるといわれています。

民法では規定がありますが、実際は民法よりも契約書が優先しますので、契約書で定めた期間までしか、瑕疵担保請求権はありませんので、契約の際に契約書をよくチェックすることが必要です。瑕疵担保無しとか数ヶ月しか定めていないことが多いようです。

なお、売り主が宅地建物取引業者の場合は、民放より不利になる場合は、引き渡しから２年以上の期間を設けることが宅建業法で定まっていますが、一般に中古売買の場合、売り主は全住民であることが多く、これは適用されないことが多いです。

ちなみに、告知書に書かれた内容は隠れた瑕疵になりませんので、告知書はよく検討し、不安がある箇所については瑕疵の有無を明記してもらうとよいと思います。告知書に嘘が書かれていた場合は、契約書内容は無効となり、民法の規定が有効となります。

＞不動産屋が言うには、代わりに売主に現状告知書に記入してもらうような方向で、なにかあった時には、売主に言って行けるので、買主を守れると思うというような説明がありました。

先ほど述べたように基本的に契約書が優先することになりますので、契約内容によっては全然守られないことがあります。注意してください。

ちなみに重要事項説明時点と内容が異なるのでしたら、不動産屋のミスです。先ほど引用した不動産屋の言い分もちょっと怪しげで、契約を急がせている感じがします。
契約を急がず、延期してでも、もう１度重要事項説明からやり直させた方がよいと思います。

ここからは余談ですが、品確法にはもう１つのシステムがあります。それは先に住宅保証機構の制度によく似た名称なのですが、住宅性能表示システムというものです。これは住宅の性能を示す制度で、その際には点検などを行いますので、安心感を買うような物です。これについては当初新築のみを対象にしていましたが、最近中古についても整備されましたので、相手の告知だけでは不安な場合は利用することも視野に入れてみてはいかがでしょうか？
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha02/07/070819_.html

回答No.2

alias3

法令で定められている10年間瑕疵担保責任は新築住宅の売買・請負に限定されています。
中古住宅の売買や増改築工事の請負は対象ではありません。
ちなみに新築住宅というのは新しく建設された住宅で、工事の完了の日から一年未満のもので、まだ人が住んでいないことが条件です。一度でも人が住むと新築ではなくなり、瑕疵担保責任の対象になりません。
ご質問者さまも残念ながらたとえ築4年の物件を購入したからといってもそれは中古物件となるため瑕疵担保を享受することはできません。
ただし、この制度とは別に財団法人住宅保証機構における既存住宅保証制度は受けることができます。
これは中古住宅でも最大5年間、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分について、その機能を十分に果たすことができなくなった場合に保証の対象となります（10年瑕疵と同等の保証です）。
下にURLを載せておきますので売主とご相談されてみてはいかがでしょうか？

参考URL：

http://www.hownes.jp/seido/kison01.html

お礼

分かりやすい迅速な回答をありがとうございます。
参考URLを見せていただきました。明日、本契約の前に不動産屋に「既存住宅保証制度」を
利用したい旨を連絡してみようと思います。
物件の引渡し前にこのような制度があることを教えていただいて本当によかったです。
ありがとうございました。

回答No.1

mf2-256hd

不動産屋と１０年保証に関する契約を結ぶべきです。契約については多少費用がでますが、司法書士さんにお願いしたほうが後々安心できると思います。

お礼

さっそくの回答、ありがとうございました。
おそらく人生に一度きりの高価な買い物ですので
多少費用が発生しても、万全を期してのぞみたいとおもいます。ありがとうございました。