我が家の今後について（長文になります）

質問

現在病気療養中で、10月1日から仕事を再開しますkuro298と申します。

持ち家の借地です。名義人は私の父。借地は40坪。築40年の木造2階建てです。

地主側不動産屋からから土地を買わないかと持ちかけられ金額を出して欲しいと問われました。
HMに相談し大体の相場が坪100万と教えてもらいました。
路線価を調べてみたら坪約74万、四割負担。ダメもとで、1200万と伝えたらそれでよいとなりました。

今後、手付を100万払って、40坪を1200万円で購入します。その後、20坪を約2000万で売り、残りの20坪で三階建てで2500万円程で新築を立てる予定です。

買って、売ってで、実際は約1700万で手付を100万払いますので、1600万円。
2000万円で土地を売る際の仲介料金が66万円
建物解体が約200万円
引越し費用が約100万円
その他雑費（登記費用？）等で100万円
合計で約2100万円

頭金なしでフラット35で2100万円で借り入れで毎月の返済が、75163円です。
借主は私の兄、33歳独身。車のローンで残りが30万円。オ○コカードのリボの残高35万円あります。
年収は去年が320万円、一昨年が340万円でした。

上記ローンがあるとフラット35の審査が通るかあやしので、これは私が工面します

前置き長くてすみません。
素人の皮算用で支払額が2100万円となっておりますが、土地の売買の税金等どれくらいかかるものなのでしょうか？

また、2100万円でそもそも計算があっているのか、兄の年収で2100万円借りられるのか。（返すのは父母の年金で暮らし兄はローンに専念で、なんとかなります）

相手不動産から、契約をせまられてます。
契約＝借り入れ、になるので、あせってます。

なにかお返事いただけると幸いです。

回答No.1

gamigami

回答にしましたが、補足要求つきですね。
資金プランに無理があるので、そこはどうします？
フラット３５は土地建物の購入に対しての融資をしますが、先に土地の売買をするとありますが、
決済がすまなければ売買できないでしょうから、誰が土地の所有者になります？
兄が建物の所有しかしないのであれば、建築費用2,500万円の上限80％なので、借入は2,000万円までです。
おまけに年収320万円、他借入なし、35年返済、金利2.75％計算としての借入限度枠は

希望を結構下回る1,790万円までです。

他返済があればどんどん削られますよ。プランの建て直しが急務になってますよ。
また、土地の売買については譲渡所得(今回は短期譲渡)が該当しますので、利益が大きければ課税額も結構なものになります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3211.htm
今回は取得費用の根拠に不明な点がおおいので、税理士へ相談されるほうが良いかと思います。

お礼

抜けがありました。

建物2500万円は、三階建ての場合です。税金の額如何によっては、二階建てにして2000万円、と考えております。HM営業さんもそれでOKといっておりました。

アドバイスの通り、まずは税理士さんへ相談してみます。
ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございます。
入力時の文字数制限が800文字で、全て内容を書ききれませんでした。

フラット35ですが、九月の今時点での金利が2.69％で、320万円の収入ですと、通常のローンの他、頭金ローンというものがありまして、合わせて2175万円まで借りられる計算でした。

上記は私が依頼したHMと他のHN合同で作られた会社だそうで、HM営業さん曰く、手付けを払い、地主と売買の契約を結べば、あとは収入から計算して借り入れ額限度まで借りられるので、ということでした。
（建物、土地、引越し代、解体料等、全て含めて借りられるそうです）

それを鵜呑みにしております。

譲渡所得のHP、ありがとうございます。これがまったく未知の部分でした。

新しく作る家は、父母兄で住みます。
母が脳梗塞のリハビリをしてまして、父も年金暮らしでかなりの年（76）ですはっきり言ってこの先二人と長くないです。今まで頑張ってきた父母の為に、なんとか新築を！と思っております。
兄は現在の土地にずっと住みたいそうです。
20坪で三世帯はきついので、私はどこか他で賃貸します。

兄はなにも手伝ってくれないし、HMの営業さんも言葉では安心してくれますが、あまり行動してくれなくて（今の状況で動いてもらうのは虫のいい話かもしれませんが・・・）、誰も頼る人がいなくて、一人で苦しんでおりました。ご返信いただきまして、すこし気持ちが楽になりました。

ありがとうございます。