住宅ローンについて

質問

現在住んでいる中古マンションのローン残額が１００５万とリフォーム代残額約２５０万あります
事情がありこのマンションを手放したいのですが査定額が９００万前後になりそうです・・・
差額の約３5０万前後をどのように処理すればいいのでしょうか？皆さんの知恵をお願いします　新たに中古マンション（もう少し安い所）に組みこむべきか　それともその差額の分銀行に住宅ローンでなく、他のローンで借りるべきか・・・その場合銀行は貸してくれるのでしょうか？　何か知恵はないでしょうか？

回答No.1

VIERA42 · ベストアンサー

詳細の事情が不明なので、文面の情報から判断いたします。

プランとしては、
１．自己資金で返済する。
２．新規購入物件の住宅ローンに組み入れる。
３．別のローンで資金調達する。

の３通りが考えられます。それぞれについて検討します。
１．の自己資金ですが、ご自分の預貯金があれば一番良いのですが、親からの援助や職場からの社内貸付(個人情報に掲載されないケースもあり→返済比率に組み入れ不要)の有無も検討します。
２．のケースでは新規購入物件は新築・中古、戸建て・マンションと分類できますが、いずれも売買契約書の金額を超えてのローンとなるため、返済比率の条件が厳しくなったりし(審査の条件として年収にしめるローンの返済比率が、３０％から２５％に低下する等)そもそもローンが組めなくなる、ローンの保証会社に支払う保証料が３倍になったりすることがあり、実質的なメリット(３５０万円を借りること)がなくなってしまう可能性があります。又、売契１００％以上のローンは中古物件では相当厳しいと思います。
３．の別のローンも同様で、この場合は次に取り組む住宅ローンに影響が出てきます。住宅ローンは期間３０年等長期ローンが可能ですが、残債整理のローンは資金使途自由のローンとなるため、期間は５年程度になってしまいます。よって住宅ローンなら元金１００万円に対し月々５千円程度の返済で良いが、期間５年なら１．６万円以上になり、
(1)住宅ローンのみ１３５０万円の場合
　５千円×１３．５＝６７５００円・年間返済額８１万円
(2)住宅ローン１０００万円＋その他ローン３５０万円の場　合
　５千円×１０＋１．６万円×３．５＝１０６０００円・年間返済額１２７万円以上
となります。返済額がＵＰするのも大変ですが、審査上では返済比率から年収４５０万円程度必要になってきます。
※実際の返済比率の計算は金利４％程度で計算するため、上記以上に条件はきびしくなると思います。

現在、ネット系銀行を中心に売契以上の住宅ローンを組むことを可能としている銀行は多々ありますが、注意点として、
１．借り換え案件が中心である(新規は面倒なため)
２．借入人の収入面が十分(年収２千万円なら返済比率２０％でも年間返済可能額は４００万円となる)である
の２点は審査上での大きなポイントとなっているようで、事前の十分な調査・検討が必要です。

私の場合、１３年前に３５００万円で購入した新築マンションを１２００万円で売却し、新築一戸建を購入。２０００万円の残債があったため、新たな住宅ローンに赤字相当分８００万円を組み入れしようと考えましたが、保証料が３倍になるため職場から社内貸付を利用しました。ちなみにローンは大手都銀、購入物件は最大手Ｓハウスの新規分譲(抽選１６倍！)、銀行との提携ローンであったため物件の審査・調査はありませんでした。

中古マンションの売却の場合、今後の市場は良くなる(価格が上昇する)ことはなく、年々価格は下落すると仮定するならば、差額の３５０万円の負担は今よりも拡大するのか・月々の返済により縮小するのかという判断がポイントとなると思います。又、査定は出たが買い手がつかないというケースもあります。次の購入物件についても掘り出しものがいつ出るか予測できないので、いつでも対応できるよう普段から準備すべきです。決まれば一気にすすんじゃいますから。

補足

ありがとうございます　僕としてはこのマンションの月々の支払いが大変な為　賃貸に移ってもいいのでとにかく手放したいのですが何にしても　残の３５０万が引っかかります　僕の年収は３００弱　年齢は３１歳です
やはり残の処理は無担保ローンしかないのでしょうか？
一応祖母の持ち家があるのですが　それを使って不動産担保ローンとか・・・