「資産性」か「分相応の安さ」か【マンション選び】

質問

最近住宅購入で悩んでおり、たびたびご意見を伺っている者です。

私の希望する地域（現在居住している地域）はご多分に漏れずマンション供給ラッシュなのですが、色々物色したところ、ほぼ二件に絞れました。

一つ目は、自分が長年住み慣れた駅（私鉄快速停車駅）から、自分の脚で歩いて１８分。２００戸以上の大規模マンション。駐車場１００％、自走式なので駐車料金が４千円未満というのがウリです。分譲価格４３００万円です。
嘘か誠か、修繕積み立て一時金は購入時のみの支払いで足りるそうです。

二つ目は、一つ目と同じ私鉄の特急停車駅から徒歩２分、３０戸程度の駅近小規模マンション。駐車場は敷地内のものは借りられず、近隣に借りますが２万円程度かかります。分譲価格４７００万円です。修繕積み立て一時金は、１０年ごとに８０万円かかります。

私は定年後郷里に帰る予定です。売却を考えたら、断然二件目かな、と欲が出てしまいます。二件目の不動産会社も、ひたすら資産性を強調します。
ローンが支払えなくなった際も、二件目の方が売却しやすいとＦＰの方にも言われました。

さりながら、価格４７００万円、駐車場２万円、１０年ごとに８０万円の駅近物件は、私にとってかなりの負担です。
大規模の方は、その点分相応な買い物と思えます。

「将来売るときの資産性」のために、必死でローン返すのも本末転倒だろうか？
資産性があるとされる駅近物件にも、駅近故のリスク（商業地域なので隣に何が建っても文句が言えない・・）がある。そうであれば、当面無理なく返せる物件の方が良いのではないか・・、と悩んでおります。

こんな繰り言みたいな質問ですが、同じようなシチュエーションで悩まれた方がいらしたら、選択の決め手となったことなど、お聞かせいただきたいと思い、投稿させていただきます。どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

three_polinkies · ベストアンサー

こんにちは。私も最近マンション購入を考えていて、いろいろと調べています！！素人なので、世間話と思ってください。こうやって書くことで、自分の頭の中を整理しています。

まず、AかBかは別にして、私は資産価値を優先された方が良いと考えます。マンションの良いところは住み替えが効くこと。ましてやご質問者様は住み替えが前提。例えば、Aを30年ローン、Bを35年ローンで組んで、月々の支払いが同じであれば、AもBも同じなのではありませんか？15年後売却を考えたとき、Aは70%OFF、Bは40%OFFだとしたら、どちらが良いでしょう？ただ、ローンを含め、駐車場代その他が負担に感じるのであれば本末転倒ですから、私は今回は見送られるべきだと思いますが。。。

(1)Aが徒歩18分、Bが徒歩2分
単純に、Aの徒歩18分は売却時非常に不利だと思います。明らかに価値が下がりやすい物件だと思います。閑静な住宅地の高級マンションで、競合相手が一戸建てになるような物件なら別かもしれませんが。。。徒歩で16分の差は、Aは特急で2駅先の街の徒歩2分と同じ価値かそれ以下だと考えます。資産価値は、基本的には都心からの距離に著しく影響を受けます。一方Bの徒歩2分、駅に近すぎて、近隣商業地域だったりするかもしれません。しかし、これが著しくマイナスになるとは思いません。駅に近いが閑静で、将来的に大規模マンションが建ちにくいところがベストだと思いますが、そんな場所なかなかありませんから。

(2)200戸以上の大規模マンション
特に大規模マンションの場合、30年後のそのマンションの姿を想像した時に、どう思うでしょうか？多摩ニュータウンや高島平団地のように、全く魅力を失っている可能性はありませんか？あるいは、広尾ガーデンヒルズや早川邦彦設計のパークコート宮前のように、魅力を保ち続けるでしょうか？管理状態だけではない、モノ自体がもつ魅力を見極める大変な目利きが必要になってきます。一級建築士の私から見て、モノ自体の善し悪しは雲泥の差。一方、小規模マンションも全てがとは言いませんが、例えば代々木上原や世田谷の閑静な住宅地にあるような低層マンションが、現在でもその魅力を失っていないのは明らかです。いずれも田の字型プランではない、工夫された間取りの物件が多いです。いずれにせよモノを見極める目は必要でしょうが、リスクは大規模マンションの方が大きい気がします。

個人的な意見です。失礼しました。

お礼

お礼、遅くなり申し訳ありませんでした。
やはり立地は大切ですよね。Ａ物件は、私の住み慣れた町にありますが、やはり１８分は遠いですね。友達には、「売りたいとき、検索でも引っかからないよ！」と言われました。
また、一概には言えないと思いますが、この二物件に関しては、大規模の方が少し安普請のような気がします（素人ですが・・）。

立地の善し悪し、モノそのもののの善し悪し、加えて身の丈に合っているか否か・・。
家選びとは本当に難しいですね。

three_polinkies　様の事前調査は順調でしょうか？
私も、遅ればせながら色々と勉強していきたいと思います。

回答No.4

three_polinkies

#2です。ごめんなさい。私の書き方だとBを推奨しているというふうに、読めてしまうかもしれません。

私が言いたかったのは、
・Aはモノが良くても、立地だけで否定
・Bはモノによるから判断不能
と考えるということで、Aを否定しているだけです。

確かに、小規模マンションの良い物件は、極めて丁寧な作りですが、ダメなマンションもいっぱいあります。

#3の方に同意しかねるところもありますが、あくまで私は自信「なし」ですので。

「将来売るときの資産性」のために、必死でローン返すのも本末転倒だろうというのは、#2でも書いたように全く大賛成ですので、私の意見は、あくまでも今回は見送りということで。。。

お礼

フォローの投稿もしてくださり、どうもありがとうございます！
やはり、「あてにならない将来のために分不相応なローンを組むのは本末転倒」。このことについて異論を唱える方はいらっしゃいませんね。

ところで、悩んでいる間に大規模物件のお目当ての部屋は売れてしまいました。
こういうのを「縁がなかった」というのか・・と思いつつも、何だかほっとしています。
小規模物件も、分不相応であると感じていますので、結局マンション購入は延期になりそうです。

見る目を養って、近い将来？納得できる住まいを見つけたい、と気持ちを切り替えつつあります。

three_polinkies　様のお家探しがうまくいきますように！
本当にありがとうございました。

回答No.3

noname#39684

『「将来売るときの資産性」のために、必死でローン返すのも本末転倒だろうか』

細かいことは申しません。この一言に尽きます。資産性というのは不確実です。既にレスのあった方の意見でも、一概に後者の資産性が高いとは言えません。大規模開発マンションのほうが資産性は安定しています。

私だったら前者のほうでです。

お礼

正に、この言葉につきるのでしょうね。
自分が他人にアドバイスを求められたら即座にそう思うはずなのに、自分のこととなるとバイアスがかかってしまいます。情けないです。

確実に得られるかどうか分からない資産性のために、過大な負担を負うのはやはり愚かですね。
こういった場でびしっと言っていただくとやはり効きます。
どうもありがとうございました。

回答No.1

nachiguro

こんばんわ。元管理会社にいたものですが、その立場で回答いたします。

まず判りやすく大規模マンションをＡ、小規模マンションをＢとします。

さてＢの１０年毎の修繕積立一時金８０万円と言うのが私にとっては非常に疑問です。
通常、分譲マンションでは向こう２５年以上の長期修繕計画（以下長計と略）というものがあり、販売会社は通常、管理会社に作成させた長計（原案）を提示してくるのが普通であり、その長計に基づけば１０年毎の一時金というものが発生しないのが普通です。
文面から見てもＡマンションの方で１０年目の一時金が発生していない事を鑑みれば、幾ら利便性・資産性が良くともこの文面を見ただけではＢマンションの方に関して私は疑問を感じ、購入を躊躇いますね。

元々長計は１０年目の外壁工事の際、各戸に不足金が生じないように（或いはムリな増額改定を行わないように）改定する資金作りのガイドラインと同時に、その建物の修繕箇所と修繕時期を現段階で考えられる概算金額で算出したものであり、スタートの時点で不足金が出てくる（＝一時金発生が出てくる）マンションは要注意と思いますが…

また、定年後郷里に帰ると書かれていますが、購入から定年までの期間が１０年以下ならＢでもいいのでしょうが、１０年以上なら、この文章を見ただけですが管理面でＡの方がいいかと思います。

尚、管理関係に関しては下記ＵＲＬでの電話相談なども行っておりますので、聞いてみたら如何でしょうか？
頑張って下さいね。

参考URL：

http://www.kanrikyo.or.jp/

お礼

管理会社のご経験を踏まえたアドバイス、ありがとうございます！
こういった視点からのアドバイスを受けたことがなかったので、ありがたく拝読しました。

Ａ、Ｂの一時金の違いは、規模の違いから仕方ないのかな・・と、深く考えずにおりました。
でも、Ｂマンションは、不足が見込めるのであれば例月の積み立てを見直してもいいところ、売りやすくするために安めに設定しているんでしょうね。
小規模なだけに、払わない方が出てきたらダメージも大きそう・・・。

「損得」ばかりに目を取られていた私ですが、投稿したお陰で、管理という新たな視点を得られたこと、本当に感謝しています！
ＵＲＬも帰宅したら見せていただきます。本当にありがとうございました。