至急！！連棟式（2戸(1)）テラスハウスの土地の評価について！

質問

こんにちは！おしえてください。今購入を考えている中古のテラスハウスがあるのですが築年数がふるくて築25年なので土地の価格のみだと思うのですが、2戸(1)のテラスハウスの場合はやはり「普通の戸建の築25年のものの土地よりも何割か安い評価に「なるのでしょうか？たとえば坪単価50万円だとすると2割くらい安い計算で無いと将来売るときも売れないでしょうか？築年数の古いテラスハウスですが表面的にはとてもきれいで（素人の私がみたところでは）どちらにしても築25年なので建物の評価は0だと思うSので基礎さえ大丈夫であればいいかなとは思っているのですが、建て替えたい場合もタウンハウスとは違って「テラスハウスは自分の「意思でたてかえれると「聞いたのですが・・・ただしお隣の「壁はこちらで「つくってあげないといけないかとは思いますが・・・この場合の壁を「つくるのはどれくらいの「お金がかかるのでしょうか？やはりテラスハウスは損ですか？また、売るときに建て替えて壁も隣地と「切り離して売る場合も連棟式で売ることになるのでしょうか？それとも普通の「戸建でうれるのでしょうか？もし建て替えて普通の戸建と「してうれるのであれば、今購入するさいに少し安くしてもらって購入しても後悔はしないかなとおもうのですが・・・（逆にいえば今、テラスハウス購入のさ
い2戸(1)だからということで価格交渉で安く交渉することは可能なのでしょうか？）地価で計算したところ普通の戸建住宅の評価の金額なので少し安くなればと思いまして・・・ご指導よろしくおねがいいたします。

回答No.3

aianmaden

以前不動産に問い合わせた際、たしか連棟式は再建築不可であるというような話を聴いたことがあります。売るときに建て替えて壁も隣地と切り離して売ることができる‥という話は私自身は聴いたことがないため、それは不動産に確認したほうがよいと思います。

普通の戸建として売れるかについては、確かにテラスハウスでも「一戸建て」と書いて売りに出しているケースがよくあります。でも問い合わせてみたらテラスハウスで「やっぱり‥」という感じで、安ければ買い手がつく、普通の戸建住宅の金額では売れにくい、そう頭にいれておいたほうがいいと思います。いずれにしても表示されている額のまま値切らず購入するのは馬鹿馬鹿しいと思います。

以前都内の高級住宅街で４０００万を切る、相場よりかなり安い物件を見て問い合わせたところ、やはりテラスハウスでした。同じエリアで、４０００万を切る物件が過去１０年で何件あったか尋ねたところ、８件のうち７件は再建不可で、うち１件だけが再建可能の通常物件だったことを考えても、テラスハウスはそれだけ相場より安い価格で取引されることが多いのだと思います。

でも、個人的にはたとえ安くても連棟式は購入しないと思います。将来的なことを考えても、それなら変形敷地とか狭小敷地で普通の戸建を選択すると思います。

回答No.2

shion0851

＃１です。

日にちが開いてしまいましたが補足文の回答を。

＞築25年なのでやはりあと20年ももたないですかね？

木造は30～40年程度が建て替えの目安です。
今までの手入れや修繕状況が良ければ40年くらいもつ場合もあります。
ただ、その場合でも大規模な修繕は必要でしょう
余談ですが、コンクリート住宅の建て替えは40～50年が目安です。

＞立替するときもお隣の壁を作ってあげるのにも百万単位のお金がいるのでしょうか？

構造上の問題で、おそらく百万単位のお金がかかるでしょう。
また、アフターケアで更に費用がかかる可能性もあると思います。
それ以前に、構造上いじれない建物もあると思います。（少なくとも工務店が嫌がる造り）
このあたりは工務店さんに診てもらった方が確実です。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

お礼

ありがとうございました。物件が古いのですが元の売主が日本住宅公団でツーバイフォーの建物なので、しっかりしているかな？とおもい、購入を考えていました。普通の戸建でもわけのわからない業者の立てた分よりテラスでも売主が国なので安心か？と思いまして・・・実際建て替えされているお家もあるので大丈夫かな？と安易にかんがえておりました。

回答No.1

shion0851

不動産業者です。

正直、テラスハウスはリスクが高いので単に安いという動機ならば手を出さない方が良いです。
建築基準法のすきまを縫って作られたと言っても過言ではない物件種類なので、取り扱いには細心の注意が必要です。（書くと長いので省略します）

こういった事情から、通常の戸建よりもやや割安で取引されることが一般的でしょう。

建て替えについて。
＞「テラスハウスは自分の「意思でたてかえれると～～
敷地も建物も、共有壁を除けば単独所有ですからね。
理屈の上では単独でも建て替え出来るのですが、共有壁の再建築と『相手側の建物強度の補強』が問題です。
それ以前に相手側が嫌だと言えばそれに反しては何も出来ませんが・・・。
また、おそらく全てのテラスハウスは『将来分割する事を前提に設計されていない』ので、半分削ったら残った建物の強度はかなり下がるでしょう。
また、連棟式建物を単独の戸建に改築するのでおそらく建築指導課へ確認申請をするようでしょう。
ケースバイケースですが、おそらく建築確認はおりないのではないでしょうか。

こういった事情から建て替え自体は可能だが実際には難しいというところです、

＞建て替えて壁も隣地と「切り離して売る場合も連棟式で売ることになるのでしょうか
将来売却する場合、切り離せば「戸建」という種類で売り出せるでしょう。
しかし、過去に連棟式であった事とそれを切り離して現状になった事は購入者へ説明しなければならないでしょう。
完全に建て替えてしまえば別ですが。

テラスハウスは区分所有法（マンション法）の適用を受けませんし、切り離して戸建とするには出来損ないに近いので、ご相談の内容のように将来的な事も視野に入れるのであれば、お勧めは出来ません。
テラスハウスを１棟まるごと購入するならば別ですが。

地域によりけりでしょうが、いまの不動産の状況で積極的な売却益を狙うのは不可能なので、むしろ値崩れしにくい（＝堅実的な）物件を探された方が良いと思います。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

補足

丁寧な回答ありがとうございました。普通の戸建だとすみたい地域には予算的に無理なこととテラスハウスがすみたい地域にあること、環境がいいこと、私たちの予算内で買える事、庭が小さいけれどあること、南向きであることなどを考えるといいなあとも思うのですが・・・築25年なのでやはりあと20年ももたないですかね？また
立替するときもお隣の壁を作ってあげるのにも百万単位のお金がいるのでしょうか？