• 締切済み

至急!!連棟式(2戸(1))テラスハウスの土地の評価について!

こんにちは!おしえてください。今購入を考えている中古のテラスハウスがあるのですが築年数がふるくて築25年なので土地の価格のみだと思うのですが、2戸(1)のテラスハウスの場合はやはり「普通の戸建の築25年のものの土地よりも何割か安い評価に「なるのでしょうか?たとえば坪単価50万円だとすると2割くらい安い計算で無いと将来売るときも売れないでしょうか?築年数の古いテラスハウスですが表面的にはとてもきれいで(素人の私がみたところでは)どちらにしても築25年なので建物の評価は0だと思うSので基礎さえ大丈夫であればいいかなとは思っているのですが、建て替えたい場合もタウンハウスとは違って「テラスハウスは自分の「意思でたてかえれると「聞いたのですが・・・ただしお隣の「壁はこちらで「つくってあげないといけないかとは思いますが・・・この場合の壁を「つくるのはどれくらいの「お金がかかるのでしょうか?やはりテラスハウスは損ですか?また、売るときに建て替えて壁も隣地と「切り離して売る場合も連棟式で売ることになるのでしょうか?それとも普通の「戸建でうれるのでしょうか?もし建て替えて普通の戸建と「してうれるのであれば、今購入するさいに少し安くしてもらって購入しても後悔はしないかなとおもうのですが・・・(逆にいえば今、テラスハウス購入のさ い2戸(1)だからということで価格交渉で安く交渉することは可能なのでしょうか?)地価で計算したところ普通の戸建住宅の評価の金額なので少し安くなればと思いまして・・・ご指導よろしくおねがいいたします。

みんなの回答

回答No.3

以前不動産に問い合わせた際、たしか連棟式は再建築不可であるというような話を聴いたことがあります。売るときに建て替えて壁も隣地と切り離して売ることができる‥という話は私自身は聴いたことがないため、それは不動産に確認したほうがよいと思います。 普通の戸建として売れるかについては、確かにテラスハウスでも「一戸建て」と書いて売りに出しているケースがよくあります。でも問い合わせてみたらテラスハウスで「やっぱり‥」という感じで、安ければ買い手がつく、普通の戸建住宅の金額では売れにくい、そう頭にいれておいたほうがいいと思います。いずれにしても表示されている額のまま値切らず購入するのは馬鹿馬鹿しいと思います。 以前都内の高級住宅街で4000万を切る、相場よりかなり安い物件を見て問い合わせたところ、やはりテラスハウスでした。同じエリアで、4000万を切る物件が過去10年で何件あったか尋ねたところ、8件のうち7件は再建不可で、うち1件だけが再建可能の通常物件だったことを考えても、テラスハウスはそれだけ相場より安い価格で取引されることが多いのだと思います。 でも、個人的にはたとえ安くても連棟式は購入しないと思います。将来的なことを考えても、それなら変形敷地とか狭小敷地で普通の戸建を選択すると思います。

  • shion0851
  • ベストアンサー率48% (342/710)
回答No.2

#1です。 日にちが開いてしまいましたが補足文の回答を。 >築25年なのでやはりあと20年ももたないですかね? 木造は30~40年程度が建て替えの目安です。 今までの手入れや修繕状況が良ければ40年くらいもつ場合もあります。 ただ、その場合でも大規模な修繕は必要でしょう 余談ですが、コンクリート住宅の建て替えは40~50年が目安です。 >立替するときもお隣の壁を作ってあげるのにも百万単位のお金がいるのでしょうか? 構造上の問題で、おそらく百万単位のお金がかかるでしょう。 また、アフターケアで更に費用がかかる可能性もあると思います。 それ以前に、構造上いじれない建物もあると思います。(少なくとも工務店が嫌がる造り) このあたりは工務店さんに診てもらった方が確実です。 参考になれば良いのですが。 長文失礼しました。

pikopoko0213
質問者

お礼

ありがとうございました。物件が古いのですが元の売主が日本住宅公団でツーバイフォーの建物なので、しっかりしているかな?とおもい、購入を考えていました。普通の戸建でもわけのわからない業者の立てた分よりテラスでも売主が国なので安心か?と思いまして・・・実際建て替えされているお家もあるので大丈夫かな?と安易にかんがえておりました。

  • shion0851
  • ベストアンサー率48% (342/710)
回答No.1

不動産業者です。 正直、テラスハウスはリスクが高いので単に安いという動機ならば手を出さない方が良いです。 建築基準法のすきまを縫って作られたと言っても過言ではない物件種類なので、取り扱いには細心の注意が必要です。(書くと長いので省略します) こういった事情から、通常の戸建よりもやや割安で取引されることが一般的でしょう。 建て替えについて。 >「テラスハウスは自分の「意思でたてかえれると~~ 敷地も建物も、共有壁を除けば単独所有ですからね。 理屈の上では単独でも建て替え出来るのですが、共有壁の再建築と『相手側の建物強度の補強』が問題です。 それ以前に相手側が嫌だと言えばそれに反しては何も出来ませんが・・・。 また、おそらく全てのテラスハウスは『将来分割する事を前提に設計されていない』ので、半分削ったら残った建物の強度はかなり下がるでしょう。 また、連棟式建物を単独の戸建に改築するのでおそらく建築指導課へ確認申請をするようでしょう。 ケースバイケースですが、おそらく建築確認はおりないのではないでしょうか。 こういった事情から建て替え自体は可能だが実際には難しいというところです、 >建て替えて壁も隣地と「切り離して売る場合も連棟式で売ることになるのでしょうか 将来売却する場合、切り離せば「戸建」という種類で売り出せるでしょう。 しかし、過去に連棟式であった事とそれを切り離して現状になった事は購入者へ説明しなければならないでしょう。 完全に建て替えてしまえば別ですが。 テラスハウスは区分所有法(マンション法)の適用を受けませんし、切り離して戸建とするには出来損ないに近いので、ご相談の内容のように将来的な事も視野に入れるのであれば、お勧めは出来ません。 テラスハウスを1棟まるごと購入するならば別ですが。 地域によりけりでしょうが、いまの不動産の状況で積極的な売却益を狙うのは不可能なので、むしろ値崩れしにくい(=堅実的な)物件を探された方が良いと思います。 参考になれば良いのですが。 長文失礼しました。

pikopoko0213
質問者

補足

丁寧な回答ありがとうございました。普通の戸建だとすみたい地域には予算的に無理なこととテラスハウスがすみたい地域にあること、環境がいいこと、私たちの予算内で買える事、庭が小さいけれどあること、南向きであることなどを考えるといいなあとも思うのですが・・・築25年なのでやはりあと20年ももたないですかね?また 立替するときもお隣の壁を作ってあげるのにも百万単位のお金がいるのでしょうか?

関連するQ&A

  • テラスハウス・タウンハウス

    一戸建て希望でしたが、築浅の一戸建ては予算上無理があるので中古マンションを探していました。ところがタウンハウスやテラスハウスといった戸建て感覚の庭付きのマンションがあると知りました。特にタウンハウスは敷地内は庭や噴水などできれいに整備されており 大変好みにあいました。タウンハウス・テラスハウスといったものはどのように思われますか?メリット・デメリットなどアドバイスをお願い致します。またこれらは新しいものがなく築25年ほどするのですが、床や壁の張替えは仕方ないと思うのですが、目に見えないところのトラブルが心配です。古いマンションは何年くらいまでがよさそうでしょうか?

  • テラスハウスの修繕ってたいへんなんでしょうか?

    中古のテラスハウス(鉄筋コンクリート・連棟式)の購入を考えてます。 3階建ての一戸が6戸繋がった感じで、もちろん、マンションのように管理費も修繕積立金も毎月しっかり取られます。 戸数も階数も少ないので一戸あたり土地区分所有は大きいので資産価値としては高いのだと思います。 けれど心配なのは、このような建物の場合、修繕費ってどれくらいかかるのでしょうか。 普通のマンションのように修繕をみんなで負担するというメリットはないわけで、ほぼ丸ごと自分の世帯分+共有部分も自分の修繕費で賄う計算になりますよね。 このテラスハウスは築21年で外壁は吹き付けです。木造一戸建てや高層マンションに比べて、修繕費はかかるのでしょうか。私の素人的な予測ですが、足場を組まなくていい分、普通のマンションよりは安くつくような気がするのですが(ただ負担分は大きいかも?)・・・。 それによって予算が立てられないので困っています。 また今の時点ではとてもきれいに見えますが(コンクリのヒビなどもないように見えます)、耐久性はどれくらいでしょうか。木造住宅よりは頑丈ですが、一生住める(50年ほど)ものでしょうか。よいアドバイスをお願いいたします。

  • 連棟の建物についてのリスクは

    連棟の建物についてのリスクは ある身内事情で昭和48年築のボロアパートを買うことで話がすすんでいます 現在は誰も住んでいなくて木造ですからドアを開けるのも ままならない状態でほんとうに古いです これをリフォームして学生用シュアハウスにでもしようと思うのですが 家賃次第では場所がいいので借りてはつきそうな気配はあります しかし問題はここの建物は隣と壁が一体式でつながっている点です 全面改装をいれても築年数から言えばあまり耐たないかもしれません 万が一の場合単独で取り壊しができるのかどうか こういう形式の場合どのようなポイントに注意したら良いでしょうか

  • 再建築・増改築不可のテラスハウス

     タイトル通りなのですが、購入を検討している物件に、再建築・増改築不可のテラスハウスがあります。  立地、間取りともに気に入っているのですが、前述した再建築や増改築が不可と言う部分が気になっています。  再建築不可の一戸建て物件に価値がないのは解るのですが、テラスハウスも同様でしょうか?  どなたか宜しくお願いします。

  • ぼろくて狭い連棟(2戸1)の1戸を事務所用に購入するか迷っています。

     事務所を賃借し、計算してみると、13年間で家賃を1560万円支払っています。この先も同額程度支払う事になります。  もう、ばかばかしくなって、というか、哀しいくらいです。  そこで、近くで物件を探してみたのですが、古い連棟(2戸1)の内片方が空き家になっているのを見つけました。  相当古くて、小さい物件です。 土地 33・22m2 建物 種類・・店舗・居宅(現況は、1階2階とも空き店舗のようです)    構造・・木造スレート葺2階建    床面積・・1階 22・86m2         2階 22・86m2    建築年月日 昭和50年(築33年) 用途地域・・近隣商業地域 建蔽率・・80% 容積率・・300% 接道・・多分6メートル道路に4・5メートルぐらい 形状・・見た感じ、間口4・5メートル、奥行き7.4メートルぐらい、後ろ側は、多少斜めになっていて綺麗な長方形ではありません。後ろ側は、結構高い擁壁があって下は側溝があり、その向こうは、田です。 特急停車駅徒歩3分くらい 路線価・・・18万5千円  以上のような物件です。 雲を掴むような質問ですが、 (1)路線価を80%で割り戻すと、767万7500円になりますが、狭小地、2戸1ということで、価格は安くなりますでしょうか?(売りに出ている物件ではないのですが、売買交渉は、自分でします) (2)改装するとして、1階部分に車庫を作ることは可能でしょうか?(1台分でも可) (3)改装するとして、相当古く手を掛けていないようですので、構造部分も補強するとして、最低、いくらくらいかかるものなのでしょうか? (4)建て替える場合、建蔽率目一杯の二階建てとして、一番安くつく工法は何で、いくらくらいかかるでしょうか?(建築後13年使用予定です) (5)建て替える場合、色んな職人さんの知り合いがいるのですが(主人は、水道業です)、工務店か設計事務所に依頼するしかないのでしょうか?  住宅ローンの繰上げ返済用に貯めていたお金400万円程と、返ってくる保証金が90万円と、暴落して怖くて見れない株(450万円が250万円くらいになっている気がします)しかありません。  手が届きそうなのは、こんな物件くらいです。  どうか、よろしくお願いします。     

  • 築18年の中古テラスハウス購入について

    関西在住の39歳、独身で結婚の予定もないので、中古物件の購入を考えています。 年収250万円、頭金200万円を用意しています。 その物件が、↓ 価格 850万円 築年数 18年(1995年9月)※平成7年9月8日、構造変更建替え 間取り 3DK 建物面積 66.37m2 構造 木造スレート葺2階建 土地面積 公簿45.86m2 建物面積 66.37m2(登記) 2古連棟のテラスハウス 最寄駅から11分 自分の年収で20年くらいのローンで返済可能なので、購入を希望しているのですが、 ・中古テラスハウスだとローンが組めない。(と、聞いたことがある) ・連棟なので立て直し時にもめそう。 ・木造なので、すぐに立て直しが必要?。 ・安いとはいえ、この年収で持ち家は無謀。 …などの理由で不動産屋さんに問い合わせもしていない状況です。 いくら安いとはいえ、この物件を終の棲家と考えての購入は止めた方が良いでしょうか? ご回答、よろしくお願い致します。

  • 土地の評価額

    国で出している土地の評価額と実際の土地の価格とはどれくらい差があるものなのでしょうか? 築18年の程度の良い建物がある土地(130坪)で 評価額では1m2=3.9万円 売買価格では1m2=6.2万円 営業の人は「もうほとんど土地だけの値段で上物は只みたいなものですよぉ~。」といっています。 信じてよいものか、どうなのか悩んでいます。

  • ハウスメーカーが分譲交渉の土地について

    土地から購入して新築する予定です。 希望の土地がありましたが広すぎるため、その時話していたハウスメーカーの営業マンが土地所有者に分譲してほしいと交渉してくれて、分譲されることになりました。他にも購入希望者から問い合わせがあったため、土地所有者は分譲の決断をしたそうです。 そういった経緯で希望の土地は見つかりましたが、本当にそのハウスメーカーで建てて大丈夫か、まだ悩んでおります。悩んでいる内容としては、ハウスメーカーは高額なので、一番低いシリーズから選ばなくてはならず、ドアひとつにしても選択肢がかなり狭いこと。アフターはを見込んで高額でも見合うのか。工務店なら同じ金額でももっと良い物になるかもしれない、と迷っています。それはまだ考えるとして、 お聞きしたいのは、営業マンが土地分譲の交渉をしてくれたので、(1)このハウスメーカーを断った場合、紹介していただいた土地も諦めなければいけませんか?(2)土地をここに決めてから、他業者にも合い見積もり依頼するのは非常識でしょうか? ご意見いただけると嬉しいです。

  • ハウスメーカーの土地価格

    ハウスメーカーの建築条件付き土地を購入し、新築いたしました。その時、キャンペーンで土地がかなり安く買えました。その時、営業から「これ以上土地の価格を下げることはありません。」と聞きました。また、隣の土地はキャンペーンの対象になることはないこと。ハウスメーカーの土地なので、変な建物は立たないこと。等を確認いたしました。しかし、今回その土地がキャンペーンの対象になったのです。また、その値段が半分の価格になっているのです。営業が辞めているので、店長に言うと、「時代が変わっていくから。」「売れない場合、ほかの業者に土地を販売する。」などと言われました。大手のハウスメーカーで、購入を決断したのは、そのようなこともひっくるめて考えた結果だったのに、すごく腹が立ちます。別の業者に売った場合、こちらの間取りを考慮しない可能性もあります。まさかこんなことになるとは思わないので、文書などの契約として残しておりません。このような場合、どのような対応をすればいいのでしょうか。メーカーの相談窓口に売られる前にでも、苦情を言ったほうがいいのか。それとも公的な相談窓口があるのか、ご意見お願い致します。

  • ハウスメーカー仲介での土地購入

    現在、注文住宅で家を建てるため、土地探しをしながらハウスメーカーを検討しています。 先日、あるハウスメーカーから希望にあう土地を紹介され気に入ったため、建設案を作成していただきました。 価格も予算内で内容的にも良いかと思ってはいるんですが、他に1・2社の見積もりもとってみたいと思っています。 そこで質問なのですが、まだ購入していない土地での見積もりはできないと思いますので、先に土地の購入をしたいと思っているのですが、これは紹介して頂いたハウスメーカーに仲介して頂き土地の購入を進めるのが普通ですか? 土地購入後、相見積もりをとった結果、他社で契約するとなった場合、面倒なことになるようであれば、全く別の不動産業者に頼んで仲介していただくべきかとも思ったのですが、せっかく紹介して頂いた土地を他で契約するのは常識のない行為なのではないかとも思い悩んでおります。 是非、アドバイスをよろしくお願いいたします。