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借地権（旧法20年）の新築分譲住宅
マイホーム購入を検討しています。 第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権（旧法20年）の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。 １．場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円（４ＬＤＫ・建物面積96.89m2）もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか？ ２．土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか？ 金銭面ではやはりお得なんでしょうか？ ３．やはり、土地が自分のものになる訳ではないので地主さんとのトラブルなどが心配なのですが... 実際に考えられるトラブルはどんなことでしょうか？ 実際こういった物件を購入した方のお話などをお聞きしたいです。 ４．フラット35のHPに「敷地が借地（普通借地権、定期借地権及び建物譲渡特約付借地権）の場合でも、一定の条件を満たせばご利用できる場合があります」とあったのですが、「一定の条件」とは何かご存知ありませんか？ 質問が多くて申し訳ありません。どれか１つでもお分かりになれば教えていただきたいのですが... 些細なことでもアドバイスいただければと思います。よろしくお願いします。
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♯２です。 分かりにくく書いてしまいすみませんでした。 「借地権代より多くの土地取得費を払う」のくだりは、借地権ではなく、土地を買う場合という意味で書きました。借地権代は土地そのものを買うより安いです。 なので、 土地を買った場合の金額と、 借地料の金額（最初の借地権代＋生涯の予想地代＋更生涯の更新料(木造だと20年間隔で更新））を比べて計算してみてくださいという意味でした。 「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか？それならまあ妥当な金額かもしれません。 うちの場合の更新料、地代、建て替え承諾料ついて大雑把にですが、 状況：都区内（東京駅から自宅最寄り駅まで10分程度、駅徒歩7分位）、土地約30坪、土地評価額に対する借地権割合6割（だったかな） 承諾料：100万円台上のほう 更新料：100万円台上のほう 地代：年間約30万円 借りようとしている土地の正確な課税評価額は、実際にRanaさんが借地契約したあとではないと調べられません。(関係ない人には税務署が教えてくれません。） 不動産屋さんの「将来地主さんから安く買える云々」というのは、例えば土地に対する借地権割合5割で計算すると、残りの5割分の金額でその土地を購入することが出来るということです。土地価額から借地権代分を差し引くという感じですかね。 ただし、必ずしも地主さんが売ってくれるとは限りません。土地を買ってくれないかという話がきたらラッキーくらいに思っていたほうが良いと思います。 旧法の借地権は売買・相続できます。 ただ、ローンを利用する場合は、借地権だと土地に担保が設定できないので、対応してくれる銀行が少ないと思います。 公庫系(財形とかフラット35）は結構借地にも貸してくれやすいです。 またわかりにくい説明になってしまったでしょうか？ 説明べたですみません。
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- jetaime
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「借地の新築戸建てはお買い得か？」ということですが、 うちは祖父母の代から同じ借地に住んでいますので、実際土地を買うとかはないのですが、 潤沢な資金があったらもちろん土地を買った方が良いですが、資金が乏しいため、「中途半端な狭小＋周辺環境がいまひとつ」な土地しか買えないのなら、借地でもいいかなと思います。 私が重視する環境とは、交通の利便性・買物の利便性です。 人によっては、学校とか、公園とか色々重視する点は違ってくると思います。 家を売る気はなくても、将来売れる立地なのかどうかの判断も重要だと思います。 土地購入にしても借地にしても、無理してきつめのローンを組むことだけはやめておいたほうがよろしいかと思います。
お礼
何度も回答してくださってありがとうございました。いろいろと勉強させていただきました。
補足
みなさん、いろいろ教えてくださってありがとうございました。 まだどうするかはわかりませんが、マイホーム購入にあたりまだまだたくさん勉強すべきところ、わからない事だらけなのでまた質問させていただくこともあるかと思います。 目に留まったらまたアドバイスいただければ幸いです。
＞ntheforestさんは、借地権付きの新築一戸建てはお買得だと思われますか？ ntheforestさんの価値観で結構ですので教えていただけませんか？ 各ご家庭ごとに資金的な問題その他様々、ご事情が異なると思いますので、価値観の押し付けをする気は毛頭ありません。 私の価値観というか、むしろ好みで書かせてもらいますと、せっかくのマイホームが借りている土地の上に建っているという状況は今一釈然としない感があり、私ならばきちんとした所有権の元に購入すると思います。それが新築でも中古でも。 （恐らく自分以外の権利などが絡んでくる状況が煩わしいだけ、もしくは面倒臭がり屋の延長の価値観と捉えてください・・・お買い得かどうかという部分とは無関係なお話なので参考にならないと思います・・）
お礼
何度も回答してくださってありがとうございました。いろいろと勉強させていただきました。
3です。 ＞全く無知なもので、ここで質問させていただきました。 借地権価格なんて考えてもいませんでした。 借地権というのも立派な権利になりますので、例えは悪いですけど、ゴルフ会員権とかの権利と同様に費用が係ってくるものと考えた方が宜しいかと思います。 最初は無料で借りて、地代だけ支払っていけば良いというお考えが最初にあったのならば、もう少し研究されてからお決めになったほうが宜しいような気がします。 ちなみに固定資産税・都市計画税は4の方が回答されているように、基本的には所有者でなければ正確な固定資産税評価額・課税標準額を知る事が出来ませんので、概算ということで宜しければ少し説明します。 下記URLは路線価と呼ばれるものですが、その敷地の接している道路の路線価を調べてみてください。（いくつか別の路線価の道路に接している場合は、最も数値の高い数字を使ってください） その路線価は平米単価で、千円単位となります。 例えば、その敷地の路線価が500となっていたと仮定して進めます。その500＝500,000円÷0.8×0.7＝437,500円が超概算ですがその土地の固定資産税路線価の水準になります。 土地面積が100m2と仮定します。 437,500円×100m2＝43,750,000円が概算（概算ですが想定される最大値と考えて良いかもしれません）の固定資産税評価額です。 住宅用地となりますので、特例があります。200m2以下の場合はそのまま6分の1とします。（200m2を超える場合に関しては、200m2までを6分の1、それ以上の部分を3分の1として計算してください。） 43,750,000÷6＝7,291,000円（概算なので端数は落としました） これが概算の固定資産税課税標準額となります。 これに税率が1.4%と想定しますと（その地域の税率位は自分で調べられるはずです） 7,291,000円×0.014＝102,000円/年（これも端数落としました）位が割と安全を見た中での概ねの水準と想定されます。 都市計画税は先ほどの43,750,000円に対して、これも特例がありますので、200m2以下の部分は3分の1へ、それ以上の部分については3分の2にしてください。100m2と仮定しますと、÷3＝14,583,000円（端数落としました）となりまして、これが概算の都市計画税課税標準額となりますので税率（地域によりこの税金が無い場合もあります、有る場合は税率は自分で調べてください）を0.3%と想定しますと、 14,583,000円×0.003＝43,000円/年（端数落としました）位の水準と想定されます。 以上、概ねの税額をどうしても出したい時にはこういう方法もありますが、数値に対しては保証出来ません。ただし遠からず近からずの数値が出ると思いますし、この計算にはめると、実際の税額よりもやや高め（安全）な数値が出ると思われますので興味があったらやってみてください。
お礼
再回答、詳しく計算方法まで教えてくださってありがとうございます。 計算してみました。計算してみると地代より遥かに安いことがわかりました。
補足
最後にもう１つだけ質問させてください。 ntheforestさんは、借地権付きの新築一戸建てはお買得だと思われますか？ ntheforestさんの価値観で結構ですので教えていただけませんか？
- yumin_yumin
- ベストアンサー率31% (49/157)
現在、中古戸建てを探しているものです。 探すに当たって借地権のものはすぐに選択肢から外します。 自分の土地、家が欲しくて戸建てを捜しているので、借地権だと 結局は賃貸マンションに住んでいるのと同じような気がします。 人それぞれ考え方はあると思いますが、私たちは借地権の物件は 視野に入れていません。
お礼
回答ありがとうございます。 私も中古戸建ても選択肢の１つと考えています。 いい物件が見付かるといいですね。 お互い頑張りましょう。
1.普通の建売と比べて高いような気がすると書かれておりますが住宅だけの価格としては通常明らかに高すぎます。住宅だけと考えた場合、坪単価90万円を超えてますから、なかなか豪邸でしょう。 その価格には借地権価格も含まれていると解釈する方が一般的です。恐らくその金額の内、1千万円位は借地権価格（その土地の価格に借地権割合を乗じた価格）だと思います。 2.どちらが得かは具体的に比べてみた方が良いと思いますよ。地代がいくらなのか？固定資産税がいくらなのか？それ位はご自分で調べてみてください。固定資産税や都市計画税などは地域性が有り、一概にいくら位などとはとても言えません。 3.地主さんが普通の人ならば特に期間内問題は無いと思いますが、将来更新に際してや、又は他の方が回答されている通りに相続等によって権利関係が複雑化してしまうケースなどが考えられます。 4.そのような大事なご質問は住宅金融公庫（最寄りの支店にでも）に直接お電話で聞く方が確実です。HP見たならば電話番号もわかるはずですし、質問に関しては丁寧に応対してくれると思いますよ。
お礼
アドバイスありがとうございます。 全く無知なもので、ここで質問させていただきました。 借地権価格なんて考えてもいませんでした。 質問する前に、固定資産税は自分で計算してみようかと地域のHPなどを調べたのですが、不動産用語やらなにやら複雑で私には理解不能で計算など出来そうにありませんでした。調べ方が足りなかったのかもしれません。
- jetaime
- ベストアンサー率42% (82/192)
こんにちは。 借地に住んでいます。分かる範囲ですが、 １．建物仕様がありますので、一概に高いかどうか言えないのですが、確かに土地付建売だと上物が1000万台とかが多いですね。不動産屋さんに「土地付建売より建物部分が高めのような気がする。なぜですか？」と聞いてみてはどうでしょう？ 売買金額によって不動産の儲けが決まりますので土地代(借地権）が安い分、建物代を高くして儲けようということもあるかもしれません。 ２．固定資産税は地代よりずっと安いです。うちの場合、税務署から借地部分の土地評価額の資料をもらって固定資産税計算をしてみました。すると、地代年額の数分の1くらいの税額でした。地主さんも旨みがないと土地なんて貸しませんよね。あと仲介の不動産屋さんに対する代金も地代から払っているでしょうし。 固定資産税だけで較べてはいけませんよ。最初に借地権代より多くの土地取得費用を払うということも計算に入れてください。これにくらべれば固定資産税ははるかに安いものです。 ３．地主さんとのトラブル・・・うーん、難しいですね。最初は良くても、先方が代替わりして付き合いづらくなるということはあるかもしれません。考えられるトラブルは、「更新料の金額」「地代の値上げ」「建替えの承諾料」でしょうか。 数十年借地に住んでいますが、上記のようなトラブルはありませんでした。（建替えも２回しましたし、更新も３回しています。）地代の値上げの時も、公示価格等から地代の計算式をつけてくれたので、特にもめませんでした。 ４．建替えの時に建築費だけ公庫(財形）から借りたので、フラット３５の場合の借地権代を含んだローンの必要書類は分からないのですが・・・ 財形申込みの時に「地主の承諾書」をもらいました。「建て替えを了承しています」「土地は担保に提供しません」等々の内容でした。 申込み書類等も手に入れることが出来れば、その中に詳しく書いてあるかもしれません。(公庫の場合はそうでした。） 以上、参考になれば幸いです。
お礼
回答ありがとうございます。実際に借地に住んでいらっしゃるとのことで大変参考になりました。 なるほど、おっしゃるとおり不動産屋が儲けるために建物を高くしているかもしれませんね... 今度不動産屋に聞いてみます。 「固定資産税は地代よりずっと安い」そうなんですか... まったく勉強不足で申し訳ありません。 「最初に借地権代より多くの土地取得費用を払う」ということですが、借地権代のほかにもまだ払うものがあるんですか？ 借りるのにですか？
補足
差し支えなければでずが、「更新料の金額」「地代の値上げ」「建替えの承諾料」などはjetaimeさん宅の場合どれぐらいかかったのか差し支えない程度に教えいただけませんでしょうか？
- momoko3
- ベストアンサー率50% (58/114)
1,の答え 所有権の新築ー２７８０万円＝土地の価格×８０％ 上記が一つの目安です。借地権設定のための権利金を２０％と考えています。 ２，の答え 支払いを何年するかによると思いますが、借地料を支払って行く方が、一般的に支払総額は低くなると思います。しかし、２０年後に更新料として数十万円～数百万円必要となりますし、将来建て替えをするときにも承諾料として、同じくらいの費用が発生します。そのようなことを考えると、都心の一等地でなければ、総合的な借地のメリットを見いだせないと思います。 ３，の答え トラブルは金銭面についてのことが、多いと思われます。借地料の値上げ、更新料、承諾料（売却・建て替え）時の金銭の請求があったときなどです。それと将来売却したいときなども、地主の承諾が必要になりますし、地主さんが一人の時はいいんですけど、亡くなられて、相続人が５人とか複数になったときに全員の承諾が必要になったり、さらにそのうちの誰かが亡くなり、所有者がねずみ算に増える可能性があります。 ４，の答え これは、地主の承諾書の提出義務のことではないでしょうか？自信なしです。 総括 所有権が買える予算があるのでしたら、所有権を買うべきです。３０年後・５０年後に家族に迷惑をかける可能性があります。それと売却時に必ずいやな気持ちをするでしょう。何度も借地権建物の売買に携わってきた者の感想です。
お礼
回答ありがとうございます。 なんとなくわかりました。全く無知な私は借地権の権利金のことなど頭にありませんでした。１番の式からすると、2780万円の内訳としては建物＋土地価格の20％の借地権利金が含まれているということですよね... だとすると、やっぱり建物自体も高いような気がするし、土地も自分のものになるわけではないのに土地を借りる権利を買うだけで何百万もかかるとするとすごい損をするような気がしてきました。 不動産屋の話では「土地分の固定資産税を払わなくてすむし、もしかしたら地主さんが土地を売りたいとなったときに通常より安く買えるから得ですよ」なんて言っていたのでついお得なのかな～なんて思ってしまいました。 ただ、「所有権が買える予算」...これが微妙なところなので選択肢の１つにしようかと思った次第です。
補足
もしご存知でしたら、借地料の値上げ、更新料、承諾料などおよそどれくらいかかるものなのか教えていただけませんでしょうか？
お礼
再回答、ありがとうございます。 「すみませんでした」なんてとんでもありません。こちらこそアホで申し訳ありませんでした。 >「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか？ そのようです。すみません、無知な私は借地権代のことは知りませんでした。なので建物の価格だけで2780万だと思ってしまったのです。 >借りようとしている土地の正確な課税評価額は、実際にRanaさんが借地契約したあとではないと調べられません。(関係ない人には税務署が教えてくれません。） やはりそうですか...そこも気になっていたところでした。すっきりしました。ありがとうございます。
補足
最後にもう１つだけ質問させてください。 jetaimeさんは、借地権付きの新築一戸建てはお買得だと思われますか？ jetaimeさんの価値観で結構ですので教えていただけませんか？