山林の地目変更について

質問

同じような質問を先月なさった方がおられるようですが、
回答がまだ寄せられていないようですので下記の２点について是非教えていただきたいと思います。

1　地目が「山林」の場合「宅地」に変更するのにどのような手続きが必要で、経費はどのくらい掛かるのか？
２　一度、地目を「宅地」に変更したものを再度「山林」に戻すことは可能なのか？

上記の２点です、どうぞよろしくお願いします。

回答No.5

aminouchi

お礼の中であらためてのご質問がありますが、正確な答えはもっと詳しい方にお任せしたいと思っていました。ですが、一昼夜たっても他に回答がつかないようですので、またしゃしゃりでます。

参考ＵＲＬを一通りお読みになっていただきたいのですが、
基本的に家屋を建築しようとする場所が都市計画地域に入っているかどうかが問題となります。地目山林の場合、たいていはその地域から外れていますから、自由に建物を建てることができます。極端に言えば、建坪率１００％も可能なようです。現実的には土地が広いでしょうから、そんなに大きな建物は不要でしょうけれど。

ただし、国立公園地域内ですと建坪率が２０％以内などの制限があるようです。
（これが２０％内の建物が多い理由だと思います）

前回の答えで「専門家の方の確認を」と書いたのはoodaiさんが、ログハウスのようなものを建てようとしている土地の地目、制限などについて現地の役所などの専門のひとにお聞きした方が良い、という意味です。その土地には独自の制限があるかも知れませんし、この「ＯＫｗｅｂ」では一般的なことしか答えられません。そのような限界があることをご承知いただければ幸いです。

なお、地目か山林であっても建物をたてるとその土地には「宅地並み課税」となることが多いようです。これもその土地の役所の考え方次第であるようですから、こりの点についてもお尋ねになった方がよろしいでしょう。

素敵なログハウスができあがることを願っています。

参考URL：

http://www.ecolife.gr.jp/sumitomo/hoochishiki.htm

お礼

再三、ご丁寧に教えていただき本当にありがとうございます。

早速、URLも見ましたが他の感じていた疑問も一気に解決することができました。助かりました。

もう少し自分で調べてから書き込めば良かったと反省もしていますが、調べても分からないことがありましたらまた書き込みさせて頂くかもしれません。
その時はどうぞよろしくお願い致します。

ありがとうございました。

回答No.4

aminouchi

素人ですが、一連の応答を読ませていただいて思うところを書かせていただきます。それは

>自分の土地に自分で簡単なログハウスのような建物を作りたい
ということであれば、土地の面積と所在地によりますが、地目変更の必要はないと思われます。と言いますのは、別荘地の売買の雑誌など見ておりますと現に別荘が建っていても地目山林というのがよくあります。というか、ほとんどが山林です。

ただ、たいていの場合、建坪率が２０％以下で建てているようですが・・
もし、上のような状況であれば地目変更をせずにすむかどうか、専門家の方に確認をとった方がよろしいのではないでしょうか。変更するかどうかはその次だと思います。

お礼

ありがとうございます。

何か目からうろこが落ちたような感じです。
そう言われてみれば、別荘地のログハウスの地目が
「宅地」ということはまず聞かないですよね。

おっしゃるように建ぺい率が20％以下なら、地目変更せずに建てられるのでしょうか。

再三お尋ねして恐縮ですが、どなたかご存知の方がおられましたらご教示ください。よろしくお願いします。

回答No.3

sein13_2

おおよそgotetsuさんのおっしゃっていることが正しいのですが、地目変更で４万円くらいじゃないでしょうか。そんなに高くありません。自分で申請するのがいいです。写真一枚と申請書、申請書副本でいいのですから。申請書の書き方は書店で土地家屋調査士の書式の本を見れば書いてます。申請書副本ってのは申請書と同じものを２通だすだけです。

宅地への変更ができるような現状がないとだめなのですが、ガス管や下水道だけではダメでしょう。建築確認だけでもちょっと・・・、基礎ができていれば例外的に認めてくれると思いますが、基本的には家を建てた後ですねぇ。それから、宅地というのは、宅地の用に供する土地ですから宅地に隣接する私道で特定の人しか通らない土地も地目は宅地です。よって上に必ずしも建造物がある必要はないです。蛇足ですが、居宅以外にも、ガスタンクの敷地とかサイロの敷地も宅地です。給水塔の敷地は雑種地なのですが・・・こんな細かいことまで調査士試験には出るもので。

再度山林に戻すということですが、まず無理でしょう。苗木を植えたとします。３年経たないと地目は山林にできません。畑にはできるかもしれません。状況によるのですが。

それから、司法書士は地目変更の登記できません。というか、表示登記は土地家屋調査士しかできないのです。専門家に頼むのであれば、我々土地家屋調査士に頼んでください。あと何でも聞いてください。私が見ていれば、できるかぎり専門家としてお答えさせて頂きます。

お礼

こんなに丁寧に教えて頂き恐縮です。

OKwebの存在は一昨日知ったばかりで、この質問の投稿も初めてだったのですが、こんなに迅速にかつ詳細に教えていただけるとは感激です。

また、是非よろしくお願いします。

回答No.2

gotetsu

はじめまして
　まず、前提条件として、地目変更の登記手続でしょうか？
それとも宅地造成工事をも踏まえた、工事費用、手続費用でしょうか？
そのへんがわからないのですが、前者として、話しをすすめます。
（１）について
土地地目変更登記を管轄法務局に提出すれば出来ますが・・・
Ａ　専門業者に依頼する場合
土地家屋調査士という専門家に依頼してください。
費用は約５万円前後と思われます。
大目に見ても７～８万円はしないと思います。
Ｂ　自分でする場合
地目変更する土地を確定させてください。
（○県○市○○番という所在地番を明確にしてください。）
１筆の土地の全部が宅地になっていれば、登記手続が出来ます。
なお、宅地の現状としては、明らかに宅地としての用に供することが、客観的に把握できる状態にあることを要します。
　客観的に把握できる状態とは、既に建物が建っているとか、今後明確に建てる予定がある（建築確認がとれている）とか、そこまで行かなくても、ガスの配管や、下水道のマスがすぐに取れる等を指すようです。
　単に更地にしただけだと、宅地として認定されないことがよくありますので、一度専門家にも尋ねてください。
書類の書き方などは、最寄の法務局や土地家屋調査士会に尋ねてください。
費用的には調査に要する実費だけです。
（２）について
現状が山林の様相を呈していましたら出来ます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
追伸　ちなみに後者の場合、造成の面積などにもよりますが、最低でも数百万単位の費用になってくると思います。

お礼

詳しい説明をありがとうございます。

具体的には、自分の土地に自分で簡単なログハウスのような建物を作りたいと思ったのですが、まだ詳細な点が煮詰まっておらず、とりあえず地目変更が先なのかなと思った次第です。
そして、家族が地目が「宅地」になると固定資産税の値上がりを心配しているので、建物が不要になれば「山林」に戻そうかとも考えていました。
しかし、特に後者のことはとんでもないことだとよく分かりました。
本当にありがとうございました。

回答No.1

hanbo

１について、土地の現況調査書というようなものが必要になりますので、土地家屋調査士の資格を持っている方か、司法書士の方に登記を依頼してください。

　２について、そのような状況があって「山林」の地目に該当するのなら、可能でしょう。登記は、１と同じ方法です。

　経費は、そんなにかからないと思います。

お礼

すぐにご回答いただきありがとうございます。
早速、検討してみます。