• ベストアンサー

店子が引っ越してくれません

築20年以上のアパート経営を行っている叔父が、老朽化と老齢のため、やめようということで、店子に引越しをお願いしています。一人を除く店子は快く応じてくれましたが、一人だけは引越しに応じてくれません。 土地は借地のため、次の更新が迫っていて、本来であれば更新しないて借地権を売るつもりなのですが、このままでは更新せざるをえません。 老齢のため、先立つモノもすくなく、また、もしもの時にこのトラブルを子供に負わせるのも不安とのことです。どのように解決していけばいいのかアドバイスください。

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • aminouchi
  • ベストアンサー率46% (376/804)
回答No.4

この場合、叔父さんはアパートを立て替えるとかなど、事業の継続を考えていないのですよね。そして借地権を売却した代金が叔父さんの老後資金の一部となる、と理解してよろしいでしょうか。 こうした場合の考え方というか私にできるアドバイスを書きます。まず、最悪の場合というか、現状のまま(アパートの建物はそのまま、店子もいる状態)居抜きで借地権を売ったらいくらになるかを調べます(これをX円とします)。次に店子が出ていって更地にして借地権を売ったらいくらになるかを調べます(こちらをY円とします)。いずれも、概算の見込額で良いですが、Y-Xの額はどれぐらいでしょうか。この額と、店子が要求しているあるいは要求するであろう金額(Z円)とを比べてみて決定すれば良いのではないでしょうか。(この場合はY-Z円が叔父さんの収入です。)つまり、そのことにかかる費用と得られる利益を比較して納得できる結果を選びましょう。 居抜きのまま売却した時には、店子が引っ越しするかどうかはその店子と新しい借地人との問題になり、叔父さんには無関係となります。言い方は悪いですがX円手に入れば「あとは野となれ山となれ」という精神です。X+ZはY円より安いはずですし、それを覚悟で借地権を購入しようとする人がいるはずです。 一番まずいのは、更新料を払って借地権を更新した上に、莫大な立ち退き料を取られ、しかも借地権の売却代金が少なかった場合です。見切りをつけて、X円を得ておいた方が収入が多いとも考えられます。 #1~#3の方のアドバイス・回答は「どうやって店子に出てもらうか」という観点からのご回答でしたので、「店子が出なくてもいいではないか」という観点からお答えいたしました。良き結果がでますよう、お考えください。

Sisphus
質問者

補足

非常に論理的な解説でわかり易く、助かります。不安なのは居抜きで売却というのが現実的に可能なのか(つまり買い手がいるものなのか)、それを覚悟で買う人ってどんな人なんだろう、という不安もあるのですが。 よくあることなんでしょうか?

その他の回答 (4)

  • aminouchi
  • ベストアンサー率46% (376/804)
回答No.5

補足の中に質問がありましたのでお答えいたします。 >つまり買い手がいるものなのか 一般に売買というものは売る人のつけた値段と買う人のこれなら買っても良いという値段が折り合って成立します。特に、土地については場所・広さ・形状などまったく同じものがありませんので、所有権・地上権・借地権のいずれの売買にしても決まった値段などは存在せず、あくまでも売り手と買い手の交渉で決まります。もちろん相場というものがありますけれど。 単純に言いますと、(前のアドバイスで書いた記号をそのまま使います)Xが相場より安くてX+ZがYよりかなり低ければかならず買い手があらわれます。入居人に出ていってもらって、それをY円で売ることで差額を利益としようとする人がいるからです。 問題の土地のある場所がわかりませんが、アパートを立てておられるところをみられると、それなりの都市部であると思われます。ですから、まず近所の不動産屋や大手の不動産屋に相場を教えてもらう(査定してもらう)ことが必要ですし、具体的な金額の目処をつけた方がよろしいかと思います。すべてはこのXの金額を知ることから始まると思いますがいかがでしよう。そして叔父さんがどのように腹をくくるかの問題です。 それと、土地に関する交渉ごとでは「時間=金」です。時間をかけたくないなら相場より安く売り高く買うことですし、高く売りたいとか安く買いたいというのならじっくり時間をかけなれければなりません。(とはいえ、売る時に相場からかけはなれた値段で売ろうとしても無理ですし、買う場合も同様です。) もう一つ、借地権の売買とは別ですが、店子さんとの交渉のテクニックの一つとして、「居抜きで借地権を売買する方針である」ということを伝えるのは効果があると思います。ゴネていても得にはならないと感じさせることが出来たならしめたものです。案外妥当な値段で立ち退いてくれるかも知れませんし、向こうが突っ張ってくるなら実際に売ってしまえばよいのですから。なお、入居人がいるアパート付きで借地権を売買することには何の問題もありません。まして、入居人の同意などまったく必要ありませんから安心して売買をなさってください。

Sisphus
質問者

お礼

本当に論理的でわかりやすいご説明で、当方も安心できました。重ね重ね本当にありがとうございました。

回答No.3

 居住権をたてに、引っ越しに応じないのはよくあることです。  No.2の方が言われている「引っ越し代」くらいでは、応じてくれません。  場合によっては、数百万円要求されます。  弁護士を入れて、交渉することです。  法律改正があっても、契約書をいつ結んだかによって、適用される法律はことなります。司法書士ではダメですよ。

Sisphus
質問者

お礼

了解しました。ちょっと不安ですが、そのようにアドバイスしてみます。ありがとうございました。 ちなみに同じような経験をされておられるのでしょうか?

  • shoyosi
  • ベストアンサー率46% (1678/3631)
回答No.2

建物の老朽化、借地権の期限の到来も明渡しの正当化事由の一つとはなると思いますが、具体的事情は相手にもありますので、引越し代相当額ぐらいを立退き料として支払うぐらいで交渉されたらどうでしょうか。相手が拒否する様だと、建物所在地を管轄する簡易裁判所に調停の申し立てをしてください。調停にも出てこないと、裁判になりますが、裁判での心証が相手に悪くなります。下のHPは明渡しの正当事由について、詳しく書かれているので、参考にしてください。

参考URL:
http://www.900.co.jp/jyoho/52.html
Sisphus
質問者

お礼

叔父も不安がっているばかりで、具体的にどのように対処する方法があるかさえも調べられない状況でしたので、いただいたご回答を即刻伝えて安心させてやろうと思います。 ありがとうございました。

回答No.1

店子の方の出ていかない理由によるのではないでしょうか? 先ごろの法律改正で、 数ヶ月前に通告すれば明渡しを請求できるようになったと記憶しておりますが. 簡易裁判所に調停を申したててみてはいかがでしょうか? 事によっては、強制執行に出来る可能性もあるとおもいます. 司法書士にまずは相談してみてはいかがでしょうか?

Sisphus
質問者

お礼

ありがとうございます。当然店子さんの方の論理もあるので、円満に解決したい。というのが叔父の考え方です。 世間一般の相当額の立退き料は仕方ないとも思っているようです。下手にこじらしたくない。と言う思いで、かえっていろいろ調べる事をしていないようでしたので、これで安心させてやろうかと思います。

関連するQ&A

  • 旧借地法での借地権の解釈について(土地に建物が無いケース)

    ある店子に土地を貸しているのですが、かれこれ10数年前にその店子が、親戚へと一部を分割し、分割された部分については、その親戚と新たに賃貸借契約書を結んでいます。 ところが、その新たな店子は、土地は更地のままにしており、更には、その土地で駐車場経営をしてきています。一方、契約書は、元の店子と同じ条文で、住居の建設を前提としています。 このたび、この店子が借地権を買い上げて欲しいと言い出してきているのですが、このようなケースで借地権は存在すると言えるのでしょうか。 因みに、この土地は生前は父が土地の管理をしており、「何か簡単なものでも建てておいて貰えると良いのですが、、、」位のことしか忠告をしておらず、契約の更新も全く同じ内容で行っています。 先方は、通常の借地権価格である更地価格の70%の更に7掛け程度で折り合えればと提案してきているのですが、私には「何故無いものに金を払うのか?」と納得がいきません。 どう考えるべきでしょうか。また、これに該当する旧借地法の条文を確認したいと思っているのですが、Web上で見つけられません。どこかで全文を掲載していないものでしょうか。

  • 大家ですが、店子とのトラブルです。

    親から相続した借地に半分は今回兄が自宅を建て、もう半分に貸し店舗付アパートが建っています。(こちらは築40年くらいになります) 借地は兄名義となりましたが店舗付アパートは私のものとなっています。今回兄が自宅を建ていままで無かった自宅と店舗の間に塀(店の裏側)をたて仕切りたいという兄ですが、店子の一店がごみ置き場やプロパンガスを置いているので困ると言い出しました。もちろん人も通れますし、ガスの取替えもできるます。不動産屋を通じなんとか了解してもらえましたが、塀の建つ周りをアスファルトをひいてくれないか、(雨で足元が悪くガスの入れ替えが不便とのこと)今まであったアパートの出入り口の段差をなんとかしてくれと言い出しました。不動産屋はそのくらいはしてあげなければとのことですが、塀の建つ横はもともとガス屋が通るくらいにしか使っていませんし、出入り口はもともとのままですので納得いきません。この条件はのまなければいけないのでしょうか?兄はアパートの工事なので塀は兄がもつがアスファルトなどの工事代金は私が持つようにといわれましたが私がもつべきなのでしょうか?

  • 店子が大家に横柄な態度を取る理由

    大家業はサービス業ではありますが、横柄な店子を許容しなければ成り立たない職業ではありません。 誤解を恐れずに言わせてもらうと、大家が貸してあげている、店子が貸して貰っているというのが、多くの現実では無いかと思います。 理由は、家を貸す時点で大家は店子の資金力や職業、性格に至るまで調査し、この人なら貸しても良いなと判断しています。 店子は大家に気に入られて初めて家を貸してもらうのです。 客を選べないサービス業は、客の横柄な態度を許容しなければ商売は成り立ちませんが多くの大家はそうではありません。 こうした現実を理解していないのか大家はサービス業、サービス業なんだから客の言う事は聞けなどと勘違いている輩がいるようです。 大家に横柄な態度を取る店子というのは、アパートを貸してもらう時にはニコニコ大家の顔色を伺って、契約したとたん、強力な借地借家法をたてに態度を豹変させる恥知らずだと思います。 一部の店子の大家に対する横柄な態度は、富裕層に対するやっかみから来るものでしょうか、それとも大家など単なる土地成金の低能者だと蔑んでいるのでしょうか。 本当のところどういう理由なのでしょう。

  • 借地上にアパートを建てた場合の契約の更新

    初めて投稿いたします。 実家の方で先祖伝来の土地を貸しておりますが、そろそろ20年の契約期間が終了し、更新の時期を迎えようとしております。 しかし、借地人はその借地上でアパートを経営しており、本人はその土地には住んでないようです。旧借地借家法の適用になりますが、この場合、更新の拒否をすることはできるのでしょうか? また、拒否できない場合、更新料はどの程度が適当でしょうか?新借地借家法への移行は可能でしょうか? ご存知の方いらっしゃたらお教えねがいます。 ちなみに、実家は東京です。

  • 遺産相続が妥当かどうかの判断

    相続人は、祖母、おじ、姉、自分です。 私の母方の祖父が無くなり、本来の相続人である母が他界しているため 私に相続権が発生しました。 資産総額1億2千万円、負債5千万円で、大部分は借地、母屋と経営するアパートの土地とのことです。 負債は祖父が無くなる数年前に相続税対策として土地を担保にアパートを建てたためです。 先日、遺産分配の書類に実印を押しました。 しかしながらその内容に納得がいきません。 その書類は祖母の取引がある税理士が作ったとのことです。 書かれたいた内容に愕然としました。 土地、建物、口座の預金を全て放棄する代償としておじと祖母が私と姉 に100万円ずつ、合計200万円ずつ支払うというものでした。 祖母の相続はなく、遺産はすべておじに集約という形です。 当初は、50万円ずつになっていたそうですが、祖母がかわいそうだから と作り変えてもらったとのことです。 税理士の言い分は「若い人は土地に興味がないので50万円くらいあげれば いい」とのことです。 アパート経営もおそらくその税理士に相談し、おじに有利になるように働きかけた結果だと思われます。 今月中に振込先を教えればそれで全て終了となってしまうそうです。 手続はほとんど祖母が1人でやっていて法律のことはよくわかっておらず すべて税理士任せだったようです。 納得できないので実印を押すのをためらったのですが、高齢の祖母が手間 をかけることを考えるとそれもできませんでした。 いろいろ調べた結果、借地にしていない土地が残っておりおそらく2000万円程度の価値はあると思われます。 事前に相談があれば土地を希望していたと思います。 納得できないのは金額もそうですが、税理士に雑に扱われたことです。 この相続が妥当であるのかと、妥当でなければ何をすればよいかを教えていただきたいと思います。

  • 借地に建てたアパートの価値

    先日父が亡くなり、遺産として、借地に建てたアパートがありました。 アパートは築10年以上は経っていて、現在は賃貸しています。 遺産相続をするにあたり、アパートの財産価値を知りたいと思い、不動産の知識がない私達兄弟は、生前父が頼っていた不動産屋にアパートの価値を聞きにいったところ、借地に建てたアパートの価値は、『売るにも自分の土地でないから売れないし、相続すれば更新料も払わないといけないし、土地を返す時はアパートを壊さないといけないし、マイナスの価値』と一蹴されました。 不動産屋は借地についても、昔は価値があったが、今は全然価値がないとも言っていました。 借地でなく自己の土地であれば、価値があったのにねとも言っていました。 現在相続の話し合いをしているのですが、兄弟間でアパートを相続したくないという者ばかりで困ってます。 私も当然相続したくない派ですが、家賃収入のあるアパートの相続が本当に財産的に価値がないのかちょっと疑問に思っています。 やっぱりこういった場合はアパートを相続しない方がいいのでしょうか?

  • 袋地の処理に困っています

    現在自分の持ち土地と借地にまたがって住んでいます。 (1)家屋の老朽化が進み立て替えやリフォームを考えたのですが、更新料や地代UP等を考えると住み続ける事が困難と分かりました。 (2)借地契約を解除して出て行く事も考えたのですが、持ち土地が袋地になってしまいます。 (3)このため、道路に面するまでを底地権と借地権の交換ができないか提案しましたが断られてしまいました。(持ち土地を買い上げるつもりもないようです) 出来れば持ち土地も綺麗に精算して出て行きたいのですが、良い策はないでしょうか。

  • 旧借地権について

    今現在祖父の建てた家(築50年以上)に両親と妹の4人で住んでいます。 1年半後に借地権の更新がくるのですが、家も老朽化し、建て直し等も考えてはいるのですが、両親も高齢の為家の建替えの余裕もなく、また地代の値上げも言ってきているそうなので、妹と2人これからどうすればいいか悩んでいます。 両親が前回の更新の前に、土地を地主から買う交渉をしたのですが、金額をふっかけられ知り合いの弁護士さんに相談したところ買わないほうがいいと言われたそうです。 私の考えは 1.借地権を地主に買ってもらう。 2.借地権を第三者に買ってもらう。 3.現在80坪あるので、一部返却し土地と借地権を等価交換してもらう。 素人なので、こんなことしか頭に浮かびません。 何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。 ちなみに前回の更新のときは、土地を30坪返して、現金で100万払ったそうです。 平成17年の路線価は180,000借地権割合は60%です。 地代は年間で540,000円です

  • 借地権と家賃との等価交換は成り立ちますか

    借地契約がもうすぐ更新時期を向かえます。その貸地の奥が死に地になっているため、当該の借地権を買い取り、土地を返還してもらい、そこを含めた土地にアパートを建てようと思っています。 借地人は この地を離れたくない意向なので、新しいアパートに住んでもらうつもりですが、その際に 借地権の買取価格と新しいアパートの何年か分の家賃を等価交換することは可能ですか。

  • 借地人との合意による土地賃貸借契約解除の費用割合

    借地人の建物が老朽化し、新築する資力もなく、借地権の第三者への譲渡も困難で、土地の賃貸借契約を解消したいとの借地人からの申出があった場合、土地を原状に復す事を条件として、原状復し費用、立退料、引越し費用等の諸経費は、地主と借地人とでどのような負担割合になるか、世間相場を知りたいです。 宜しくお願いします。