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賃貸借契約の仲介人の立場とは？
教えてください。 賃貸借契約の仲介人の立場とは一体どのような立場 なのでしょうか？ 実は、今住んでいる所が更新になります。 更新すること自体は、依存ありません。 更新に際して、契約条件に一部変更をしたい ということがあり その変更自体の変更はOKをもらったのですが その契約変更料という名目で、家賃の１か月 相当を要求されています。 恐らく不動産屋の収入になりそうな感じです。 家賃は大家に振り込むのに対し、更新料、 契約変更料、住宅総合保険は、不動産屋 に振り込むことになっているからそう思っています。 会社で詳しい人（総務部門の方）に聞いたところ 大体1万円程度で済むことが多いと聞いていたのと 書類作成料名目で、１万円程度であれば 今回の契約条件の一部変更を申し入れたのは こちらなので、依存はないのですが 家賃の１か月だと、１０万くらいなので 払いたくありません。 いろいろと裏を取らなければならないのですが 不動産屋さんが、手数料を得ようとしているだけ であれば、不動産屋さんの弱点を探そうと思って います。 まず、その不動産屋さんの立場ですが 今住んでいる所の管理会社です。 大家さんからの依頼で管理をしています。 原契約の仲介人は、別の業者で、そこが管理も していましたが、その業者から独立した人が 作った会社が、今の管理会社です。 （担当している人は同じ人です） 元の業者から今の業者に管理会社の変更 の通知は受け取りました。 営業譲渡などの通知は受けていません。 この場合ですが、 あくまでも１か月を請求するような場合 今の管理会社を仲介人とすることに同意 しない と一方的に主張することは 可能なことなのか？ その場合、その業者さんとしては、 更新料も失いかねないので、交渉に 乗ってくる可能性が出てくると思っています。
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変更内容については解りませんが、1か月分はひどいと思います。地区の宅建協会に問い合わせてみてください。「加筆変更文書料」はそんなにならないのですが、とりあえず更新したばかりで費用も支払えないので文書料か覚書として1万位にと「宅建主任者」とお話になってみてください。多分事務手続きの人の書き換えの更新手順どおりの請求になっているかもしれませんから。「宅建主任者」のかたに話してだめなら境界に相談してみます。と申し述べてください。 相談窓口で調整できると思いますので。 他にも県の統括管理があったと思いますので。
更新に際して、契約条件に一部変更をしたい ということがあり その変更自体の変更はOKをもらったのですが その契約変更料という名目で、家賃の１か月 相当を要求されています。 この文章から見ると一部変更に関しての更新料になってますが、更新に際してとありますが、更新料の1か月分の他に変更料とで2ヶ月ということでしょうか。 もしかして、勘違いでないでしょうか。一度更新料の他に一部の変更料ですかと聞かれてはどうでしょうか。多分貴方の勘違いのように感じますので。時々そのようなこと起きますから。契約時に更新料1ヶ月に関してはご納得のようですので。契約更新も1万でやる業者も半月取る業者もいるのですけど、もしかして・・・？。一番は更新時の必要費用の見積もりを取られてはどうでしょうか。 先の回答のお二方誠意のある回答だなと思いましたが貴方が臨む回答でないからなのでしょけれどまづ変更料と更新料と2か月分になるかどうか確かめてみてくださいませんか。その上でまたお二方も考えた回答してくださりそうですので。業者の弱点を探すことも更新料を失いかねないので話に乗ってくる可能性も考慮されるより、まず費用の確認をされてください。
補足
>もしかして、勘違いでないでしょうか。 間違いではありません。 最初から明細も持っていますよ。 その上で質問したのですが・・・
- fukuryu-
- ベストアンサー率35% (89/252)
まず、振込先についてですが、新規の契約時には、日割りの家賃等を含めて、敷金礼金その他、すべてを「契約金」として一括して不動産屋に支払いますよね。 契約時以降の家賃については、直接貸主に振り込んでいませんか？ 上記は極普通の支払い方です。 同様に更新時には「更新費用」として、費用を一括して不動産屋に振り込むことは特殊なことではありません。 内訳についてですが、 「更新料」→貸主 「契約変更料」（契約条件変更承諾料）→貸主 「住宅綜合保険料」→不動産屋（保険代理店) に行きます。 つまり、相談者の方は、不動産屋に対し、契約更新に関する手続きの費用としては１円も払っていないことになります。 会社の詳しい？方は１万円位と仰っていたとの事ですが、本件はそれよりも借主の不動産屋に対する負担は少ないわけです。 東京では、貸主に行く更新料の中から、契約書作成などの労務報酬として、家賃の半月分を貸主からもらっています。この差引く分があるため、支払い先を不動産屋にしているわけです。 上に書いたように、「契約条件変更承諾料」は貸主に行くものなので、この支払いを拒否することは、不動産屋にとって何の関係も無く、単純に、貸主は「払ってくれないのなら、私はご希望の条件を認めませんよ」と言う事になります。 今の管理会社（仲介業者）の社長は、以前の管理会社に勤め人としていた時から、貸主とは人間関係ができていたため、以前の「会社」よりも、その「人」を信頼し、独立後にその人が作った会社に管理をゆだねたのだと思います。 こういった場所での書き込みを見ると、確かにひどい不動産屋の事が書かれています。 と言うよりも、ひどい不動産屋にあって困った人が書き込みをしているわけなので、私の所の不動産屋も・・・と、疑心暗鬼になるお気持ちは分りますが、悪質な不動産屋というのはほんの少数で、まともな商売をしている業者の方が、ずっと多いことを知っておいてください。
補足
ご返答ありがとうございます。 >「更新料」→貸主 >「契約変更料」（契約条件変更承諾料）→貸主 と何で断定なさるのか、よくわかっていません。 > 相談者の方は、不動産屋に対し、契約更新に関する > 手続きの費用としては１円も払っていないことに > なります。 これも同じ理由から断定されている根拠が まったくわかっていません。 また、払う根拠もないのでそれは当然ではないかと 思っています。 更新料は払っているので、間接的は払っています し、それは慣例的にも双方納得していることである と思っています。 > 会社の詳しい？方は１万円位と仰っていたとの事 > ですが、本件はそれよりも借主の不動産屋に対す > る負担は少ないわけです。 同じようなけースでそうなので つまり契約変更料が１万円くらいということ です。負担が少ないとはなりません。 それはどのように考えればいいのでしょうか？ こちらの説明不足なのかもしれませんが、 辻褄があいません。 （せっかく回答して頂いたのに、すいません。） 「契約変更料」→ 仲介人 だとしたら、どうなりますでしょうか？ 不動産屋さんの多くは、業界の慣例に照らして 悪質なことはしていないのは、承知しています。 ただ、経済有利性は十分に発揮されておられます。 本来、仲介人は、どちらの見方でもあり どちらの見方でもない立場だと思いますが 多くの場合、貸主の代理人的な要素を 強く持っていることが多いではないですか？ それは、本当の意味でフェアではないと思います。 現実の実務的には難しいことですが・・・
- tenfu
- ベストアンサー率26% (46/176)
業者ですが、 大家とあなたとのパイプ役が建物を管理している会社である以上、どうやって今の管理会社を仲介人とすることに同意しなくてよその仲介会社が面倒をみてくれるのか疑問です。 場所にもよりますが、 京都などは慣習上、更新料が１ヶ月なところもあります。隣の大阪では同条件自動更新で更新料不要とかが主流です。数万円のところもあります。 地域によってはもちろん、個々の契約によってもバラバラなのが普通です。 [家賃は大家に振り込むのに対し、更新料、 契約変更料、住宅総合保険は、不動産屋 に振り込む]からって全てが不動産屋の収入ではありません。 建物管理しているのに、毎月の家賃から管理料がとれないなら、どこからかとらないとメシが食えないでしょう。 おそらく更新料はまるまる不動産屋。 変更料・保険料はいくらかのわずかな手数料を差し引いて大家なり保険会社に流れてます。 １か月分が不動産の収入になるのではなく。 １２で割リ戻した金額を毎月家賃に上乗せした金額が実際の家賃だと思ってみるとかはダメですか？ 最後に「更新しないなら、出ていってくれ」と言われるだけだと思います。 私達は一人の入居者だけを見ていません。○○○号室だけ特例にして他の入居者に知られることを恐れるより、入れ替えたほうが得策だからです。更新料を失うことより他入居者や大家の信頼を失うことのほうがよほど致命傷でしょう。 極論を申せばペットNGの物件に無断でペットを飼っている入居者に対し、 「ゾウガメだし泣き声も散歩も心配ないから他の入居者には内緒でね」というスタンスと、 「他の入居者も同じペット不可の条件で入っています。ペット可の物件から来られて、今回やむなく実家に置いてきている方もいらっしゃいます。ですので規則は守っていただきたく猶予期間後に退去願います。」 のどちらになるかの話でしょう。 交渉に乗る乗らないではありません。 私達は交渉人Negotiatorである前に仲介人Mediatorなのです。 私たちが裏を取るのも交渉するのも 地域や大家さんや一定のルールの基で生活していただいている入居者様のためにパイプ役になることが前提であり、仲介あっての交渉につきます。
補足
返答ありがとうございます。 > 大家の信頼を失うことのほうがよほど致命傷で > しょう。 そこです。今回、相手の弱点ではないか？ と思っているのは 現在の契約では、別の仲介人で契約しているので 現在は、単なる管理会社にすぎません。 慣例以上のお金を自分たちが取るつもりで 店子から拒絶された上に、直接大家と交渉する と言われるのを恐れると見ています。 ですので、大家さんとだけ交渉します。 と言えば引っ込めそうな気がしています。 それが通るのか、という意味でお伺いしている のです。 この物件は、大家さんが上の階に住んでいて ほとんどの管理業務（直接借主に見える部分だけ かもしれませんが）は大家さんがやっています。 また、管理費は、8000円払っています。 なので、管理会社との関係が悪化しても さほど不便はありません。 また、更新料の１か月は、慣例の範囲なので許容 しています。 問題と考えているのは、契約変更料です。 これも、１万円程度のものであれば、許容するつもり です。 これが１か月と高いために、多少ことを荒立てても いいと思っている点になります。 それに、今回契約の内容を一部というのは、 入居者の権利は100%一切変わらない内容です。 ペット、楽器、事務所利用などと違います。 > 私達は交渉人Negotiatorである前に仲介人Mediator > なのです。 このような業者さんが、増えればいいと思うのですが 実際は、足元を見る業者さんがまだまだいるのです。
お礼
回答ありがとうございます。 改めて電話して、変更料が高すぎることを 言ったところ、検討するということで １時間程度で、なしにすると連絡が来ました。 それくらいでなしにするなら、最初から 要求しないでほしいですけどね。 まあ、事を荒立てるのはメリットがないので 素直に、更新料と保険料を支払って更新します。