- ベストアンサー
農用地の購入の仕方
はじめまして。 住宅の営業をしているものですが、農業をしていない自営業のお客様が、農振地域の農用地を購入したいそうです。 不動産業者の方に聞いたところ、 (1)その農地にその地主の農機具などをしばらく置いておく (2)次に農振除外の申請をする (3)その後農地法４条許可の申請をする。 (4)その後農地法５条で買主に所有権移転をする。 という手順を聞きましたが、疑問が残りました。 (1)の「しばらく」というのはどれくらいの期間なのでしょうか？ (4)「農地法５条許可」といわれたが、４条許可で宅地に転用しているので、５条許可は不要で通常の所有権移転でいいのはないでしょうか？
- みんなの回答 （5）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
１．農業振興地域の農用地区域については、多額の税金を投入して土地改良を行った区画整然とした農地から、山沿いの休耕畑や荒れ地までが指定されており、その状態は様々です。ご質問文にある農地が、どの市町村にあり、どのような状態なのかを知らないで書いた回答は、あくまで参考意見にとどめ、ご相談なさった専門家の意見のほうを尊重されるべきだと思います（現地を知っている方に太刀打ちできません）。 ２．ただ、ご質問文から、宅地転用をすごく急がれているような印象を受けましたので、軽微な変更（用途区分の変更＝農地から農業用施設用地への変更）による宅地転用をお考えなら、除外許可までの期間が短い分、多少リスクがあることを指摘したかったのです。専門家の方が太鼓判を押したのなら、その市町村は除外申請の際に、土地利用に関する地主の「誓約書」まで求めないのでしょう。 ３．農業振興地域整備計画の変更を視野に入れて、きちんと手続きを踏めば、休耕畑で荒れ地のようになっている農地が、６ヶ月から１年がかりで住宅地への変更が許可されることもあります（土地改良区の農地では無理でしょうけど…）。農業振興地域の指定は知事ですが、実際の運用は市町村です。市町村によって除外許可に関して多少の“温度差”はあるようです。
その他の回答 (4)
- matthewee
- ベストアンサー率74% (261/350)
１．農業振興地域内の農用地区域において、田畑等に利用されている「農用地」から「農業用施設用地（宅地、雑種地）」への転換は、単なる「用途区分の変更」に過ぎないと思います。 ２．ですから、首尾良く「農業用施設用地」として宅地造成することが許可されても、農業用施設（堆肥舎、農作業場、農機具倉庫、農家等が設置・管理する製造・加工及び販売施設等）しか建築することはできず、他の用途の建築物を建てようとしても、建築確認すら取れないはずです。ご質問文の中に登場する「自営業」の方がどのような土地利用をお考えなのかわかりませんが、「農業用施設（農業振興地域の整備に関する法律施行規則１条）用地」に指定されれば、住宅、店舗等はいっさい建築が認められないことになります。 ３．「農業用施設用地」は、農業振興地域整備計画で計画図に明示されます。登記地目が宅地であろうが、雑種地であろうが土地利用において用途規制を受けます。固定資産税の課税においても、「農業用施設用地」は登記地目が宅地であっても、農地の価格水準として課税されています（かなり優遇されます）。その反面、自由な土地利用は認められていません。 ４．さて、農振除外申請の期間ですが、市町村によっては、そもそも受付期間が年２回とか、年４回とか制限されていることがあります。上記の「用途区分の変更」でしたら、随時受け付ける市町村もあるようですが、担当課との事前協議が必要だとか、土地改良区の意見聴取が必要だとか、とにかく厳格な手続きを課しているようです。ご質問の「農機具を置く」というのが「畑にトラクターを置いておく」ということでしたら、何の意味もないでしょうし、「農機具を格納する倉庫を建てる」というのであれば現況が雑種地であっても、事前に許可申請が必要です。 ５．農業振興地域内の農用地区域内は農業振興地域整備計画が変更されない限り（知事許可）、原則として住宅地、工業地など農業以外の用途に利用することができないと思います。逆に言えば、整備計画を変更させるだけの理由があるものであれば、許可されることもあるということです。 ６．「農業用施設用地」への宅地転用をお考えのようですが、結局、数ヶ月から１年がかりで農振除外申請が通って登記地目を宅地に変更し所有権を移転しても、「自営業」の方のご要望される土地利用ができず、骨を折っただけになるおそれもあります。その市町村の担当課（農林課とか産業課とか）の窓口で、農振除外の申請の手続きの“手順”だけでも事前にご確認されたほうがいいと思います。“手順”を聞くくらいなら、具体的な土地の場所まで詮索されることはないと思うのですが…。
お礼
お忙しい中ご回答ありがとうございました。 専門家の方にお尋ねしたところ、 (1)農業用施設用地として農振を除外 (2)4条許可で地主さんに宅地転用して頂き、 (3)所有権移転する。 (4)その土地に住宅を建てる という手段をお教え頂き、実際に行っているようです。 地域によって違いがあるのでしょうか? 今後とも是非ご指導下さいませ。
- hana-hana3
- ベストアンサー率31% (4940/15541)
＞除外目的の「農業用施設用地」として認めてもらうための措置です。 趣旨は解っていますが、不可能な事なのでお答えしなかったのです。 農地を持たない人が農地を購入（農地法では、農地を持たない人は農地を購入できません）した場合、このような措置は認められません。 仮に農地として購入するには、就農の意志があるものとして農業委員会の特例で認められるかと思います。 そうなると、宅地転用は無理でしょう。 農地の取引を規制する農地法では、宅地転用目的で農地購入は出来ません。 よって、農地転用が認められるのは、現在の地主しか申請できないでしょう。 ＞除外の目的が売買では除外申請が通りませんので ＃２の方が末尾に付け加えていますよね。 ｛（全てを話すと駄目な時があるので慎重に）｝ 親戚が土地を探しているとか・・・ 転売目的では無いことを理由にして転用を認めて貰う事です。 そして、適当な期間（年月）を置いて宅地として購入するのです。
お礼
お忙しい中ご回答ありがとうございました。 参考になりました。
- kanjukukaki
- ベストアンサー率19% (21/109)
地域によって扱いが違うますが、私の住む地域では、 ＞(1)その農地にその地主の農機具などをしばらく置いておく＜ 意味無し ＞「農地法５条許可」といわれたが、４条許可で宅地に転用しているので、５条許可は不要で通常の所有権移転でいいのはないでしょうか？＜ 除外ができれば５条許可で農転できる気がします。 申請者は地主で、 ・除外理由が明確であること ・農振地域以外に土地を所有していないこと ・集落に接していること 等用件が厳しく設定されています。 期間は１年かかるところもあり、「申請してみないと分からない」ものですので一度農業委員会に行って相談した方がよろしいかと。（全てを話すと駄目な時があるので慎重に）
お礼
早速のご回答ありがとうございます。 ＞(1)その農地にその地主の農機具などをしばらく置いておく＜ の意味は、除外目的の「農業用施設用地」として認めてもらうための措置です。「この農業用施設用地として認めてもらうためにはどれくらいの期間、この状態を続けたらよいのでしょうか」という質問です。 ＞「農地法５条許可」といわれたが、４条許可で宅地に転用しているので、５条許可は不要で通常の所有権移転でいいのはないでしょうか？＜ は、除外の目的が売買では除外申請が通りませんので、いきなり５条許可では通りませんので、４条で地主が農業用施設用地として使用するという名目で宅地転用します。 そのご、５条許可で所有権移転をすればよいと知り合いの不動産業者の方にいわれたのですが、宅地に転用しているので４条の後は普通に所有権移転をすればいいのではないかと思ってご質問致しました。 言葉が足らなく申し訳ありませんでした。 今後ともご指導くださいますよう、よろしくお願い致します。
- hana-hana3
- ベストアンサー率31% (4940/15541)
農業を営んでいない場合は、農地法により農地の購入には制限が付きます。 宅地転用を考えているなら、姑息な手段ではなくて、地主（農家）から「宅地転用許可」を受けた上で購入するほうが手間が掛からないでしょう。 http://www.town.kakunodate.akita.jp/PO/YAKUBA/NOUGYO/Tenyou.htm http://www.nca.or.jp/shinbun/20031128/s_nouti031128.html http://www.terraceport.com/nouchiknowhowframe.html http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20031111A/
お礼
早速のご回答ありがとうございます。 宅地に転用するためには「農振除外」の手続きが必要となります。 除外には一定の要件を満たし、一定の目的を達成するためであれば除外を受け付けて頂けます。 売買目的であると、除外申請は受け付けて頂けませんので、実質的な「宅地転用許可」は頂けません。 質問の意図するところは下記の内容です。 ＞(1)その農地にその地主の農機具などをしばらく置いておく＜ の意味は、除外目的の「農業用施設用地」として認めてもらうための措置です。「この農業用施設用地として認めてもらうためにはどれくらいの期間、この状態を続けたらよいのでしょうか」という質問です。 ＞「農地法５条許可」といわれたが、４条許可で宅地に転用しているので、５条許可は不要で通常の所有権移転でいいのはないでしょうか？＜ は、除外の目的が売買では除外申請が通りませんので、いきなり５条許可では通りませんので、４条で地主が農業用施設用地として使用するという名目で宅地転用します。 そのご、５条許可で所有権移転をすればよいと知り合いの不動産業者の方にいわれたのですが、宅地に転用しているので４条の後は普通に所有権移転をすればいいのではないかと思ってご質問致しました。 言葉が足らなく申し訳ありませんでした。 今後ともご指導くださいますよう、よろしくお願い致します。
お礼
お忙しい中早速のご回答ありがとうございます。 やはり「地域差」というのはあるのでしょうね。 非常に勉強になりました。 ありがとうございました。