再建築不可の土地で 43条但し書きの協定について

質問

(1)4mの公道に接している私道沿いに約10軒の家が建っています。
(2)公道と喉元の道幅は4mありますが、奥が行き止まりで、喉元の1軒奥の家の前から先は道幅4mありません。
(3)私道の所有権者はそれを道路として普段利用している住民（10軒）。
(4)私道は42条2項道路ではありません。
この私道沿いの土地を両親が40年以上借地で利用しており、地主から2年前に売却の話を持ちかけられ、値段の折り合いがついたので再建築はできない事を承知で購入しました。
今般、我が家も築40年の為、建て直しか、売却して転出しようかと検討しており、当時のコンサルタント業者に相談したところ「この土地は43条但し書きで認められれば再建築をする事が出来るが、それには私道の所有権者全員の将来のセットバックを確約した協定書が必要。しかしそれを取り付けるのはとても大変で、話がこじれたらはんこ代を負担するのは発起人（我が家）だろう。そういう土地は嫌われるから売却するなら不動産屋にかなり叩かれるだろう」と言われました。この私道沿いの家は皆築年数40年以上のものばかりで、皆だっていつか再建築や売却を考えれば、すんなり協定は結ばれると思うのは甘いでしょうか？（喉元のお宅は別として）。一度結んだ協定書は将来的にどこのお宅が再建築の申請をする際にも有効であるなら、皆の土地の面積は多少減ったとしても、坪単価が上がることを差し引けば、誰がどういう理由で判を押さない事があるか、また、そういう土地の評価は坪単価どれ位叩かれるものかつかないです。こういう問題は自ら立ち上げずに他の誰かが言い出すまで放って置いた方が得策なのかとも思います。何も知らずに業者の言う事にうなだれているだけではなく広くたくさんの方の経験談やお知恵をお聞かせ頂いて参考にしたいと思います。よろしくお願いします。

回答No.4

noname#10488

>話がこじれたらはんこ代を負担するのは発起人（我が家）だろう。

とコンサルタント業者は言ったそうですが、そんなことはないはずです。下の方々が書かれているとおり、金銭を要求する人がいたり、話がこじれてしまった場合は潔く撤退すればいいだけです。まさに「放置」でいいわけです。私の経験で言うと、その筋の人間でないかぎり金など要求してこないと思われます。

道路の幅員を数センチ広げることによって、どんなに土地の評価があがるかを力説すべきです。現況では、値もつかない土地を後生大事に所有しているだけです。これでは万一のときに担保にもならないでしょう。なお、間に入れるなら土地家屋調査士などがいいと思います。いかがでしょうか。

補足

皆様貴重なご意見ありがとうございます。
家そのものはリフォームで何とかなりそうです。
が、せっかくなら再建築できる土地にしておいた方がいいなと思います。
近所付き合いの悪い方はおのずと一筋縄で応じて頂けない気もします。
業者との次回の面談の結果、進捗がありましたらここでまたご報告させて頂きますのでよろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#19073

私道の部分をきちんと4メートル確保して、位置指定道路の認定を受けるようなお話ですかね。

ご質問者のお考えの通りに、再建築が可能な状態を作っておいたほうが、建替えするにも売却するにも現状よりは良くなるのに、皆の同意を得られないはずはないのでは？とお考えになるのは一般的にはそうでしょうし、個人的にもそう思います。

10軒程あるお宅との関係はどうなのでしょう？皆顔見知りで親しくされてますか？（だから解決とは限りませんが）

あなたがお考えになるメリットの大きさを、認めてくれる人も認めてくれない人もいる可能性はあります。人間皆が同じ考え方ではないですからね。単に「今自分にとって必要性が無いことについて実印を押したくない」という人もいるかもしれません。

それはそれで致し方ない事です。ただ「今すぐに塀を壊して道路部分を空けろ」というようなお話では無いのを伝える事、「各人がご自分の敷地について考えていることをよく聞く立場を取ること」が大事だと思います。

あなたが「自分はこの方がメリットが大きいと思うし、建替えをしたいから判を押してほしい」という価値観の押し付けだけはいけないと思います。

誰かが動かなければ始まりませんし、とにかく動いてみて方策を考えるしか無いとは思います。
すんなり皆の同意が得られる可能性だって0ではないわけですから。
どうしても難しそうなら、当面は諦めるしかない場合もあると思います。

回答No.2

noname#11476

売却、建て替えを行うために合意を取り付けようとするのは作戦ミスです。
直ぐに利益が見えているわけですから、その利益の分け前を求められるのが一番多いケースです。
将来的に自分にも利益があると皆さんが思えば話は簡単なのですが、たとえばそのなかに高齢の方がいて自分はもうこの家を建替えるつもりもないから、利益はないと考える人もいるわけです。
また、現在も敷地がかなり狭い人にとっては、それ以上敷地を削られたくないと思う人もいます。

ですからこの場合、その土地を「放置する」つもりで、とりあえずもし合意が取れるのであれば合意を取るし、取れなければそのまま放置するだけという立場で挑むのが賢明です。
実際にも、合意が難しそうであればそのまま放置してしまえば良いのです。
何年かかるかわかりませんが、また同様に何とかしたいと思う人が現れます。
何十年単位かではやがて皆がそう思うようになるでしょう。

そういう話です。
まあ、話を持ちかけてみないことにはわかりませんので、とりあえず動いてみるのは良いかもしれませんね。
既にその中には言い出したいけど言えずに困っている人もいるかもしれません。
ただ切実に困っている人ほど言いだしっぺにはなりたくありません。

回答No.1

scon

ごね得と考えている人がいると思います。

建替えを考えていない人は、そんな事する必要がありません。
必要がないなら、○○円くれるなら、ハンコ押してやると言うでしょう。
必要があっても、自分から言い出していないなら、金もらえるかもと考える人もいるかもしれません。

土地に関しては、問題を解決するために、とても苦労すると思いますよ。
土地の境界線が５ｃｍずれていても、大問題です。
ましてや、数ｍも土地を取られてしまうことに全員や快く同意してくれることは、極めて稀だと思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。
なるほど。方向性としては（妥協点としては）「セットバックする協定を結んでも、立て直さなければ現状何も変わらず、1mmも土地は取られないんだ」と言う事を理解できれば、ハンコを押すリスクはないのでは・・・。
業者は、「協定取り付けて立て直そうと考えずに、売って転出した方がいい。かなり叩かれるだろうが買付先を紹介できない事もない。」といいます。本当に協定を取り付けるのが難しいかどうか、やってもみないうちに捨て値で土地を売ってしまうのも安易かと思い、どういうスケジュールでどういう手段で話を進めていけばよいか判断に迷っています。。。