中古マンションの寿命

質問

中古マンションを事務所として購入を考えているものです。
10年間借りることを考えると買ってしまったほうが安いと思い購入を決意しました。
ただし安いものは築年がそれなりにいっているものがほとんどですが、マンションの寿命はどれくらいのものなのでしょう？
総個数は50～100位のそれなりの規模のものです。
また寿命になるとどうなるのでしょうか。
知っている限りでは60年～くらいたった同潤会のものは取り壊しが相次いでいますが、これから数十年後にはかなりの数でそういったマンションやビルが相次ぐと思うのです。
そうなったときにはそこに住んだり仕事をするのを考えると少々不安になります。
漠然とした質問になりますが、よろしくお願いします。

回答No.3

guramezo · ベストアンサー

＃２です。

ご自身で使用する場合と、賃貸に出す場合とでは、考え方が異なります。

考えられているのは、購入して１０年なり２０年なり自己使用し、その後売却は難しくても賃貸なら出せる物件なら、購入してもいいのではないか、ということかと思います。

確かに、賃貸の場合、借りる方はご質問者のように、後はどうなるのか、といったことは考えません。一生住むわけではありませんから。

従って、立地・内装・管理がしっかりしていれば、古くなっても貸すことはできます。

ですから、賃貸しているうちに老朽化しても、それまでに元が取れればいいでしょう。
この収支予想は、あと２０～２５年建物が持つ前提に、自己使用年数予定と、賃料相場で計算すれば分るでしょう。

但し、この計画の場合は、その後の売却は困難ですから、転売価格は考慮しない方がいいですね。
建替え時の土地代相当は、所有権ですので、売却可能ですが、普通数坪程度の持分ですので、解体費などの諸費用を考えると、金額的に期待できないでしょう。

尚、ご検討のマンションについてですが、昭和５３年建築ですと、新耐震設計法の導入（昭和５６年）前ですので、構造的には十分とは言えません。

又、修繕積立金（管理費と合わせてではないですね？）が年間４０万円というのは、戸数からしてもかなり高いですね。
普通は、高くても月２万円程度でしょう。
築年数が長く、修繕に相当の費用がかかっていると推察できますね。
今後も値上げや一時金の支払いが発生することも、考慮すべきでしょう。

築年数が浅い物件が高すぎるということですが、このような経費も含めて、長期的に計算しませんと、損得は判断できません。

築１０年以内の物件を探してみて（ご要望の条件どおりでなくとも、条件の近い物件でいいので）、先に述べましたような条件設定でのシュミレーションをされて比較してみるといいかもしれませんよ。

お礼

すばやいご返答ありがとうございます。

おっしゃるとおり10年なり20年なり自己使用でその後賃貸でもと考えております。
賃料を考慮して計算すると10数年借り続けると元が取れてしまいそうでしたので、購入を考え始めたのがきっかけです。

その後は安くても売却困難のでしょうか。

それと、年間40万円は修繕積み立てと管理費、その他を合わせた額です。
すべての経費を合わせて10年間で計算すると2800万円前後になりそうなのですが、同じような条件で築年の浅いものを選ぶと3500以上はしてしまいそうです。

また駅近を探しているせいか分譲ですと物件自体もあまり多く出てきません。

考えると予算が許せば、安心を買うつもりで築浅のものを買ったほうがいいのかもしれませんね。

回答No.2

guramezo

マンションの耐用年数は、「住めるか否か」というレベルで考えれば、それこそ同潤会のように６０年以上と言えるでしょう。

一方、「快適な生活を営めるか否か」という観点で考えれば、まず給排水設備、内装といった面での老朽化が進むので、３０年～４０年が限度でしょうか。

その他、管理体制・修繕積立金といった点の実態も関ってきますし、一概には言えないでしょうが・・・

ただ、ご質問者が疑問に思われるように、「最終的にどうなるか」という問題は、ついて回ります。

その時期は、住むことが出来ない位老朽化してしまえば、撤去せざるを得ませんし、災害・火災、資産価値の減少など、建替えざるを得ないケースは、様々ですから、これも一概に言えません。

方法の面では、「マンション建替え円滑化法」により、４／５の賛成で、建替えのための組合が設立されて、作業に入ることになります。

しかし、バブル崩壊までは、有している土地の資産価値が年々上昇したために、その価値増大分で新築費用が捻出でき、建替えもやりやすかったのですが、現在のように土地が下落している状況では、所有者全員が建築費用を負担して建てざるをえないため、１戸当たり千万単位の大きな負担が生じます。

以上のことから、マンションというものは「買い替えていく」ことが前提ということを念頭においてください。

新築でも中古でも同じです。

転売がやり易い、築１０年以内での買い替えが理想ですが、長くても２０年強が目安でしょう。

この点が、戸建との大きな違いとなるわけです。

お礼

今購入を検討しているのは昭和53年築のものです。
内部はもちろんリフォーム済みです。
管理もしっかりしていそうです。
修繕費もそれなりに取られて1年で40万円近いです。
今後10年は大丈夫だと思うのですが、その後はとても不安です。
ただ場所がかなり良いので仮に賃貸にしても借りてはつきそうです。
不動産屋が言うには内装リフォームの度合いがしっかりしていて駅近であれば借り手はつくと言うことでした。
探している土地で築十年以内となると、物件数の少なさもさることながら価格がかなり違います。
どちらを優先したらいいのでしょうかね。
なかなか難しいです。

回答No.1

ururai

躯体は百年住宅のようなものもあります。問題は、内部で１５年くらいでしょうか。維持管理費も、経過年数によって増えます。

お礼

躯体は100年などというのもあるのですね。
知りませんでした。
内部はもちろんフルリフォーム。
配管等も20年前後を目安に修繕していると思います。
また管理はそれなりの規模のあるところですとしっかりはしていると思うのですが。。
なかなか一概にこうだというのは難しそうですね。