住宅ローン延滞、競売か？緊急！

質問

夫の実家の件です。

義父はローンが組めないので、長男である夫の兄の名義で建物のローンを組み、建て替えをしました。
支払いは義親がしてきましたが、義父の病気などで滞り、1500万円を公庫住宅融資保証協会が代位弁済しています。

その返済
初回の内入弁済金額100万の期限が2月末です。
翌月から11万ずつ返済の返済です。

2月末の支払いできないと、競売です。

夫の兄は名義を貸しただけで、払う気が無いし
払うお金がないと主張。また、この件で兄夫婦はもめて、離婚の危機だとか。

夫の父は介護が必要な病人で
住む所を失ったらたちまち困ります。

この際、土地家を処分、債務整理して、小さな所に移るのがすっきりするかもしれませんが
夫は親を環境の激変にさらすのは忍びないと。

家と墓、仏壇、土地は
長男が継げばよしと思ってきました。
夫は２０歳から親元を出て自立、代が変わったら相続権は放棄、家を継ぐ人に全部渡すつもりでした。

しかし長男がローンの名義人なのに、この件を無視するなら相続権放棄してもらい、自分が継ぐかもと言っています。

夫いわく、きょうだいのなかで、親へお金の工面をしてきたのは、自分だけである。
実際工面できるだけのお金を持っていたから。
これからも親に工面できるのは、自分だけであろう。
しかしこのままでは自分達の人生設計も立てられない。（貯金がどんどん減ります）

家督相続についての問題、競売阻止できるか、
ローン名義変更できるか
病人の父の介護
きょうだい間の軋轢
子どものいない私達夫婦の人生設計

いろんな問題が出てきてどこから考えればよいか
悩んでいます。

夫は「実家のごたごた、申し訳ない」と
私に頭を下げています。
夫を愛しているので、夫婦で何とかして困難を乗り切りたいです。

道しるべをおあたえ下さい。

回答No.3

noname#58431 · ベストアンサー

現実的対応の検討です。（前職で住宅金融公庫融資を担当していましたのでその経験から）
１代弁した住公融資保証協会の担当者に連絡し、初回返済時に準備できるのはその一部○円だが、受取ってくれるか、その後も毎月返済可能な額およびその根拠を提示し、交渉する。返済意思を示せば、回収不能に陥るよりマシと交渉のテーブルについてくれる可能性があります。
2質問者さんの夫が残債額でその物件を買取り、買取代金で住公融資保証協会に返済する旨の交渉をする。買取資金を自己資金で調達できない場合、その資金調達手段として住宅金融公庫融資を受けられるかどうかを交渉する。
3いずれにしても、約束した期日に返済額が揃わないからと放置するのはマズイです。住公融資保証協会は「回収」が仕事ですから、より確実に回収できる方法を提案すれば交渉可能な場合が多いです。もっとも、マニュアルどおりに淡々と事務を進める場合もあるので
太鼓判とはいかないですが・・（歯切れがわるい内容、ご容赦ください）

お礼

有難うございます。
返済計画の見直しをお願いするということですね。

ローンの名義人の長男と話をしないといけませんね。

元々、実家の価格や土地評価額、ローンの内容等、全く一切知らない夫婦です。家と土地は親から長男に行くと思っておりましたので。
ローンの契約書や土地建物の書類を見せてもらうところからはじめないといけませんね。

専門家のご意見有り難く伺いました。
補足事項もありますので、またご指導下さい。

補足

ご回答いただいた方々へ。補足致します。

月末の１００万は大部分を夫が出す形になると思います。
義兄は用立てしても２０万が限界だそうです。
それも出せるかどうか解らないとのこと。
その後の月１１万、１０年間は親と同居の妹が「家賃と思って払う」と言っていますが、
その場しのぎの対処では、また先で困ることが起きると思います。
実際ローンの名義人に支払い能力がないのでこうなったのですから。

夫は絶対に実家の土地に住みたくない
実家のものは、石一つ欲しくない、いらないと思って生きてきたので（でも親孝行はすべきという考え）
ここまできて実家に戻ることや継ぐことについて
どう思うのか。不本意な人生は送りたくないだろうと思うのです。

「お金は出すよ。でも家も土地も私は要らないよ。」
そこまでの、資金力も無いです。自分達のことで精一杯です。
お金を出すなら、全て継ぐぐらいの気持ちでいないとダメだと思います。
それくらい「名義人」というのは重要な責務を負っていると思うのです。

私は田舎の出なので
家を継ぐことの、本当の大変さが身に沁みております。（財産だけでなく、地縁、墓、仏壇を継ぐ。それを子孫に渡す）
そして家を継ぐことにエネルギーを使い果たして
人間同士の夫婦の絆が薄れていくことも目の当たりにしました。それが恐ろしい。

長男が遠方に住んで戻れないならいざ知らず、
私達の方が遠方で地縁も消えてしまっています。
実家の近所の人は夫の顔を見ても、次男だとはわからないでしょう。それほど疎遠です。

夫が家を出てから住んだ時間の方が
実家で育った時間より長くなりました。
本音で言えば実家に戻るのは夫婦共々
乗り気でないといえます。

長々と書きました。

読んでいただき有難うございました。

回答No.4

noname#11466

>そしてそれは「実家を継ぐ」という覚悟がいることですね
まあそこまで考える必要はないですけどね。
義父の生活を保証したいから今は購入するが、いずれ売却して資金を回収すると考えてもよいでしょう。
前時代的な実家を継ぐという考えを持つ必要はないです。

ただ資力的に援助が苦しく、購入する以上そこに移り住まなければやっていけないということであれば、別に手助けをする必要もないでしょう。
基本的に親に対してそこまで子供が扶養する義務はありません。
冷たいようですが、この辺りは割り切りが無ければ無理でしょう。
平たく言えば、兄が兄の家を自分で購入して義父を住まわせているだけなのですから、兄のローンや兄の家についてはなにも援助する法的義務など存在しません。

強いて言うと、義父の今後の生活で、田舎であればどこか安い賃貸を借りて、その資金を援助する程度でも十分でしょう。

何にしても競売やむなしとなるのであれば、競売の前に任意売却を検討した方がよいです。競売よりは高く売れますので、場合により債務を完済してもなお資金が余る可能性はあります。

お礼

有難うございます。なるほど、そのように割りきる考えもあるのですね。

「親がいなくなったら、売ってしまえば良いんだし」ということは夫は言ってましたが、
親とは別に住みながら購入できるほどの力があるかどうかは、不明です。（ローンの内容が不明なので）
そしていざとなったときに、夫にマネーゲームのような割り切りで、資金回収が出来るかどうかもわかりません。

また義兄には子どももいますし、子どものいない私達が
墓や仏壇を継いでも意味が無く思えます。

自分達の生活を犠牲にしてまで・・・というのは
夫も考えていないようです。
しかし親への恩返しを思っています。

アドバイス有難うございました。
夫と話をします。

回答No.2

noname#11466

一番大事なのは、ご質問者の夫及びご質問者が、その残存債務を返済する資力・及びその意志があるのかです。その意志があるのであれば、公庫保証に対して債務を弁済すれば、競売にかけられることもなく今後も義父はその家に住むことが出来るし、債務は終了します。
既に焦げ付いている債権ですから、今更名義変更などは不要です。
で、その債務返済の代わりに土地、及び建物の所有権を夫に移しましょう。

つまり形式としては、「義父及び兄の土地・建物」を残存債務金額で購入するという形をとります。
そして、義父及び兄はその資金で債務を完済します。

お礼

有難うございます。
つまり、ローンを夫が払い
家と土地を夫のものにする、ということですね。
そしてそれは「実家を継ぐ」という覚悟がいることですね。

そういう人生を私達夫婦は全く想定していませんでしたので、困惑しています。

家が長男名義で建てられたときに
次男の夫は独立独歩で、親の財産を当てにせずに生きる道を歩いてきたので・・・。

頭が混乱しております。

でもお言葉心強いです。有難うございました。

回答No.1

jyamamoto

あなたとご主人の考えが一致しているのであれば、後は決断があるのみでしょう。

一番すっきりするのは、家・土地を処分して債務を整理してしまうことですね。
後は、もしお金が残るのであれば、お父さんの介護優先で使途を協議することですね。

どうしても、家と土地を残したいのであれば、あなたたち夫婦がローンの残債を立て替えて（お兄さんから借用証をもらう前提ですが）支払ってしまうか、あなたたち夫婦が
その家を買い取るかですね。その資金力があるという前提での話ですが・・・。

資金の手当てが難しいのであれば、処分しかないでしょう。

お礼

お言葉有難うございます。まだ夫婦の意見は一致を見ていません。現状把握でもう一杯です。
判断材料を集めている所です。

親が『私らの代で失うわけには行かない。子どもに残したい』と自転車操業でやっていたようです。
夫は元々家屋敷に執着はないです。

私達の資金力ですが、
ローンの頭金くらいは少しはあり、買おうと思えばローンも組めるのかもしれませんが、３５年などは夫の年齢的を思うと危惧します。（４１歳）
夫は元々家を持つことに抵抗があるので
（持ち家になることのリスクを考えてしまう）
あえて賃貸暮らしです。
詳しくはまた、補足いたします。

有難うございました。