手数料に関するエイブル、ミニミニへの行政処分

質問

東京都が両業者の賃貸仲介手数料について

「報酬の額について、借主に対して「借主から告示額（賃料月額の
２分の１）の２倍（賃料月額）を受領する。」旨の説明もせず、借主の
承諾を得ないまま賃料月額の１か月相当の媒介報酬を受領した。」

という宅建業法違反で行政処分を行っています。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2000/03/60A3T400.HTM

手数料が賃料一ヶ月分というのは契約書に明記され、借主も
サインしているはずだと思うのですが、これは
建設省告示1552第３
「居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から
受けることのできる金額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって
当該依頼者の承諾を得ている場合を除き借賃の１か月分の２分の１
に相当する金額以内とする」
の「当該依頼者の承諾を得ている」ということにはならないですか？

それとも消費者契約法の第四条２
「契約締結勧誘に際し、重要事項又は関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ不利益となる事実を故意に告げなかった」
という契約取消基準に照らしての判断をしているのですか？

また、現在、両業者は借主からの手数料を家賃半月分としてますが
この行政処分を根拠に、かつて一ヶ月分を支払った借主から
「取りすぎた分を返せ」と訴訟を起こされたりしないんですか？

回答No.1

kajyumiya · ベストアンサー

〉「当該依頼者の承諾を得ている」ということにはならないですか？

重要事項説明の際に、宅建主任者が説明し重要事項説明書に借主より署名をもらっているのなら、「承諾を得ている」事になりますよ。

エイブル・ミニミニは重要事項説明をキチンと行っていなかった事を指摘されたようです。
宅建主任者でない社員が、重要事項説明を行ったりしていたようですね。
ですから、消費者契約法に反するというよりも、宅建業方に抵触し、営業停止になりました。

エイブル・ミニミニは現在「仲介手数料は半月分」とうたっていますが、それまでは仲介手数料を借主が1ヶ月分負担するのは一般的な事でした。
現在でもそういう会社は多数あります。

宅建協会監修の重説も、以前のものは仲介手数料の金額だけを書き込むだけでした。
エイブル・ミニミニの件があって、最近のものは「仲介手数料の金額がいくら」「仲介手数料は誰が何％負担するのか」を記入するようになっています。

ですから1ヶ月分を不動産会社がもらう事自体は、キチンと説明さえしていれば違法でもありませんので、「以前の手数料を返せ」というのは難しいです。
（もちろん重説をキチンと受けていない等があれば別ですが、古い契約だとなかなか証明できないかと）

お礼

ご回答ありがとうございます。
無資格者が説明をしたことが問題で、説明で告示の手数料規定を
黙ったままでも問題は無いんですね。

まあ、消費者契約法施行前の処分らしいし、たとえこれに違反しても
取り消せるだけですね。

回答No.2

nozacon

エイブルに物件管理させている、賃貸マンションの家主です。こんな問題が起きていたんですね！
確かに仲介手数料は半月分（＋消費税）です。
ですがそれに特別広告費（週間CHINNTAIへの掲載費）として半月分（＋消費税）、
さらにデータ加工料（ホームページへの掲載費）として18,900円徴収されています。

こちらも、報酬は半月分で、残りは広告費として簡単に考えていました。

お礼

仲介手数料上限は、貸主借主双方から合わせて家賃１ヵ月分と
決められているので、かつて借主から１ヵ月分取ってたときは
貸主からは「広告料」という名目でお金を取ってたはずです。
ふつう広告料も家賃１ヵ月分だったらしいですが。
エイブルでは現在、貸主さんから計１ヵ月分以上の料金を取ってるんですね。