一棟マンションの購入について

質問

一棟マンションの購入をして、大家になろうと思います。つきましてはキャッシュフローの計算をすると、市場の価格では経営できません。
築１０年位の物件で年間家賃の５倍位で購入しなければ経営が成り立ちません。（収益率20%）
どうしたら購入できるか教えてください。

回答No.1

guramezo · ベストアンサー

自己資金、借入金・期間・金利などの条件は考慮せず、「年間家賃の５倍位で購入しなければ経営が成り立ちません」という結論に対してで言えば、購入しやすくするためには、当然のことながら、収入と支出面での対策となりますね。

（収入を増やす方法）
・回転のよい物件で、礼金の収入を増やす。
⇒学生相手のワンルームマンションが、最も回転が早い。
但し、築年数が多くなっていくと、新築物件に需要が流れ、入居率が落ちるので、短期に回収できないとつらい。
学生が減少しているのもマイナス要素。

・敷金の多い地域（関西地区）で、敷金を他の事業に投資して運用益を上げる。
⇒当然、運用の才覚が必要。
又、賃貸に空きの期間が生じると、キャッシュフローが厳しい。

（支出を抑える方法）
・安い物件を探す
⇒本来であれば、土地代・建築費とも費用がかかるマンションは、かなり長期的な運用を前提に成り立つものです。
支出を抑えるのであれば、ＡＬＣ工法や軽量鉄骨系のアパートのような、安価な物件の方が適していると思います。

・・・それでも、収益率２０％は無理です。
賃貸マンションが成り立っているのは、殆どの場合、土地が自己所有で、建築費のみの資金負担ですむ場合でしょう。

お礼

でも、収益率20%でなければ、経営はやっていけません。
　うまくいく方法をもっと探してみます。

回答No.2

hoken24

いちおうＦＰです。
アパート経営は研究中ですが、年間家賃の５倍で購入するとすれば、入居者から見ると購入した方が安上がりということになってしまいます。

５倍でなければ、成り立たないという根拠が不明ですが、
安い物件をさがした方が良いと思います。経営がなりたたないものをなぜ購入しなければならないのでしょう。

下のページでシミュレーションしてみて下さい。
地方では安い物件はリンクしたページにでていますので、参考にしたらどうでしょう。
都内などは相場で価格が決まっている部分もあるので、売りたい時には下がる場合もあるので、影響の少ない方が初心者にはお薦めです。
都内などにこだわるのであれば、止めるのも方法です。
私のアドバイスで冷静に考え直して止めた方もいます。

「競売物件」という方法もありますが、初心者にはリスクが高いです。

参考URL：

http://www.rals.co.jp/invest/info.htm

お礼

でも、収益率20%でなければ、経営はやっていけません。
　うまくいく方法をもっと探してみます。