父の住宅ローン

質問

初めて質問させていただきます。長文になりますが、おつきあいください。
父は（６６歳）自営（有限会社）母（６２歳）と一緒に食堂をしております。
数年前から身体を壊して住宅ローンの支払いが難しくなったため、返済年数は変更せずに支払額を半分くらいにして払っておりました。その期限も年内で切れて、来年１月からは、減額していた分が上乗せされて４２万円ほどの支払額となります。身体の方は日常生活に支障はないのですが、以前のようには働くことができず、月の売上は７０万円程から、仕入れや光熱費、住宅ローンを支払うことになります。簡単に計算してみても支払いは難しいと店を閉めることを考えているようです。幸いにして住宅ローン（都市銀行１本）以外からの借金は無いものの蓄えは全く無い状態です。

私（３６歳、派遣社員　約年収２４０万円）主人（３７歳、会社員　約年収３４０万円）子供２人。
私達も同居をしているのですが、上記の事情を全く知らずに新築マンションを購入するための売買契約をしてしまったところなんです。購入相談の際も何も言われませんでした。来年の７月に入居予定です。
ここで相談なのですが、マンション契約を解約して（諸費用で１６０万円入金済み）父の住宅ローンを夫の名義で組みなおした方が良いのか、このまま競売にかけられるまで住み続けて０からやり直した方がよいのか　他にも違うことが考えられるのか教えていただきたいのです。ちなみに父の住宅ローン残金は２７００万円、残年数は７年です。

回答No.7

teinen · ベストアンサー

No.4の回答者です。

＞費用について解約の場合、戻ることは無いと諦めていたのですが、戻る可能性もあるということでしょうか？

　既に着手されている分については，返還を求めることは難しいのですが，まだ着手されていない登記費用，登録免許税，司法書士への報酬などは返還を求めることができます。

回答No.6

noname#11476

難しい判断ですね。
ご質問の中で判断するのに大事な点が抜けています。
その店舗住宅を売却すると幾らくらいになりますか？

たとえば極端な話ですが立地条件が良くて価値が１億あるといえば、売却した方が良いわけです。
つまりその店舗の資産価値により答えは変わってきます。
残存債務で２７００万、残り７年という数字からすると決して小さくない資産価値があるのではと思うのですが。

というのも店舗権住宅を続けたとしてもですよ、現在のご両親の年齢を考えるとあまり長い期間は営業が出来るわけではないでしょう。将来その店を継ぐというのであれば別ですが。。。。
このあたりも考えないと総合的に何が一番良いのか判断つきかねます。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

銀行へ直接、相談へ行ってきました。
結果的には主人名義にして借り替えることは出来ないということでした。（不動産屋を仲介して資産価値を査定してもらい、その上で住宅ローンを組むことなら可能とのこと）
実際に私からみても近隣の坪単価から２７００万円の査定が出るとは思えないので断念しました。

現在はまだ結論が出ずにいます。来年１月の支払いもあるので、のんびりはしていられないのですが良い案がうかびません。

両親の今後も大事に考え良い結論がでるように、皆様のご意見を参考にさせていただきたいと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.5

Quattro99

全くの素人考えですし、想定に無理があるかも知れませんが。

１．食堂兼住宅をローンとともにご主人に贈与する。
２．ローンを2％20年で組み直す（毎月返済額14万円）。
３．ご両親は仕事を辞め、食堂を月20万円で賃貸する。
４．返済額を引いた残り6万円でご両親を扶養する。

１．以外はまるで不確定ですが。特に３．が。

あるいは、
１．同じ。
２．食堂をご両親に月14万円以上で賃貸する。

あなたとご主人の収入でマンションのほかに月14万円のローンが組めるのかどうかわかりませんが、ご両親が返済期間を延ばすのは難しいと思うので、月々の返済額を減らすにはそういう方法しかないのかなと思います。

まず、ご両親は毎月の負担額がいくらまでならやっていけるのかを考え、その負担額まで減らす方法がないかを考えてみてはどうでしょうか。

お礼

具体的な例をあげての回答ありがとうございます。

私達、夫婦の仲ではマンションを諦める方向で話をしております。
私達で食堂のローンを組めた場合には、少しでも家賃をもらう形で話し合うようにしたいと思います。

回答No.4

teinen

まず，食堂兼住宅の所有者はどなたでしょうか？お父様でしょうか？有限会社でしょうか？
　実体的には個人経営を変わりのない有限会社であった場合，お父様が所有者で，有限会社はそこを間借りして経営している場合が多いので，そのようなパターンでしょうか？

　マンションの方も，手付金を払っただけなのか，頭金まで払ったのか，によっても対応は異なります。
　質問文には「諸費用」とありますが，通常「諸費用」というのは物件価格とは関係のない登記費用やローン事務費，仲介手数料，保険料などを指します。本当にこれら諸費用であるならば，まだ実行されていない部分については返還されます。

　御両親が無収入となった場合，子が扶養しなければなりませんので，そのことも念頭に検討しなければなりません。

　食堂を賃貸に出したとしても，毎月の返済額である４２万円を賃料で賄うことは困難ですから，返済額と賃料との差額をどうやって捻出するか考えなければなりません。

　マンションを諦めて，食堂兼住居に住み続けることにし，ローンを返済していくというのも一つの方法です。しかし，元本だけでも２７００万あり，残年数が７年ということであれば，単純に計算して，元本だけを返済するとしても月額３２万強ですし，それに利息が加わりますから，質問者ご夫婦がこれを肩代わりするにはかなりの無理があります。
　質問者ご夫婦が，残債分の所有権を買い取るという形で融資を申し込み，金融機関に了解してもらわなければなりません。概ね返済期間２０年以上のローンを組めないと生活できません。

　いまひとつは，有限会社をたたんでしまい，食堂兼住宅は銀行に渡し，御両親を新しいマンションに引き取るという方法もあります。
　銀行が競売に掛けるか任意売却して，なおかつ債務が残るようであれば，ご両親に破産と免責を裁判所に申立て貰うという方法です。

お礼

私達、夫婦の仲ではマンションを諦める方向で話をしております。

＞御両親が無収入となった場合，子が扶養しなければなりませんので，そのことも念頭に検討しなければなりません。

teinenさんがおしゃるように子供としての役割も果たしたいと感じます。
ありがとうございます。

補足

説明不足ですみません。私のような者にでも、わかりやすく説明していただき感謝しております。
確認したところ、所有者は父でした。個人でローンを組んでおります。

購入予定のマンションに関しては、現在の頭金は８万円のみです。他は諸費用として入金しました。合わせて１６０万円です。これ以降の費用はかからないという説明でした。保険も含まれるとのことです。

費用について解約の場合、戻ることは無いと諦めていたのですが、戻る可能性もあるということでしょうか？
まだ、販売会社へは連絡していないのですが、ありのままの説明で問題ないのでしょうか？再度の質問で申し訳ありません。

回答No.3

Quattro99

2700万円1.6％7年返済なら毎月34万円ほどだと思います。6年返済でも39万円くらいです。

それでも、新築マンションと両方を返済していくのは厳しいですね。

ご主人の方で組み直して、そのとき例えば2％20年返済などとすることが出来れば、月額14万円弱になります。
食堂を賃貸するなどしてやっていくのは無理でしょうか。

お礼

食堂を賃貸ですか。考えもしませんでした。ただ、両親の収入源がそこにあるので難しいですね。マンションをあきらめるのが良いのでしょうね。こちらも違約金等を考えると頭が痛い問題です。ありがとうございます。

回答No.2

naeme_rex

お父さん・お母さんを助けましょう！
競売になった後はどうされるのでしょうか？ローンの残高は２７００万円とのことですが、競売の落札価格が残高より低い場合は勿論、お父さんに残額の返済責任があります。
賃貸住宅なんかに住みながら借金の返済をすることとなります。これは何もなくなったが借金だけ残ったとなります。
私ならどうするかですが、(1)、住宅ローンを夫名義の長期ローンに組み合える。これが何らかの条件で難しい場合(2)、住宅ローン中の住宅を売却する。これも残高の問題があり残高より高く売れればですが。残高より売却価格が低くなる場合は、競売ならもっと低い金額で住宅を手放す羽目になってしますはずです。
(3)、夫の将来とご自身の負担等を考え上記がどうしても無理な場合は、出来るだけ借金を圧縮する方法を取るか、最終手段を取るか熟慮します。
※最近は低利で住宅ローンが安易に組めるはずです。

お礼

自分達での独立（新築マンション）を諦めて、夫の名義でローンを組むのが一番なのかなと思い始めました。アドバイスありがとうございます！

回答No.1

Quattro99

借り換えは無理なのでしょうか？
2700万円の7年返済で月の返済額が42万円というと利率8％くらいです。ステップ返済にしてもらったとはいえ高すぎるんじゃないでしょうか。今は1％台の金利のところもあります(キャンペーンで0.85％なんてところもあります）。今の返済と比較すると3%と比べても総返済額は500万円以上違います。

あと、自営ということですが、小規模企業共済などには加入されていなかったのでしょうか。蓄えはないということですが、それでローン返済が出来れば、あとは年金でなんとかならないでしょうか。

お礼

私も自分の家が持てると舞い上がっているところへの話だったので、まだ動揺しています。何か方法があればと書き込ませていただきました。ありがとうございます。

補足

早速の回答ありがとうございます。
補足ですが、減額返済期間がはっきりしないのですが５年くらいあったようです。（ステップ返済というのですか？）
返済予定表をみせてもらったら、利率は1.6％でした。

共済、年金なども支払いしていないので店をやめると無収入になります。