壁面後退の緩和措置

質問

建売予定の土地の間取り図を見せてもらったところ、壁面後退１ｍの地域にも関わらず、部分的に６０ｃｍ程度しか後退していない箇所がいくつかありました。
不動産屋は「ちゃんとした設計士が描いているので問題ない」と言うのですが、建築確認もまだとっていないそうなので心配です。
後退が少ないのは部屋の角など出っ張り部分なのですが、角ならＯＫというような緩和措置があるのでしょうか？
検索の仕方が悪いのかネットでは該当しそうな条例にいきあたりませんでした。
ちなみに地域は奈良県です。
前述のような緩和措置があるのかどうかと、もしなくて建築許可がおりなかった場合、問題なく契約破棄ができるのか……私は建売なら建築許可がおりてから契約するべきだと思っているのですが、不動産屋は先に契約を迫ってきています。
違法建築はしたくありませんし、違約金を支払うつもりもありません。
問題なければ前向きに検討したい場所ではあるので、建築基準法に詳しい方や経験者の皆様、アドバイスをよろしくお願い致します。

回答No.4

noname#11476 · ベストアンサー

>壁面後退以外に押さえておいた方がいいポイント

・接道条件（どんな道路か）
・都市計画法による用途地域、建ぺい率、容積率、北側斜線、道路斜線、防火指定、高さ規制はもちろんのこと、それ以外に建築協定や条例指定等の規制の有無。
・補足で気にされている日影規制についても確認が必要ですね。
・上下水道の状況

まあ建売なのでちょっと過剰かも知れませんが、、、、

あと、間違っても建築確認申請前の契約はやめましょう。申込金不用の単なる予約程度であれば（これも違法だが）妥協の余地はありますが、、、
それに万一違法建築の場合には契約違反（手付金倍返しではなく、契約不履行による違約金適用）となるように、役所の検査済証を受け取ることを条件に入れましょう。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございました。
夕べ仲介屋から電話があったので「建築確認はまだなんですよね？」と言うと、「契約か予約申込みを」と少し譲歩してきました。
予約申込みのときには教えていただいた検査済証の条項を入れてもらうようにします。
本当にありがとうございました。

回答No.3

noname#16670

既にご回答を投稿されておられます。
１番／２番の方のお書きになられている通りです。

『　地域は奈良県です　』

京都府「特に京都市内」と奈良県

閻魔大王も下を向いてしまう

風致地区と言うのがあります。

もう・ガチガチの石頭オヤジみたいな法律「条例」で
この地域に、ホンネで言ってしまうと建て売り。
建築出来ません。と言ってしまえば専門家の方にゴウゴウと批判を食らいますが。
建坪率、容積率。外壁の敷地境界線からの後退寸法指定・・・・あれやこれや、合法的に建築すれば、採算ありません。
高くなりすぎて「土地が沢山いるので」誰も買えない価格になってしまいます。

解決方法。一番手厳しい解決方法です。
建築物確認申請済の証の確認番号を「現場の前に建築確認番号のＡ－４サイズの標識が貼ってあるはずです」県庁の建築指導課に言って。合法建築ですかと聞かれれば、問題解決です。
違法建築でしたら。現場の調査を建築指導課の職員さんが出向き、工事の是正叉は中止を指導します。

お礼

解決法のご教授ありがとうございました。
まずは「契約前に建築確認」と肝に銘じておきます。
お礼ポイントが２名様しかつけられないので先着順にさせていただきますが、本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#11476

>建売なら建築許可がおりてから契約するべきだと思っているのですが、不動産屋は先に契約を迫ってきています。
それは宅建業法違反です。建売の場合は建築確認ができていなければ販売してはいけません。当然契約も出来ません。

ご質問者が話をしているのはその物件の売主ですか？それとも仲介ですか？
ただの仲介であればその業者はやめて他のところにしましょう。（専任媒介だとだめですが、、、）

特に建売は違法建築が多いので、ご質問者の懸念は現実になる可能性はあります。

私としては、その業者が売主という話であれば、他にも色々違反行為をしていそうで、信用できないからお勧めできませんが、、、、

本題の壁面後退ですが、これは各自治体が独自に定めているものなので、なんともいえません。
例外規定があるかどうかについては、役所の都市計画課とかまちづくり課のような名称の部署、又は建築指導課にお聞き下さい。（市町村役場になければ都道府県にあります）

補足

さっそくのご回答ありがとうございます。
私が話をしているのは今は一般媒介なのですが、売主が広い土地を２区画に割って販売しようとしているのを３区画に変更交渉中で、その交渉がまとまれば販売代理になるとのことでした。
２区画のままでは価格的に売りにくいため売主もかなり乗り気だそうで、見せられた３区画の場合の設計図も売主側が用意したものだそうです。
仲介屋の口ぶりでは土地建物の契約ではなく契約の予約を欲しがっているようにも思えるのですが、予約販売も違法のはずですし、細かい見積書も一応もらってはいるのですが契約後に落とし穴がありそうで正直怖いです。
過去に他の業者と別の土地について話をしたときも似たような感じ（外構はやりなおさなくていいと言われたが他の不動産屋に聞くとセットバックが入る、建築条件付の土地だが位置指定道路の許可がおりていないまま数ヶ月たっている、等）で契約する決心がつかず、ずるずるきてしまっています。
これを機に役所に相談するとして、壁面後退以外に押さえておいた方がいいポイントがありましたら、またお知らせいただけませんでしょうか。
隣接する家より１段高い位置にあるので日照権関係は聞いてこようと思っていますが……。
よろしくお願い致します。