売るか貸すか

質問

マンションから一戸建てへ住替えを検討しています。

今のマンションを売却した方がいいか、貸した方が得かで迷っています。

現在、居住のマンション）

・築６年、駅前１分で貸しやすい物件
・売却査定　１７００万（残債　７００万）
・賃貸査定　９万／月（管理修繕費１．３万込）
・２年半後に完済予定

マンション購入時から、１０年以内にローンを完済して、賃貸収入を次のローン返済に上乗せして永住用の一戸建てを購入すべく、せっせと繰上返済をしてきました。

中古マンション価格の下落と住宅ローン減税の縮小、金利の動向を考えると、買替えであれば少しでも早い方がいいと考え、業者から査定を取りました。

売却も賃貸も取り扱っている業者ですが、賃貸にしようと考えていることを話すと、個人の賃貸は儲からないのでおすすめできない。実際に赤字になっている人もいる。空家の期間や家賃滞納、修繕や固定資産税等の出費を考えると、転勤期間中だけ人に貸すとかであればわかるが、収入目的で貸すつもりなら、値下がりする前に売却したほうがいいとのことです。この先、マンションに戻るつもりはありません。

例えば、４５００万の一戸建てを購入したい場合、どうするのがおすすめでしょうか？

・すぐに売却して、頭金１０００万、ローン３５００万とする。
・約４年後に賃貸にして、頭金５００万、ローン４０００万として、家賃収入(プラスになるなら)を返済に上乗せする。

その他、いい案があれば教えてください。

回答No.2

estate · ベストアンサー

こんにちは。

まず、賃貸に関していいますと、４年後までにどういった競争物件がでてきて、賃料がいくらとれるかにも変わってきます。　
それと、４年後に賃貸に出して、賃貸期間中にどれだけの修繕費等、維持費が必要になってくるか、固定資産税等、管理組合が協議している修繕計画等によって、余計な出費が必要となってくるかもしれません。

マンションの場合は、賃貸にだしても賃料からそういった部分を削除したのが実際に収入として入ってきますよね。　それと、４年後の賃料又は、賃貸期間中の賃料の相場が極端にさがるような立地条件（物件）でないのであれば、後は、数字次第だと思います。

記載されている条件で、年間の利回りを計算しますと、年５％程度ですので、収益物件としては、あまりよくはないですね。業者なら最低１０％のある物件にしか手は、だしません。

戸建購入に関しては、個人的には、賛成します。
ただ、購入するにあたって、マンションの売却の結果、1700万ー700万（残債）－100万（仲介手数料等）＝900万が残ると計算して下さい。（1700万で売れたと仮定した場合です）

後は、手元にいくら残したいか（900万の中から）、いくら手付金（頭金）がだせるか、収入よりいくらの借入ができるかによっても、購入する物件の価格が決まってきます。（※購入の際の諸費用もおわすれなく200万みておけば、大丈夫でしょう）

個人的には、マンションを抱えていくのには、賛成しません、戸建の購入資金にあてるべく、マンションの売却を考えたほうがいいと思います。

お礼

ご丁寧な回答をありがとうございます。

確かに利回りから考えて、賃貸期間中のリスクを背負うほどのメリットはなさそうなので、売却の方向で考えます。

子供部屋が２部屋必要になる４～５年先がリミットなので、賃貸と売却の両面で考えていましたが、売却のみであれば、住宅ローン減税の縮小と売却額の下落前に、買替え時期を少し急いだ方がよさそうですね。

回答No.1

timeup

其の物件なら、賃貸に出したほうが良いと思います。

お礼

ご回答ありがとございます。

値下がりしにくいであろう駅前物件を購入したのに、６年で半額近くになっていまい、売るのももったいない気はしています。
差引き月５万ほど手元に残るのなら、賃貸にしてもいいかなと思っていますが、月５万も厳しそうですね。
売却の方向で考えたいと思います。