不動産売却後の確定申告について

質問

昨年持ち家を売却し、今年の2月に引き渡しが完了しました。
2700万のローンを組んで購入し1900万で売却、ローンは完済して50万程度プラスになったのですが、来年の確定申告は必要でしょうか？
私が購入したときの契約書類を捨てるつもりで破ってしまったのですが、購入したときの書類も必要でしょうか。

回答No.6

chie65536（@chie65535）

追記。

譲渡所得税を２０％で計算していますが、正確には20.315％で、20.315％に、2.1％の復興特別所得税が加わります。

また、購入してから５年以内の売却の場合、「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％で、これに2.1％の復興特別所得税が加わります。

なお、取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。 なお、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

また、譲渡所得からは、譲渡費用も差し引く事ができます。

ですので、金額が明記された、可能な限りの関係書類を集めれば集めるほど、譲渡所得の額を減らす事ができ、譲渡所得税を安くできます。

回答No.5

chie65536（@chie65535）

＞2700万のローンを組んで購入し1900万で売却、ローンは完済して50万程度プラスになったのですが、来年の確定申告は必要でしょうか？

必要です。

＞私が購入したときの契約書類を捨てるつもりで破ってしまったのですが、購入したときの書類も必要でしょうか。

必要です。もし、契約書破棄などで購入金額が証明できない場合は「５％ルール」が適用された譲渡所得税を支払う事になります（2700万円のローンの契約書は、購入金額の証明には使えません）

譲渡所得税＝売却益の２０％
売却益＝売却代金ー取得費用
取得費用が証明できない場合、取得費用＝売却代金の５％

質問者さんの場合、取得費用の証明ができないので
取得費用＝売却代金の５％（1900万円の５％＝95万円
売却益＝1900万ー95万＝1805万
譲渡所得税＝1805万の20％＝361万

となります。

購入時の書類を破棄したため、取得費用を証明できず、361万の税金を払う事となります。

購入時の代金が明記された売買契約書があれば、売却益が50万ほどだと証明でき、正しい取得費用で申告が可能で、譲渡所得税は10万ほどで済んだ筈です。

購入時の不動産売買契約書は、売却時まで破棄してはいけません。

不動産を遺産として遺す場合も、残された家族が不動産を売却する際に、故人がいくらで不動産を買ったのか証明しないとならないので、購入時の契約書が遺産と一緒に残された家族の手に渡るようにしておく必要があります。じゃないと、残った家族が「５％ルール」で苦しむ事になります。

蛇足ですが、今年の分の固定資産税は質問者さんに来る（1月1日時点での所有者に課税される）ので、滞納しないようにご注意下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
税務署に確認したところ、購入したときの契約書も必要とのことでした。
契約書は破いてしまいましたが、内容がわかれば良いとのことで、なんとかなりそうです。
所得税の計算方法などについてもありがとうございます。

回答No.4

FattyBear

回答の追加です。「購入したときの書類」は不要です。
必要なのは、売却した時の関連書類、データーです。

回答No.3

FattyBear

私も去年、親が住んでいた不動産（相続）を売却しました。
プラスでしたので、確定申告をしました。
ご質問の回答としては来年の確定申告は必要です。
私の場合は税務署から「令和４年分　確定申告のお知らせ」の
葉書が届いていました。年金暮らしなので確定申告とは無縁
でしたがこの葉書が来るということは税務署でも把握をしている
のでしょうね。登記手続き等でバレてるのかな。
基本的な必要データーは売却金額、登記費用、売却の際の必要経費
売却先住所、氏名、登記処理を依頼した会社名、仲介業者の住所氏名
等が必要です。各種領収書の添付は不要ですが保存しておく必要は
あります。ちゃんと必要経費を申告して正しいプラス金額を出して
おかないと税額が高く計算されますのでご注意下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
税務署に確認が取れましたが、購入したときの契約書も必要とのことでした。
必要書類が多く大変そうですが、また税務署の方に聞きながら進めたいと思います。

回答No.2

f272

2700万のローンを組んで購入したということは、購入価格はそれよりも高いということですね。そして売却によって得た金額が1900万円であれば譲渡益はないと思われます。
減価償却も考慮してちゃんと計算するとしたら、ローンを組んだ金額ではなく購入価格を考えてください。土地は減価償却できませんので、そのままの金額を取得価額とします。建物は減価償却と経過年数をかけて売却時での取得価額を計算します。それから登録免許税、不動産取得税、仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代、購入後のリフォーム費用や、借入金の金利分も計上します。これらの合計が売却して得た1900万円よりも多ければ、利益はありません。
利益がなければ確定申告の必要もありません。利益があった場合にのみ確定申告をしてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
税務署に確認が取れましたが、確定申告は必要とのことでした。手間がかかりますが、申告するしかなさそうです。

回答No.1

aokii

来年の確定申告は必要です。
購入したときの契約書類も必要です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
税務署に確認が取れましたが、購入したときの契約書も必要とのことでした。