不動産Q&A紹介 -専門家回答-

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OKGAIA (カスタマーサポート担当)

はじめに

OKWAVEに投稿された「生活・暮らし」カテゴリの「不動産売買・投資」「中古住宅・マンション」「住宅ローン」に関するQ&Aへの専門家の回答をご紹介します。

※ご紹介するQ&Aは公開質問への回答です

 

Q. 持ち家を不動産屋に売却する流れ

Q. 建物売買

Q. 住宅ローンと土地の分筆

Q. 隣地との共有の擁壁


★「OKGAIA」は、不動産コンサルタント、不動産鑑定士、相続診断士、行政書士、司法書士、税理士、ファイナンシャルプランナー、弁護士、建築士など、不動産に関する様々な専門家が登録しています。不動産売買、相続、投資、建築、法律など、専門家に非公開(無料)で相談できます。速やかな問題解決をサポートする「OKGAIA」をご活用ください。

Q. 持ち家を不動産屋に売却する流れ

関東にすんでいます。関西に相続した家があり、地元の不動産屋に売却します。何度も往復は大変ですので、こちらからは一度で済ませたいのです。不動産屋さんからの話では、


1. 不動産屋さんが私の方に来られて、売買契約書を交わす(銀行融資を受けるのに必要だそうです)その時手付金を払う。 

2. 大体3週間後 私が関西の不動産屋さんに行き、残金の受け取り、権利を渡す。


という流れです。 初めての事ですのでよくわかりません。不備があって何度も出かけるのは困ります。この流れで、何かお気づきの事、注意すべき事がありましたら、ご教授ください。よろしくお願い致します。

 

A. 杉本耕介(宅地建物取引士)

ご質問の内容から推察いたしますと
        不動産仲介会社が間に入らずに
        質問者様・・・売主
        不動産屋・・・買主
という理解をした上での回答ですが

その場合は、売主と買主は利益が相反する立場ですので相手方が作成してきた契約書の内容はしっかりチェックする必要があります。
契約書の書式は不動産の各団体が使っているものに大きな違いはなく、各条文は売主買主に不公平のない一般的なものになっていると思います。
そこに「特約」という箇所に各取引のオリジナルな取り決めが追加されることになります。この特約がまさにチェックすべきポイントです。特約次第で売主に不利な項目があるかないかです。  

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Q. 建物売買

土地は借りており、建物と土地の賃貸契約(現状どうりの契約)の販売をする際の注意点や必要事項、必要書類、必要経費などについて教えて下さい。


ーーー内容ーーーーー

立地条件が良く、周りの賃貸物件の相場が月15万円程度し、また土地の賃貸の値段が月2万円の物件です。 築50年以上で10年以上空き家の状態であちらこちらが劣化してます。 建物自体には価値はなく、中の荷物や庭木が散乱しております。


ーーー条件としてーーー

土地:100坪前後 土地の地代を現状維持の2万円で継続して借りれる事。 販売価格:100万円 建物は現状維持の状態(荷物まで)込み込みで100万円で購入するとの事です。


※買いたいと提示された条件です。

ーーーーーーーーー


どう言う書類が必要なのか?どう言う手続きが必要なのか?また、販売するにあたり負担するお金が新たに発生するのか?宜しくお願い致します。

 

A. 石川裕也(行政書士)

他の専門家の回答にもありましたが、不動産会社を間に入れた方が問題が起きにくいように思います。  簡単にお話しします。 不動産売買については売買に関する手数料などがありますが、買主が負担することが多いので費用は気にしなくて良いかとおもいます。 書類としては売買契約だけでないかと思います。 土地に関しては転貸が可能なのであれば、賃貸借契約書を作成する形で良いかと思います。

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A. 田邉歩美(宅地建物取引士)

あなたは、土地を地主さんから借りている、建物はご自身の名義という解釈で正しいでしょうか?  その前提でご説明します。  まず、土地の賃貸借の契約書を確認してください。  一般的な場合、その契約書に建物を建て替える場合や建物を譲渡する場合の条件が書かれているはずです。 だいたいの場合は、地主の承諾をもらうために承諾料が発生するかと思います。(金額は契約書の内容によります)承諾書を書いてもらうひつよなもあると思います。 そして、その支払いは売主になるあなたが支払う必要があると思います。

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Q. 住宅ローンと土地の分筆

一筆の土地に住宅があり、もう一棟を子供が住宅ローンを組む予定です。 これから金融機関を探すそうですが、分割ライン上で分筆して抵当権となると費用がかさみます。土地に抵当権を設定しなくて良い金融機関等は存在しますか?
 

A. 宇野彰人(ファイナンシャルプランナー)

土地に抵当権設定をしないで借りられる金融機関は存在します。 無担保型の融資なのでメガバンクはやってないと思われますが、地銀や信金、ネット銀行だとイオン銀行などはやっているそうです。
ただ、金利が抵当権設定時よりも高いことや、借入期間が短い、融資額の上限が有担保型より低い等のデメリットもあるのでご注意下さい。  

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Q. 隣地との共有の擁壁

30数年前に建てた自宅、大阪市にある隣地と共有の擁壁が1M80CMほどあります。

このたび私の土地を売却するにあたり、購入者が擁壁を壊してこちらの境界ぎりぎりに新たに80CMほどの高さで、やり直したいと申し出したところ、なぜ勝手につぶすのか?そんなことをしたらこちらのプライバシーが丸裸にされると一向に話を聞いてくれません。今年高槻の小学校で擁壁で痛ましい事故があり、心配しています。どうすればいいでしょうか?
 

A. 関谷建(宅地建物取引士)

相手が納得しなれば、進まない問題です。悩ましいですね。
すぐに実施したいのであれば、費用や敷地の利用方法等で問題もあると思いますが、お隣の方が希望される「プライバシーの確保」ができ、かつあなたが希望される「安全の確保」ができる案を提案・相談するしかないと思われます。あとは、隣地の方がお子様やお孫様などができて、考えが変わる事を待つ事でしょう。

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A. 杉本耕介(宅地建物取引士)

共有の境界壁ということは、お互いの敷地の境界線上にブロック(厚さ10cm程として)が5cmずつ、設置部分の土地を提供して、壁の設置費用も折半で作っているという前提になっていると思います(実際は誤差があると思いますが)。
そのため、新しく壁を自分の敷地内に設置するのは、基本的に問題ないかと思いますが、共有の壁をお隣さんと協議せずに壊してしまうと、お隣さんの所有物を破壊することとなり、お隣さんが被害をこうむる形となってしまいます。
高槻の件のことを考慮して、やりかえる費用をお隣さんにも負担してもらい、新たな柵等(例えば180cmの安全な、目隠しも兼ね備えたフェンス)を立てるというのは、なかなか新しく引越しして来た人がやることとすればハードルが高いと思います。  

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まとめ

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