不動産コラム【認知症の親名義の不動産を売却する方法】

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はじめに

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親が1人で暮らすのも大変になってきたようなので施設に入って生活をしてもらうために、その資金を親の自宅を売却することにより捻出しよう…と考えられる方もいらっしゃると思います。


特に、昨今は高齢者の増加にともないそのようなニーズも増えてきています。このとき、親が元気で意思能力もしっかりしているのであれば親自身が売主として、買主と売買契約を締結し、売却することができます。


しかし、もし親が認知症になってしまっているときも同じように親自身が自宅を売ることができるのでしょうか。

不動産を売るには意思能力が必要

不動産の売買契約を締結するというような法律行為をする際には、契約の当事者に意思能力が必要とされています。


意思能力を有するとは、例えば自宅を買主にいくらで売却して、その結果自宅は自分のものではなくなり買主のものとなるなど、少なくとも自宅を売却することとその結果について理解をしている状態をいいます。もし意思能力のない人が締結した契約は、無効となってしまいます。


認知症と診断された人は、その程度にもよりますが例えば重度の認知症と診断された人は、意思能力がないと判断される可能性が高いといえます。


つまり、認知症と診断された人は意思能力がないと判断される可能性があり、そのため自宅を売る契約を本人が締結することができないかもしれません。買主側も、後で無効となってしまうリスクのある契約を締結することは望んではいないでしょう。


それでは、認知症の人は不動産を売却することはできないのでしょうか?

成年後見制度の利用

成年後見制度をご存知でしょうか。


成年後見制度とは、認知症などの原因により判断能力が十分ではない方を法律的に支援するための制度のことをいい、家庭裁判所によって選ばれた成年後見人等がその方の支援を行うことになります。


判断能力の程度によって補助、保佐、成年後見という種類がありますが、重度の認知症と診断された方の場合は、成年後見となる可能性が高く、その場合は家庭裁判所によって成年後見人が選任されます。


自宅を売却するようなケースでは、本人のために選任された成年後見人が、本人に代わり、自宅の売却手続きを進めていくことになります。具体的には、買主との売買契約の締結や、売却代金の受領、不動産の名義変更に必要な書類の用意も、本人ではなく成年後見人が行うことになります。

居住用不動産と非居住用不動産

成年後見人が、本人所有の不動産を売却するときは、それが居住用不動産であるのか非居住用不動産であるのかにより手続きが異なります。


売却をする不動産が居住用不動産であるときは、その不動産を処分するときは家庭裁判所の許可が必要です。また、後見監督人が選任されているときは、その後見監督人の同意が必要となります。居住用不動産を売却するときは、家庭裁判所の許可を得ずにした不動産の売却は無効となってしまいますので、成年後見人が不動産の取引をする際は注意が必要です。


非居住用不動産であれば、成年後見人の判断で売却をすることができますが、その売却が本当に必要であるのかどうかという必要性と、対価等は不当に安くはないかなどの相当性には注意を払わなければなりません。また、後見監督人が選任されているときは、その後見監督人の同意が必要です。

成年後見人の選任には時間がかかります

家庭裁判所に行う成年後見人の選任申立ては、その申立てにも多くの書類が必要となるため準備にも時間を要するものであり、さらに申立てをしてから実際に成年後見人が選任されるまで家庭裁判所での手続きが数ヶ月かかります。


居住用不動産を売却するときは家庭裁判所の許可も必要となり、それにも時間がかかります。もし親に意思能力がないため親自身で自宅を売却することができないときは、成年後見制度を利用することになりますが、成年後見制度の利用に要する時間も考慮しなくてはなりません。


なお、成年後見人を不動産の売却のために選任した場合でも、選任された成年後見人は不動産の売却だけではなく、継続的に本人を支援するために選任されることになります。そのため、成年後見人は不動産を売却したらその任務が終わりとなるのではなく、本人が意思能力を回復するか、あるいは本人が亡くなるまで本人の支援を継続することになります。


成年後見人は親族の方でも第三者でも、未成年者などの一定の欠格事由に該当していなければ誰でも就任することができます。傾向として第三者、特に司法書士や弁護士、社会福祉士などの士業が成年後見人等に選任されるケースが増えており全体の7割を占めているのに対して、配偶者や子などの親族が成年後見人等に選任されるケースは3割以下となっています(平成28年1月~12月までの成年後見関係事件の概況、最高裁判所事務総局家庭局)。


親族の方が成年後見人になるときは、成年後見人には身上監護と財産管理という仕事があること、本人の財産状況などについて毎年家庭裁判所に対する報告義務があること、もし士業が成年後見人となるときは成年後見人に対する報酬が発生することなど、本人のために成年後見制度を利用する際には、その制度についてよく理解されたうえで利用されることをおすすめします。

まとめ


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不動産の売却・購入時のアドバイスにぜひ、お役立てください。すでに不動産会社等にご相談をされている方もセカンドオピニオンとしてご活用頂けます。


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※対象地域:東京都・神奈川県
※対象不動産物件:マンション(新築分譲を除く)、戸建、土地、建物全般


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