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不動産売買にかかる税金


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質問
質問者：moamoamoo 不動産売買にかかる税金
困り度：
  • 困っています
 土地を買い足し、新たに家を建てようと思っています。
今もっている別の土地50坪（約2千万）を売って、新たに家の隣の土地30坪（２千万）を買った場合にかかる税金について教えて頂きたいと思います。税金対策（控除等）などあれば教えて頂きたいと思います。
また不動産屋へ初めて行くにあたって、注意する点などありましたら、併せてお願いします。
質問投稿日時：05/03/12 14:49
質問番号：1264934
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

 
回答者：mamam4127 昨日は、長文かつ誤字あり失礼しました。

ご質問の長期譲渡所得の税率ですが、平成15年12月31日まででしたら特別控除の100万円《最初に回答しました（５）特別控除に該当》を差し引くことができました。
そして（１）の譲渡所得に所得税20％　住民税6％の税率でした。
平成16年1月1日からは、この100万円の特別控除がなくなり
（１）の譲渡所得に所得税15％　住民税5％の税率になりました。


税金関係は、改正が多いので確認されるのであれば最新の情報を掲載している国税庁のホームページがよろしいでしょう。
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：05/03/16 10:34
回答番号：No.3
この回答へのお礼お忙しい中、度重なる質問に対し丁寧なご回答、ありがとうございました。アドパーク等や、国税庁のホームページを一度、のぞいてみますね。また、不動産屋に行くにあたり、心の準備も自分なりにできました。
初めて、このサイトを利用し、不安もありましたが、不動産屋で勤務されている専門家の方から、親切なアドバイスを頂け非常に感謝しております。
本当にありがとうございました。

回答

 
回答者：mamam4127 謝らないで下さい。疑問に思ったのでお聞きしただけですので・・・
今　所有されていらっしゃる土地ですが市街化区域で地目が宅地でしょうか？　市街化区域で農地の場合は、農地転用すれば宅地になるますが農業委員会に届出等する必要あります。その土地が、生産緑地指定をうけていたりするとまた厄介です。
調整区域で地目が畑、田等の農地ですと家が建てられないので売りにくい可能性があります。その土地が建築基準法の道路に2ｍ以上接道していないと建物はたてられませんし。結構　調べてみるといろいろな規制をうけることになる土地かもしれません。　一度　お住まいの市役所に行ったその土地が建物を建てられる土地か確認されるのもよいかもしれませんよ。
今　所有させている土地の近隣もの相場（不動産屋のチラシの金額）が坪40万だとしたら　だいたいその前後でしょうが　同じ土地は2つとないので一概に金額はわかりません。（地形、道路との接道関係等その他もろもろの条件のよって価格は変わります）
でもその相場で不動産やが買い取ってくれる訳ではありません。買い取るからには、費やす経費や利益も考えなければならないので相場より当然安い価格になります。買い取らないで　買いたい人を見つけて双方から仲介料等をもらうやりかたをする業者もいます。
私は、不動産屋に勤務していますが弊社の場合　仲介はほとんどやりません。賃貸物件も扱っておりません。土地の売買が主です。地主さん等から土地を買い取ってそれを造成し分譲（2区画以上）しています。　50坪ですと2区画に分割できない可能性のが高いでしょう。（市町村により1区画が最低○m2とあるので）　結局　区画数が多いほうが利益も増えます。要するの　売却する土地は、さほど金額の差はないにしろ不動産やによって違います。儲けようと思う業者は、安い金額で買い取りたいし。ですので何件かの不動産屋をあたってみたほうがよいでしょう。金額も当然重要ですがどのくらい親身になって仕事をしてくれるかも重要です。
購入したい土地の所在地がわかればインターネットでアドパーク等のホームページで検索可能です。
購入したい土地は、　通常　売主（その土地の所有者の不動産屋）　売主から客探しを依頼されている（仲介）不動産屋に分けることができます。　売主から購入すると買主（物件を探している人）に仲介手数料は発生しません。
しかし　仲介を受けている業者から購入すると買主は、その業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
要するに　売主から買ったほうが買い手は、余分なお金を払わなくてよい訳です。しかしどういう販売形態にするかは、売主しだいなので　これはどうしようもありません。
某不動産屋に行った場合　希望の物件が無かった場合でも希望物件の仲介をしている業者または売主に問い合わせはしてくれます。　お時間があれば数件回って　物件というよりその会社の応対をを比較できるからよろしいかと思いました。　もっと端的にお答えできればよいのですが長文でごめんさい。
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：05/03/15 13:26
回答番号：No.2
この回答への補足お忙しい折、分かりやすく説明して頂き、本当にありがとうございます。またも説明不足でした…。現在所有している土地は宅地です。
宅地とはいえ、丘のような土地ですので、貴方様のおっしゃるように、一度市役所へ行って確認することにしました。
本当に何度も申し訳ないのですが、ひとつ気になったことがあります。長期譲渡所得の税金が、あるサイトでは、所得税20％、住民税6％となっていました。
これは以前の税率で、現在は貴方様のおっしゃるように各々15％と5％と解釈してよろしいのでしょうか？
お暇なときで結構です。ご回答して頂けたらこれまた幸いです。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

良回答20pt
回答者：mamam4127 売却希望の土地ですが売買？相続？その他？でしょうか？所有期間は、5年超でしょうか？　売買で購入されたと仮定して話を進めます。（相続で取得され相続税が発生していて相続税申告期限から3年以内の売却ですと話はまた違いますが・・）
長期・・その土地を売った年の1月1日現在で所有期間が5年超
短期・・その土地を売った年の1月1日現在で所有期間が5年以下
土地を売却した場合は、売買契約書に印紙税（1000万円超5000万円以下ですと15000円　平成17年3月31日まで　通常は20000円）と、譲渡所得に税金がかかります。
長期、短期では譲渡所得にかかる税金の税率が違います

(1)譲渡所得＝(2)売却代金-(3)取得費-(4)譲渡費用-(5)特別控除
(3)は、売った土地の購入価格（売買で取得した場合）や仲介手数料など　または取得費が不明の場合は、売却代金の5％とすることができます。
(4)は、その土地を売却するために要した費用（測量費、仲介手数料など）
(5)は、居住用財産を売却した場合　ここでは関係ないでしょう。

短期譲渡所得の税率→所得税30％　住民税9％
長期譲渡所得の税率→所得税15％　住民税5％・・イ
イに関しては、税率軽減の特例もありますがこの土地においては関係ありません。

次に新たに購入した土地にかかる税金ですが　やはり売買契約書に印紙税（1000万円超5000万円以下ですと15000円
平成17年3月31日まで）通常は20000円
登録免許税（土地所有権移転登記、銀行等で借入する場合は、抵当権設定登記　いづれも評価額の○％です）　不動産取得税（土地を取得してから3年以内にその上に住宅を新築等であれば土地には、0かほとんどかからないかだと思います）　固定資産税　都市計画税（市街化区域の時）があります。ここでは建物取得にかかる税金は省略させていただきました。必要であれば後日　また回答させていただきますが・・
疑問に思ったのですが　いま所有されている土地がなぜ約2000万円とわかるのですか？　すでに不動産屋に確認したのでしょうか？　
不動産屋に初めて行くにあたっての注意点ですが・・
特に知っている不動産屋がなかったら　宅地建物取引業免許　国土交通大臣（　　）又は○○県知事（　　）　（　　）の数字が大きいほど長く不動産業を営んでいることになるので参考になるかと思います。あと事務所の雰囲気とか　商談の中で疑問に思ったことは、すぐに質問した方が良いですよ。その質問の回答が納得のいくものであれば大丈夫ではないでしょうか。1件だけでなく数件　訪ねてはいかがでしょう？　
　
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：05/03/13 00:37
回答番号：No.1
この回答への補足丁寧なご回答ありがとうございます。
売却予定の土地は１０年以上前に相続したものです。また、私の勝手な推測で所有している土地の価格を2000万円としてしまいました。すみません…。
質問なのですが、購入したい土地の価格（一坪あたりの価格）や売却予定の土地の価格は、不動産屋によって違うのでしょうか？また、購入したい土地が売り出されているかどうか分かりません。一つの不動産屋に行けばいいのか、それとも、それぞれ扱っている物件が違うため、不動産屋をまわらなくてはいけないのでしょうか？
なにぶん全くの初心者です。
お暇なときにご回答頂けたら幸いです。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)
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