重要事項説明書、売買契約書

質問

中古の一戸建て住宅を購入しようと思ってます
重要事項説明書、売買契約書の内容で、中古物件だからこそ
気を付けなけばならない項目、追加しておいた方がいい項目等を教えてください？
契約から引渡しまで、売主さんの新居の都合で２,３ヶ月あるのですが、その間に建物に何かあった場合（小さな事も・・・たとえば床に大きな傷がついたとか、壁に穴があいたとか）一般的にどちらが修理するのですか？
エアコン、給湯器等の付属品までに、稼動の保証を求めるのは変ですか？
以上、ちょっとした事でもいいです。たくさんのアドバイスをお願いします。

回答No.4

non_tam

参考になるかわかりませんが、元不動産屋からのアドバイスをいくつか。
○「重要事項説明」とは本来契約書を交わす前日までにすませておく物です。前日までにざっと不動産屋さんから説明をしてもらい、コピーなどをもらっておいて、当日売主さんが来られる１時間位前に事務所に行ってわからないことをかたっぱしから理解できるまで質問しておくと良いでしょう。契約書にハンコを押してからは後戻りできません。
○付帯設備（エアコン、給湯器など）は引渡しの時点で稼動するかどうかということが問題です。裏を返せば引渡しのあとに故障しても売主側は関知しないということです。あくまでも「不動産」の売買であり、付帯物の保証をうけるのは難しいでしょう。それが納得できないのであれば、入居前に全て新品に入れ替えるしかないのでは？
○雨漏りや白蟻の被害が入居後発見された場合は築年数によって売主側に費用を請求できる場合があります（瑕疵担保責任）。契約前に前述の被害が今までにあったかどうかを業者を通じて売主に確認しておいてください。あった場合は完全に修復して引き渡すことを条件に契約してください。目安として築１０年を超えると難しいですが、それ以内であれば瑕疵担保責任を売主が負う年数をできるだけ長く取ってもらえるように業者に求めてください（２年も取れれば御の字ですが）。
○契約から引渡しまでの間に、天災地変その他売主の責に帰すべからざる事由により建物が使用不可能になった場合、契約は無条件で解約になる場合があります。修復すれば使用できる程度であれば売主の責任においてそれを修復してから買主に引渡しをしなければいけません。（原則として引渡しまでに発生した事柄に関しては売主側に責任があると考えても良いかと思います。）
○建替えをするときに今と同程度の建物が建つのか業者に確認してください。ご自分で建替えることは無いだろう、とお考えであっても、売却するときにどれくらいの規模の建物が建てられる土地かによって、土地の坪単価が変わってきます。

ダラダラと書きましたが、あくまでも原則的なことですので、やはり事前に重要事項説明書と契約書のコピーを見せてもらい、完全に納得してからハンコを押すようにするのがベストですね。私が不動産屋をしていたときはいかに買主にいらない疑問を抱かせないかということばかりに神経を使っていました。そのため難しい専門用語の並ぶ重要事項説明書や契約書は１時間もかからない間にいっきに読み上げ、「じゃ、こことここにハンコをおねがいします。」と。ハンコを押してしまったら新たに何か要求しても聞き入れてもらうのは非常に難しいです。それと、いろいろな希望条件を提示することはもちろん必要なことですが、どうしても手に入れたい物件であればある程度妥協はしてくださいね。あんまりこだわりすぎて、良い物件を逃してしまうのが一番もったいないので。

回答No.3

simarisu

私は中古住宅を売った側になるのですが、だいたいpyonkotanさんと同じでした。ただ売買契約の対象になる建物、家具、植木などすべてが契約書に書かれていて、買う方と不動産屋さんと同席で確認の上契約しました。契約日から受け渡しの日までの破損の責任はもちろん売る側にありますし、それも契約書に書かれていました。pu_sanも契約の時には確認してください。

回答No.2

noname#250565

書き忘れたことがありました。

契約を交わした後、引渡しまでの２，３ヶ月の間に床に傷がついたりして修理が必要な場合も売主さんの負担で修理をすることになると不動産会社の担当者は言ってました。

回答No.1

noname#250565

我が家の場合は中古マンションだったのですが、
重要事項説明書・売買契約書の他に
「物件付帯設備表および状況報告書」という書類を取り交わしました｡
不動産会社の方で準備してくれた書類です。

内容としては
付帯物（ガスレンジ・エアコン・網戸・給湯器など）の現在の状況（稼働しているかどうか）

また状況報告として
雨漏り・シロアリ被害・給排水設備・建物の構造上主要な部分・その他買主に引き継ぐべき事項といった項目があり、

その文面を売主・買主の双方が納得した上で署名・捺印をしました。

我が家の場合は売主が置いていきたいというエアコンを必要としなかったため「エアコンを処分してください。」という約束に変更したのですが、カギを受け取ってみるとそのエアコンが取り付けられたままでしたので不動産会社に連絡して売主負担で取り外してもらいました。

またガスレンジの着火が悪かったので、これもクレームをつけて売主負担で修理してもらいました。

いずれの場合も売主さんに直接交渉することはなく、全て不動産会社を通して手続きできました。

たぶん不動産会社の方で書類を準備されると思いますが、
念のために問い合わせてみてはいかがでしょうか？