- ベストアンサー
抵当権のついている土地に賃借権を登記したら競落人に対抗できますか？
抵当権のついた土地の地主が、なんだか抵当権者に土地を競売にかけられてしまう心配が出てきました。土地の上に建物を借りているので、今からでも建物の賃借権を登記すれば（地主の許可を得て）競落人に対抗できるでしょうか？
- hikarumama
- お礼率27% (5/18)
- その他（法律）
- 回答数3
- ありがとう数7
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
＃1です。 一括競売を回避する方法として 1.抵当権設定当時に登記された賃借権を有している場合（今回のケースには該当しません） 2.抵当権設定後の賃貸借であっても抵当権者が「同意」し、かつ、その同意が登記された場合 には抵当権者及び買受人に対抗することができるので土地と建物を一括競売することはできません。 では2.の抵当権者が「同意」する場合はどういうケースかを考えると、抵当権者が一括競売の権利を失っても、賃借権に同意することで担保不動産の収益力アップ＝返済能力がアップし、抵当権者、抵当権設定者双方にメリットがあると判断した場合が該当するでしょう。 今回の場合、抵当権者が競売の意思を有しているのであれば、上記の「同意」を取り付けるのは難しいかもしれません。
その他の回答 (2)
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
＞今からでも建物の賃借権を登記すれば（地主の許可を得て）競落人に対抗できるでしょうか？ 地主の承諾の他、抵当権者の承諾を得れば対抗できます。（改正民法３８７条） 得られないなら建物も競売となります。（改正民法３８９条）
お礼
参考になりました。ありがとうございました。
- SSSIN
- ベストアンサー率62% (547/875)
土地に対する抵当権設定の後に建物を建てた場合に、土地抵当権者が土地と建物を一括して競売することができます。（ただし、抵当権者は土地の売却代金からのみ優先弁済を受けることになりますが） 従来は、抵当権設定者が築造した建物に限られていましたが、土地の抵当権設定後に第３者が建てた建物についても、抵当権設定当時に建物所有者が登記された賃借権を有していない場合には、土地競売とともに一括競売することができると改正されました（改正民法３８９条１項）。 上記の条件に合う場合には、一括競売されて建物の住人も強制退去される可能性はあります。
お礼
どうもありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ありません。
関連するQ&A
- 抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度について
抵当権設定登記以後に設定された賃借権について、抵当権者の同意のもとに、賃借権が抵当権に対抗で抵当権が実行きるものとする制度について。 (1)抵当権の実行を行う場合、 不動産の競売以外の方法はあるのでしょうか？ (2)賃借人が抵当権者に対抗できる要件として、 「その賃借権が正式に登記されていること」という項目がありますが、 これは賃貸人と賃借人双方が同意の上に賃借物件に 賃借権の登記を行うということでよろしいですか？ 実際に賃借権の登記まで行っている実例は少ないと思われますが、 実情はどうなのでしょうか？ 以上、ご返答よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 抵当権に対抗できない？？
抵当権に対抗できない？？ 抵当権の解説に以下のようなものがありました。 更地に抵当権を設定した後に、抵当権の設定者が建物を建てたのではなくて、第三者に土地を貸してその第三者が建物を建てた場合は抵当権者は建物は競売出来ません。この建物の土地の利用権は抵当権より後に発生したものであるから抵当権に対抗できないのです。 分からないのは、一番最後が「対抗できない」と結ばれている点です。 私の文章読解能力がないだけなのかも知れませんが、 どうしても理解できないのでどなたか教えてください。 「更地に抵当権が設定され、抵当権の設定者が第三者にその土地を貸します。 その場合、その第三者がその土地上に建てた建物は、競売にかけれない。 なぜかというと土地の利用権が第三者に発生しているから。 そういうわけで、その第三者が建てた建物には抵当権は及ばない」 ということでこの文章の理解に間違いないのであれば、 「土地の利用権は抵当権に対抗できる」と結ばないとおかしいのではないでしょうか？ 利用権が抵当権に対抗できるから、建物は競売にかけられないのでは？ なぜ「対抗できない」となるのでしょうか？
- 締切済み
- その他（法律）
- 抵当権と賃借権と敷金
こんにちは。 「抵当権の登記」がされた後に「賃借権の登記（又は建物引渡し）」がなされていれば、抵当権が優先し、賃借権は負けてしまいます。 この場合、抵当権の実行により、抵当権に遅れる賃借権は消滅するので、賃借人は競落人に対して敷金の返還を求めることができないのでしょうか。 なお、単なる売買であれば、敷金は承継されるという判例があったと思います。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 抵当権と賃借権
A所有の甲土地と、その上の乙建物がありました。 Yは、乙建物のうちの一部屋をAから賃借して、住んでいました。 その後、甲と乙に、Bのための抵当権が設定され、抵当権が実行され、Xが、甲と乙を競落しました。 ここで、XはYに対し、所有権に基づき乙の明け渡しを請求できるのでしょうか。 乙建物の賃借権については、借地借家法31条の対抗要件を備えているため、これに遅れる抵当権にも対抗できるのはわかるのですが・・・ しかし、Yは、甲土地についての賃借権は有していないので、Xが甲土地の所有権に基づき明け渡し請求をしたら、Xは出ていかざるをえないのではないでしょうか？？？ どなたかよろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 抵当権に賃借権は対抗不可という意味について
ＢはＡに対して、自己所有の甲建物に、平成15年4月1日に、抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。 Ｂは平成１５年１２月１日に、甲建物をＤに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。 さて、このとき、建物の賃貸借契約を締結し、賃借権の登記をしても、それ以前に、抵当権が設定・登記されているので、当該賃借権は、抵当権に対抗できない、とありました。 この「対抗できない」という意味とは、具体的に何を指しているのか？ という質問です。 たとえば、抵当権が行使されたら、借りているＤは建物から出て行かざるをえないということなのか、抵当権の行使によって、賃料債権に物上代位して、Ｂの収入ではなくなるということなのか、Ｂは抵当が付いていることは分かっているので、賃貸収入を得ていれば、悪意者の果実ということなって返還義務を負うことになるのか、よく分からないです。 どう解釈すればいいのでしょうか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 抵当権者の同意の登記とは同意書のことですか
すみません、抵当権に関する質問です。 具体例から書くと、既に抵当権のかかった建物を賃借した場合、賃借権を登記すれば、競売にかけられても、賃借権の登記があるから追い出されずにすみませすよね。 それと、抵当権者の同意制度（変な制度ですが）の要件としては、賃借権を登記した上で、同意の登記をする、とありますが、抵当権者の同意を得て、同意書にサインして、その書類を公文書として登記するというイメージでよいでしょうか。 そもそも、抵当権者から事前の打ち合わせの同意があれば、同意書を登記をしなくても、抵当権者が競売にかけなければ済む話だと思いますが。 アドバイス、宜しくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 競落人は仮登記権利者に対抗できますか？
国税局の公売になっている土地があります。この土地には平成1年に設定された所有権一部移転請求権仮登記(持分１／１０）が設定されています。原因は贈与予約です。 国税局の資料では、公売により、この仮登記は抹消されないとなっています。この土地を落札した場合ですが (1) 落札人が仮登記権利者に対抗できない場合もあるでしょうか？ もしあればどんな場合に競落人は対抗できないのでしょうか？ (2) 平成1年に仮登記が設定され、そのままですが、この仮登記は事 項にはならないのでしょうか？ (3) もし仮登記権利者が競落人に対抗できない場合で、仮登記権利者が 仮登記の抹消に応じてくれない場合は、競落人は仮登記権利者に仮登 記の抹消の訴訟を起こすことになるのでしょうか？ (4) 他にも気をつけることがありましたらご指導ください。 よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 地上権と土地賃借権の違いとは?
こんにちは、今、借地借家法を勉強していて違いがあまり理解できないので、質問しました。 借地権とは何でしょうか? 地上権と土地賃借権の二つがあり、地上権は物件、土地賃借権は債権で、抵当権は土地賃借権では設定できず、地上権では出来る。譲渡も地上権では地主の承諾無く出来、土地借地権は地主の許可無く出来ない。 でも、登記は両方とも出来る。（権利部に記載する。） でも、両方とも土地所有者からは借りるんですよね…なんか、イメージがわかないものですから… 解る方、どうかお願いします。
- ベストアンサー
- その他（職業・資格）
- 所有者がなぜ賃借権設定仮登記を行ったか
土地建物の所有者が息子と、平成30年までの10年間、建物の賃借契約をし、転貸可能特約付の賃借権設定仮登記をしました。 その後、差押があり、抵当実行による競売になっています。 現在の居住者は息子に家賃を払っているとのことです。 ただし、不動産登記情報を見ると、どこにも、そのようなことは書いていません。 これは、競売を妨害しようとしているのではないかと感じますが、裏でどのようなことが起こっていると考えられますか? この場合、競売物件を落札した買受人は、平成30年まで息子に建物を貸さないといけないのでしょうか?
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 賃借権の混同と法定地上権
法律資格試験学習者です。民法の『抵当権設定時は土地と建物の所有者が異なったが、後に同一となった場合における法定地上権の成否』という論点でつまずいています。 (1)Aが所有している甲土地をBが借り（賃借権は登記されている）、Bは土地上に乙建物を有していた。その後、Bは乙建物にGのために抵当権を設定し、その旨登記された。その後、BはAから甲土地を買い受けた。その後、抵当権が実行され乙建物は競落人Cの所有となった。 以上のような経緯のもとBはCに対し建物収去土地明け渡し請求訴訟を提起した。 まず、Bが抵当権を設定した時点では土地と建物の所有者がことなるのでCのために法定地上権は成立しません。しかしGの抵当権の効力はAB間の賃借権にまでおよぶため（民87条2項類推）、その後Bが甲土地を手に入れても賃借権は混同によって消滅することはありません（民法179条ただし書、同520条ただし書）から、Cは賃借権の存続をBに主張できることになり、Bの請求は結果的に認められません。 この事案の処理はよいのです。結論も妥当だと思います。しかし、次のような事案ではどのようになるのでしょうか。 (2)Aが所有している甲土地をBが借り（賃借権は登記されている）、Bは土地上に乙建物を有していた。その後、Aは甲土地上にGのために抵当権を設定し、その旨登記された。その後、BはAから抵当権負担付きの甲土地を買い受けた。その後、抵当権が実行され甲土地は競落人Cの所有となった。 以上のような経緯のもとCはBに対し建物収去土地明け渡し請求訴訟を提起した。 まず、(1)同様に抵当権を設定した時点では土地と建物の所有者がことなるので法定地上権は成立しません。賃借権については、(1)とは違って抵当権の目的とはなっていませんから、Bが土地を手に入れた時点で賃借権は混同によって消滅するように思います。そうするとCの請求が認められそうですが、これではあまりにもBが不憫です。甲土地を買い受けなければ対抗力ある賃借権によってCに対抗できたにもかかわらず、買い受けてしまったばっかりに追い出されるというのはおかしいとおもいます。 そこでBを救済するためにどうにかできないかと思うのですが、 (1) AB間の賃借権は混同によって消滅しないと解釈する (2) 法定地上権が成立すると解釈する (3) あきらめて競落人からの建物収去請求を認める のうちどのように考えるのがよいでしょうか。もし判例などがあれば指摘していただけると幸いです。 稚拙な文章で申し訳ありません。 よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
お礼
大変参考になり助かりました。ありがとうございました。